Перепланировка квартиры — один из способов адаптировать жилье под свои нужды и предпочтения, однако несанкционированные изменения могут привести к проблемам с банком и страховщиком, если квартира находится в ипотеке или застрахована.
Разобрались, как выполнить перепланировку правильно, чтобы сохранить покрытие по страховке и избежать юридических последствий.
Что такое перепланировка и когда она требуется
Перепланировка квартиры — это изменение внутренней конфигурации жилого помещения, которое требует согласования с государственными органами. К таким изменениям относятся:
- снос или перенос стен;
- изменение местоположения сантехнических узлов;
- объединение комнат;
- создание новых дверных проемов.
Каждое из этих действий может повлиять на конструкцию здания и его инженерные сети, что делает согласование перепланировки обязательным. Без официального утверждения перепланировки существует риск наложения штрафов, принудительного возврата квартиры в первоначальный вид и потери страхового покрытия.
Как правильно оформить перепланировку
Чтобы избежать проблем с банком и страховой компанией, важно следовать четкому алгоритму при перепланировке.
Разработка проекта перепланировки и его согласование
Проект перепланировки разрабатывается лицензированными организациями. Он должен учитывать все технические особенности здания, чтобы изменения не повлияли на несущие конструкции и инженерные системы.
Для утверждения проекта обратитесь в местную администрацию или МФЦ. В случае одобрения проект регистрируется, и собственник может приступать к работам.
Уведомление страховой компании о планируемой перепланировке
Если квартира застрахована, то перед стартом работ нужно сообщить страховщику о ваших планах, приложив согласованный проект. Как пояснили в «Ренессанс Страховании», к страховому договору будет составлено дополнительное соглашение, а также потребуется произвести доплату — примерно 20%. Дело в том, что полисами со стандартным покрытием предусмотрены некоторые исключения по событиям, произошедшим в результате проведения ремонтных работ.
В «РЕСО-Гарантии» рассказали, что нужно переходить на программы с расширенным покрытием для сохранения страховой защиты на время ремонта. Некоторые расширения можно добавить в полис только при первичном заключении договора или при продлении действующего полиса, но не во время периода его действия. Доплата за расширенное покрытие очень сильно варьируется в зависимости от стоимости квартиры.
Проведение перепланировки жилья без уведомления страховой компании приведет к тому, что договор будет признан недействительным, если факт перепланировки вскроется. Например, из-за внесенных изменений произойдет страховой случай.
Если квартира находится в ипотеке, то известить о своих планах на ремонт нужно и банк.
«Если это ипотечное жилье, то банк запрашивает у страховой компании информацию, уведомлена ли она о предстоящей/произведенной перепланировке и подтверждает ли факт сохранения страхового покрытия, для банка это важно. Только после получения от страховой компании такого подтверждения банк дает согласие на перепланировку помещения и регистрацию произведенной перепланировки», — прокомментировал управляющий продуктом департамента розничного страхования «РЕСО-Гарантия» Павел Зингаревич.
Выполнение работ и получение акта о завершенной перепланировке
После завершения ремонта необходимо пригласить представителей органов, утвердивших проект, для осмотра выполненных изменений. Если перепланировка соответствует проекту, выдается акт о завершенной перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.
Внесение изменений в документы на квартиру
После завершения перепланировки потребуется внести изменения в кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности на жилье. Это подтверждает, что объект недвижимости был изменен и соответствует всем требованиям.
Как перепланировка влияет на страхование квартиры
Страховщики часто прописывают в договоре условие о том, что застрахованная недвижимость должна быть в неизменном виде или все изменения должны быть официально согласованы.
Отличий в условиях по ипотечному или добровольному страхованию жилья нет, ответили в опрошенных компаниях.
«Убедиться, что перепланировка квартиры, во-первых, законна, а во-вторых, согласована уполномоченными органами, лучше до покупки полиса. Во-первых, во многих случаях страховку на квартиру можно приобрести без ее осмотра, то есть представитель страховщика не сможет вовремя предупредить о возможных проблемах с выплатами, связанными с проведенными работами. Во-вторых, если перепланировка была произведена уже после покупки полиса, то после уведомления о ней страховой компании за него придется доплатить», — предупреждает эксперт-аналитик Банки.ру Эряния Бочкина.
Распространение страхового покрытия на квартиру после перепланировки важно еще и для банка, если жилье ипотечное. В этом случае оно находится в залоге у банка, поэтому он заинтересован в том, чтобы в случае ущерба задолженность можно было бы погасить с помощью страховой выплаты, говорит эксперт.
«Что касается компенсации ущерба помещению, который возник из-за перепланировки (просадка стен/перекрытий, дефекты материалов и т. д.), то такой ущерб обычно не компенсируется. Исключение — это, например, некоторые ипотечные программы по стандартам "ДОМ.РФ", в которых покрываются конструктивные дефекты, о которых клиенту не было известно на дату заключения договора. Если страховой случай не связан с перепланировкой, она никак не влияет на компенсацию ущерба», — рассказал «Банки.ру» управляющий директор департамента андеррайтинга розничного страхования компании «Ренессанс Страхование» Артем Искра.
По словам Павла Зингаревича, если в квартире на момент покупки объекта по ипотечному договору выявлена незначительная перепланировка, то возможно принятие такой квартиры на страхование при условии последующей ее регистрации и внесения изменений в технические документы. По полису добровольного страхования также оценивается, насколько возможно согласование такой перепланировки. Если такую перепланировку можно зарегистрировать, то проблем с оформлением полиса быть не должно.