История о дольщике дома, которого нет, или Как застройщик может лишить недвижимости

20 лет тому назад…

В 2003 г. Лев Фишман был принят членом ЖСК при СОФЖИ "Строим вместе" и внес средства, рассчитывая получить квартиру. Кооператив перевел эту сумму ЗАО ПФСК "Эл-Гранд", которое должно было построить жилой дом на ул. Чкалова, 57 в Самаре и предоставить дольщику квартиру.

В 2009 г. в компании началось банкротство, строительные работы были остановлены. Генеральный директор "Эл-Гранда" Владимир Матвеев за мошенничество в сфере предпринимательской деятельности получил четыре года лишения свободы. Лев Фишман по этому уголовному делу признан потерпевшим.

Незадолго до этих событий, уже в 2007 г., стало понятно, что дом на ул. Чкалова, 57 не построят. Тогда ЗАО ПФСК "Эл-Гранд", не без судебных разбирательств, поменяло дольщику квартиру по этому адресу на жилье в другом доме - на ул. Ленинской, 257. Однако и этот объект не был построен.

Последовал очередной суд с застройщиком. Результатом суда стало мировое соглашение. Согласно документу, Льву Фишману вернули часть вложенных денег, а оставшуюся часть зачли в счет оплаты двух объектов недвижимости в доме на ул. Советской Армии, 127а: квартиры и нежилого помещения на 15-м этаже. Последнее представляло собой так называемую квартиру архитекторов - помещение с высоким потолком.

Так Лев Фишман вместо планируемого жилья в центре Самары получил право на квартиру и нежилую недвижимость в спальном районе. "Почему взяли это? На самом деле потому, что по большому счету выбирать в тот момент уже не приходилось. Я понимал: если что-то отдают деньгами, а на что-то уже даже денег нет и при этом хотят заключить мировое соглашение, надо брать что дают. Здесь не было корыстного интереса", - прокомментировал сын Льва Фишмана - Александр Фишман, представляющий интересы отца в судах.

Права дольщика были зарегистрированы в ЕГРН, и в 2010 г. он получил свидетельство о праве собственности на индивидуально определенную квартиру и нежилое помещение в объекте незавершенного строительства на ул. Советской Армии, 127а.

"Что нам стоит дом построить"

В 2015 г. ООО "Юниверс-строй", входящее в ГК "ФОРРА" Михаила Калмыкова, выиграло конкурс министерства строительства Самарской области на достройку объекта "Эл-Гранда".

ГК "ФОРРА", куда входит ООО "Юниверс-строй", по данным ИАС Seldon.Basis, аффилирована бизнесмену Михаилу Калмыкову. Он стал известен в 1990-е годы, когда возглавлял банк "Солидарность". ООО "Юниверс-строй" владеют Наталья Романова (86%) и Мария Мордовина (6%), еще 8% - ООО "Трейд". По данным из открытых источников, речь идет о дочерях Калмыкова.

Напомним также, что Элеонора Калмыкова, которую СМИ называли супругой Михаила Калмыкова, упоминалась в связи с уголовным делом о продаже объектов недвижимости для нужд Главного бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области по завышенной цене.

За удовлетворение прав дольщиков компания получила компенсационный участок в границах ул. Ставропольской/ пр. Юных Пионеров/пер. Ташкентский и территорию рядом с проблемной долевкой на ул. Советской Армии. Первую площадку "Юниверс-строй" продал ООО "Донстрой" Анатолия Давидюка (ГК "Новый дон"). По данным СМИ, сумма сделки составила 150 млн рублей. На втором участке возвели ЖК "Журавли" из двух 25-этажек.

По условиям конкурса, застройщик мог распорядиться компенсационными участками как пожелает. Он безвозмездно получил территорию и продал ее. "Это означает, что деньги от продажи государственной земли были подарены компании "Юниверс-строю" за завершение строительства проблемного объекта. Ни федеральный, ни региональный законы не предусматривают возможности вознаграждения застройщика государственными деньгами за то, что он достроил объект", - уточняет Александр Фишман.

В 2017 г. "Юниверс-строй" в рамках процедуры банкротства ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" купил право аренды участка под недостроем на ул. Советской Армии, 127а за 638 тыс. рублей. В документации указывалось, что лицо "в случае победы в конкурсе берет на себя следующие обязательства: завершить строительство проблемного объекта, удовлетворить права требований участников долевого строительства проблемного объекта по всем ранее заключенным договорам долевого участия в строительстве, в том числе в отношении нежилых помещений и зданий, а также включенных в реестр требований по передаче жилых помещений ЗАО ПФСК "Эл-Гранд" на основании судебных актов, без изменения предмета и стоимости договора участия в долевом строительстве".

На момент захода "Юниверс-строй" на площадку "Эл-Гранда" были построены две секции, на кровле работы остановились. Новый застройщик, по словам Александра Фишмана, поставил вопрос о сносе дома и до 2020 г. не занимался завершением строительства.

В 2018 г. сообщалось, что, согласно выводам технической экспертизы, в несущей стене подвала недостроя образовалась трещина. Затем последовала экспертиза, сделавшая вывод о безопасности достройки объекта.

В том же году директор ООО "Юниверс-строй" Алексей Романов (по данным открытых источников - зять Калмыкова) подписал задание на выполнение нового проекта здания, так как в связи с нововведениями в градостроительные законы проектная документация "Эл-Гранда" потеряла свою актуальность. В задании на проектирование в разделе №8 указано: "на первом этаже 1-й и 2-й секции на верхнем этаже 1-й секции предусмотреть размещение квартир…". Иными словами, "Юниверс-строй" заказало проект дома без учета прав собственников нежилых площадей.

Министерство строительства Самарской области выдало разрешение на завершение работ по этому проекту, и компания к 2020 г. достроила проблемную долевку, но уже без коммерческих помещений.

Задача со всеми известными

В 2020 г. минстрой принял дом на ул. Советской Армии, 127а в эксплуатацию. Дольщики квартир смогли получить свои "квадраты", но не права на них: управление Росреестра по Самарской области отказало в постановке дома на кадастровый учет, так как в ЕГРН существуют записи о государственной регистрации права собственности в отношении нежилых помещений. Тогда владельцы жилья обратились в суд за признанием прав на коммерческие помещения отсутствующими и проиграли.

"Юниверс-строй" в добровольном порядке не предоставил нежилую недвижимость Льву Фишману, как и прочим собственникам такого имущества. В компании сослались на то, что приняли обязательства только перед дольщиками квартир, а о собственниках нежилых помещений, которые уже более 10 лет назад зарегистрировали на основании решений суда право собственности на свои помещения, не слышали.

Тогда Лев Фишман обратился в суд с требованием предоставить ему положенные квадратные метры. И получил отказ, так как "его" помещение стало жилым. Во взыскании убытков за лишение недвижимости в натуре суд также отказал.

В рамках судебных разбирательств была назначена экспертиза, которая показала: расположение коммерческого помещения Фишмана совпадает с местоположением "превращенной" квартиры на 15-м этаже, совпадают и площади этих помещений - они имеют допустимую строительную погрешность в 10 сантиметров.

На деле застройщик поставил ненесущие перегородки и на основе этого изменил функциональное назначение с коммерческого на жилое использование. В целом помещение Льва Фишмана осталось без конструктивных изменений - таким, каким было предусмотрено проектом "Эл-Гранда".

Кроме того, в ходе судебных разбирательств выяснилось, что ООО "Юниверс-строй" "слышал" о правах собственности и, более того, в письме от ноября 2017 г. на запрос одного из собственников нежилых помещений передать ему имущество сообщило, что у компании отсутствует такая обязанность, а это значит, что общество достоверно располагало информацией о наличии зарегистрированных прав собственников нежилых помещений. Указанный ответ ООО "Юниверс-строй" подписан непосредственно директором Алексеем Романовым.

Стоит добавить, что проектная документация, изготовленная по заказу "Юниверс-строя", датирована 2018 годом, тогда как указанный выше ответ директора компании датирован 2017 годом, что также указывает на осведомленность застройщика о праве собственности, в том числе, Льва Фишмана.

С проблемами столкнулись и другие собственники нежилых площадей. Например, в помещении появилась общая коммуникация - водоснабжение, и это стало препятствием для предоставления недвижимого имущества одному собственнику. Не обошлось без трудностей и у владельцев квартир: с появлением дополнительных жилых метров изменилась нумерация их помещений. При осмотре спорной площади Александр Фишман заметил трехкомнатную квартиру, в двух комнатах которой не было ни одного окна.

"В итоге у отца есть право собственности на помещение, которым он не владеет, в которое он даже попасть не может и которого теперь де-юре нет, потому что оно стало называться квартирой, но за которое с 2020 г. платит налоги. При этом лишить права собственности его нельзя, снять с кадастра коммерческое помещение также нельзя, невозможно и зарегистрировать права других лиц на их квартиры", - резюмирует Александр Фишман.

Отметим, что Лев Фишман признан потерпевшим также по уголовному делу в отношении неустановленных должностных лиц ООО "Юниверс-строй". "Установлено, что ООО "Юниверс-строй" приняло на себя обязательства первого застройщика по завершению строительства проблемного объекта и удовлетворению прав участников долевого строительства по всем заключенным договорам долевого участия в строительстве, в том числе, в отношении нежилых помещений, действуя путем обмана, не имея намерений на исполнение взятых на себя обязательств, путем внесения изменений в проект строительства жилого дома, причинило имущественный ущерб, выразившийся в лишении права пользоваться и распоряжаться нежилыми помещениями", - говорится в фабуле уголовного дела.

Бывший директор "Юниверс-строя" Алексей Романов объявлен в международный розыск. А на часть "несуществующих" коммерческих помещений проблемной долевки на ул. Советской Армии, 127а наложен арест.

Летом 2024 г. самарский арбитраж признал обязательства застройщика перед министерством строительства Самарской области исполненными. Собственники же получили "дом, которого нет".

"При этом регион успешно отчитался о том, что "решил проблемы дольщиков". Можно только предполагать, насколько успешно "решили свои личные проблемы" руководители и сотрудники регионального минстроя, которые знали ситуацию от начала до конца и при этом выдали "Юниверс-строю" разрешение на строительство и приняли дом в эксплуатацию", - заключил Лев Фишман.