Адвокат рассказал, на что нужно обращать внимание при покупке квартиры

Наталья Одинаева купила квартиру, а через несколько лет сделку отменили по иску прокуратуры как нарушающую права прописанного там ребёнка. При этом продавец, по словам Одинаевой, скрылся и отказывается вернуть деньги. Какие опасности могут подстерегать при покупке квартиры и что надо учитывать, чтобы не лишиться жилья и денег, — в материале RT.

Наталья Одинаева купила в 2021 году квартиру в Череповце. «Часть денег была от продажи старой квартиры, часть — накопления. Я давно хотела переехать. Это наше с мужем единственное жильё», — рассказала она RT.

Квартиру Наталья приобрела у Максима Мокеева, на тот момент в ней никто не жил. Правда, по этому адресу был зарегистрирован его несовершеннолетний сын, но тогда это никого не смутило. «Было сказано: квартира никому не нужна. Хозяин — москвич, после развода с женой здесь не живёт. Она с ребёнком выехала, — рассказывает Наталья. — Мы же смотрим на всё через призму собственного опыта. Когда покупали прошлую квартиру, там тоже трое детей были, но по соглашению в течение месяца всех выписали и сами съехали. Поэтому и здесь мы людям доверяли».

Однако в этот раз ребёнка из квартиры выписывать не торопились. По словам Натальи, бывшая жена Максима, Жанна Мокеева, не шла на контакт, поэтому Одинаева подала иск с требованием выписать мать с сыном принудительно.

Как сообщила RT Жанна Мокеева, она узнала, что у квартиры сменился собственник, только из иска. По её словам, она с сыном осталась жить в этой квартире после развода с Максимом, а бывший муж уехал в Москву. «Квартира не является совместно нажитым имуществом, сын не собственник, но зарегистрирован там. Это единственное место, где мы могли жить, больше жилья у нас нет», — рассказала Мокеева.

По словам собеседницы RT, экс-муж время от времени навещал её, устраивал скандалы, даже пытался драться, в итоге в 2021 году Жанне пришлось съехать на съёмное жильё. При этом бывшие супруги договорились, что квартиру продадут, а на часть вырученных денег купят жильё для сына.

«Противоречит основам нравственности»

По словам Мокеевой, квартиру продали втайне от неё, поэтому ребёнка и не выписали. Жанна подала встречный иск с требованием обеспечить ей с сыном проживание по месту регистрации.

Сначала суд встал на сторону Одинаевой и Мокееву с сыном принудительно выписали, однако кассация удовлетворила встречный иск. «На Одинаеву Н.И., Мокеева М.С. возложена обязанность не чинить препятствий Мокеевой Ж.Р. в пользовании квартирой», — говорится в решении суда (есть в распоряжении RT).

Череповецкий прокурор подал иск в интересах несовершеннолетнего о признании сделки недействительной. Этот иск удовлетворили, в том числе в Верховном суде. Сделку признали недействительной, поскольку она «нарушает права и законные интересы ребёнка на проживание в спорном жилом помещении, противоречит основам нравственности».

Согласно решению суда, сделка должна быть расторгнута. Продавца обязали вернуть деньги (5,2 млн рублей), а ребёнок получил право жить в спорном помещении до совершеннолетия. При этом, как заявила Наталья Одинаева, Максим Мокеев скрылся в неизвестном направлении.

Наталья подала иск о признании её добросовестным приобретателем и о порядке пользования жилым помещением, но подозревает, что перспектив сохранить жильё у неё немного. «У собственника и его матери были с бывшей женой какие-то договорённости, об этом я уже потом узнала. Но мы-то тут при чём? Почему мы должны из-за чужих семейных проблем страдать?» — возмущается Наталья Одинаева. Мокеева, в свою очередь, утверждает, что квартира была продана ниже рыночной стоимости. «Как раз потому, что ребёнка не выписали, — объясняет Жанна. — Наталья Одинаева сознательно на этот риск пошла и должна была предвидеть последствия».

Обе женщины признают, что вряд ли получат желаемое. Сделку, скорее всего, расторгнут. Но и на покупку жилья для сына деньги получить не удастся, а после совершеннолетия он утратит право пользования отцовской жилплощадью.

Адвокат Рамиль Гизатуллин напомнил, что по закону несовершеннолетнего ребёнка нельзя принудительно выписать из квартиры. Это надо учитывать и при покупке недвижимости, и в случае, если знакомые просят фиктивно зарегистрировать детей, чтобы, например, отдать их в школу по месту прописки. «Надо понимать, что такие вещи могут происходить случайно, ввиду ненадлежащей проверки первичных документов, но намного опаснее, когда подобные ситуации создаются заведомо и искусственно», — отметил он.

В случае Одинаевой, как считает адвокат, покупатель оказывается в заведомо проигрышной ситуации. «Приходится в судебном порядке взыскивать уплаченные за квартиру деньги, что чаще всего бывает через приставов-исполнителей. За это время цена на недвижимость возрастает, а деньги съедает инфляция. Но и это половина беды. Обратить взыскание на бывшую квартиру в большинстве случаев бывает невозможно, так как она может являться единственным жильём должника. Отсюда вывод, что на начальном этапе необходимо воспользоваться услугами адвоката либо юриста», — советует Гизатуллин.

Щепетильность даже с родственниками

Это не единственная опасность, с которой может столкнуться покупатель недвижимости. Порой даже близкие родственники могут преподнести неприятный сюрприз. Так, в Уфе пенсионерка Ильза Галиева передала своему сводному брату Миннисламу Ахмадуллину генеральную доверенность, позволяющую в том числе снимать деньги с её счёта. Они договорились, что он приобретёт для неё квартиру. Миннислам так и сделал, однако оформил жильё на себя.

Поняв, что её обманули, Ильза обратилась к адвокату. Он смог помочь, однако на разбирательство ушло много времени. «Через суд мы взыскали неосновательное обогащение (2 млн рублей) и арестовали квартиру. Сейчас идёт исполнительное производство. Пристав говорит, что продаст квартиру и деньги передаст пенсионерке (ей более 80 лет), хотя она готова принять квартиру в счёт долга», — рассказывает Рамиль Гизатуллин.

При этом брат утверждает, что сестра сначала обещала квартиру ему, а потом просто передумала, продолжает адвокат. В ответ Миннислам подготовил иск о выселении, в котором утверждает, что они с Ильзой изначально договаривались, что он оформит квартиру на своё имя. В документе он рассказывает, как помогал сестре, в частности утверждает, что его дочка ухаживала за ней несколько месяцев.

Как отмечают эксперты, часто люди стесняются оформлять с родственниками договорённости, но, когда речь идёт о недвижимости, следует быть особенно внимательными.

«Подделывали паспорта»

Несколько лет назад в Уфе осудили банду чёрных риелторов. Четверым подсудимым (Анжелике Ялаевой, Марии Ганеевой-Зосимовой, Ларисе Бородиной и Алине Юсуповой) назначили реальные сроки лишения свободы — от пяти до 12 лет.

«Обвиняемые находили квартиры, бывшие в муниципальной или частной собственности, владельцы которых не имели родственников, вели антисоциальный образ жизни, были признаны недееспособными или длительное время отсутствовали по месту своего жительства по причине нахождения в местах лишения свободы, а также владельцы которых умерли и у них не имелось наследников. После этого обвиняемые подделывали их паспорта, а также другие правоустанавливающие документы и оформляли квартиры в собственность третьих лиц, а затем продавали их добросовестным приобретателям», — говорится в сообщении управления СКР по Башкирии.

Мошенники смогли таким образом похитить 20 квартир, из них десять успели продать. Ущерб оценивался более чем в 60 млн рублей. При этом у бывших собственников нашлись наследники, которые смогли через суд отменить сделки и вернуть себе жилплощадь. Пострадали в итоге покупатели, которым суды отказали во встречных исках о признании добросовестными приобретателями. Им пришлось освобождать зачастую единственное жильё без надежды вернуть деньги.

Как отметил участвовавший в этом деле адвокат Рамиль Гизатуллин, покупателям следует особенно осторожно относиться к недавно приватизированным квартирам. «Как правило, в них проживают пенсионеры либо асоциальные личности, которые становятся жертвами чёрных риелторов. После их смерти или незаконной выписки квартиры приватизируются и продаются. Через государственные органы люди пытаются вернуть квартиры и суды идут им навстречу, так как изначально была незаконная приватизация. Таким образом, суды отказываются признавать нового владельца добросовестным приобретателем — ему придётся остаться без квартиры и денег», — описывает он схему.

Учитывая подобную практику, адвокат советует внимательно изучить документы на квартиру, а также проверить продавца по реестрам судов (оспаривания сделок, взыскания задолженности, банкротство) и приставов. Если квартиру продают по доверенности, то лучше проверить её по реестру Федеральной нотариальной палаты. При этом особое внимание надо обратить на квартиры, которые были недавно приватизированы или у которых за непродолжительное время часто менялись собственники.

«Проблемы после покупки квартиры встречаются не так редко, как хотелось бы, особенно если сделка проведена без должной проверки. Среди распространённых случаев: оспаривание сделки родственниками продавца (особенно если пожилые собственники), выявление скрытых долгов или обременений, претензии третьих лиц на имущество из-за неправильно оформленных наследственных прав», — говорит Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ агентства недвижимости fam Properties.

По его мнению, избежать непредвиденных ситуаций можно, если проверять каждую деталь и при необходимости консультироваться с профессионалами. «Первым пунктом — желательно пойти к нотариусу, потому что он проверяет недвижимость и такие детали, как дееспособность продавца», — резюмирует эксперт.