Механизм КРТ спасает уральский рынок недвижимости: «Не разрушить, а перезапустить»

Территория развивается, а не отменяется Круглый стол, организованный РИА «ФедералПресс» в креативном кластере «Домна», начался с презентации одного из самых обсуждаемых проектов нынешнего года. Вице-мэр Среднеуральска Дмитрий Боришполь раскрыл подробности амбициозного плана редевелопмента исторического центра города. Сейчас администрация вместе с проектировщиками, а также застройщиками Prinzip, «Брусника» и «Форум Групп» ведет разработку мастер-плана, который планируется реализовать в течение десяти-пятнадцати лет. За это время в Среднеуральске собираются построить 700 тыс. кв. метров жилья. «Мы осознанно не делим это на мелкие территории, хотя в таком случае проект можно было бы начать уже сегодня. Но тогда возникла бы рыхловатость, раздробленность города, мы не получили бы общей концепции. А нам все же хотелось бы продукт с общей идеей – удобный, комфортный для проживания», – объяснил основные принципы Боришполь. Дмитрий Боришполь Ожидается, что Среднеуральск из скопления бараков превратится в престижное место для свердловчан: в отличие от соседней Верхней Пышмы, он ассоциируется не с промышленностью, а с отдыхом на реках и озерах. При этом Боришполь сделал акцент на том, что механизм КРТ позволит соблюсти интересы не только застройщиков и новоселов, но и коренных жителей, вдохнув новую жизнь в исторический центр города. «Была задача не разрушить историю, а перезапустить. Мы можем сказать людям: у вас будет тот старый город, который вы помните, но комфортный и удобный для проживания», – объяснил вице-мэр. О балансе интересов застройщика, местных властей и населения говорил и замдиректора департамента архитектуры мэрии Екатеринбурга Андрей Чернышов. По его словам, КРТ лучше охраняет интересы жителей, чем более ранний механизм развития застроенных территорий. Он согласен с Боришполем и в том, что редевелопмент должен учитывать историю микрорайона и вписываться в архитектурный контекст. «Хороший пример – улица Донбасская: там внутри квартала КРТ, а по периферии остается существующая застройка. И нужно сделать так, чтобы дома 1950-х домов – не ветхие, не аварийные – органично смотрелись по соседству с высотной застройкой», – пояснил он корреспонденту «ФедералПресс» в кулуарах мероприятия. Андрей Чернышов Аналогичный кейс представила руководитель направления градостроительного анализа «Группы Голос» Елена Орлова. Речь идет о КРТ бывшей промышленной площадки в Челябинске в рамках проекта «4 Ленина». Два дома-двора там уже сданы, окончательное завершение намечено на 2026 год. «Проект призван стать началом перерождения локации: дать новый уровень комфорта местным жителям и сохранить богатую историю индустриального района. За второе отвечает архитектура с чертами конструктивизма и арт-объекты. За первое – закрытые дворы, городская площадь, прогулочный бульвар, паркинг и другая инфраструктура», – сказала Орлова. Сохранение исторических традиций повышает и привлекательность нового жилья для покупателей, отметил управляющий партнер проектной мастерской ITEM Андрей Софронов. «Как архитектор, я могу сказать, что большую долю привлекательности дает сохранение исторических аспектов. Это должно быть не буквальное повторение, а идеология, которая позволяла бы месту сохранить свою историю: название проекта, какие-то элементы здания, которые позволят жителям видеть, что территория развивается, а не отменяется», – поделился он опытом. Выгода бизнеса и комфорт горожан Директор екатеринбургского «Геотреста» Юлия Шинкаренко предложила рассматривать механизм КРТ как одну из форм государственно-частного партнерства. «Для публичного партнера это решение вопроса с ветхим жильем, а для частного – прозрачный способ получить права на земельный участок. В условиях компактной застройки и отсутствия свободных земель для вовлечения в хозяйственный оборот это ключевой механизм из тех, что существуют сейчас», – пояснила она. Юлия Шинкаренко С тем, что КРТ учитывает интересы жителей, бизнеса и государства, согласен и руководитель компании «Практика» Александр Невмержицкий. «КРТ направлено на создание благополучной среды для жизни через обновление старых и аварийных зданий. Благодаря КРТ появляются современные зоны для отдыха, развивается социальная инфраструктура: возводятся школы, детские сады, поликлиники. Это способствует повышению качества жизни граждан и созданию благоприятных условий для проживания на территории. Программа КРТ также служит инструментом для стимулирования экономического роста, потому что она привлекает инвестиции, создает новые рабочие места и увеличивает налоговые поступления в бюджеты регионов», – объясняет он. В свою очередь, для бизнеса участие в КРТ – это повышение рентабельности проекта, подчеркнул Невмержицкий: жилье здесь можно будет продать в среднем на 10 % дороже, чем в «точечной застройке» по соседству. Проекты, реализованные в рамках КРТ, предлагают жителям больше, чем просто квадратные метры, обосновывает этот феномен застройщик. В качестве примера он привел проект «Практики» в екатеринбургском микрорайоне Вторчермет: рядом с новыми домами появится детский садик, сама территория будет благоустроена. Это создает принципиально новую экосистему и закладывает основы для нового уровня жизни, объяснил Невмержицкий. Пример из Тюмени Конкретный кейс КРТ подробно представил директор по стратегическому развитию застройщика ЭНКО Михаил Продан. Речь идет о развитии тюменского микрорайона Лесобаза, над которым трудятся сразу 11 девелоперов. В общей сложности там планируется построить 1 млн кв. м жилья, при этом цена сейчас является одной из минимальных в городе. Дело в том, что до начала редевелопмента микрорайон считался самым криминальным в Тюмени, его транспортная доступность тоже оставляла желать лучшего. В то же время в пользу Лесобазы говорит обилие природных и парковых зон. Михаил Продан «Такие большие проекты – это работа власти и застройщиков, которые формируют единый концепт, занимаются маркетингом территории, ее развитием, наполнением не только жилищными проектами и благоустройством, но и объектами соцкультбыта, инфраструктурой, торговыми центрами», – объяснил Продан. Эксперт не стал скрывать проблем, с которыми сталкиваются застройщики при реализации проектов КРТ. В частности, расселение старого жилья порой затягивается, что в условиях высоких процентов по кредитам увеличивает стоимость стройки. Продан отметил, что в Тюмени муниципальные власти берут на себя большую часть контактов с жителями. Мэрия помогла застройщикам и согласовать проекты замены сетей с энергетиками: для этого понадобилось даже принять новые правовые акты. Михаил Продан ожидает, что в ближайшие годы стимулирование проектов КРТ станет приоритетом при распределении мер господдержки. Речь идет о льготных кредитах на длительный срок, инфраструктурных облигациях, компенсации затрат на расселение ветхого и аварийного жилья. Будет корректироваться и нормативно-правовая база, рассчитывает топ-менеджер ЭНКО. Защита жильцов Еще один аспект – защита интересов тех горожан, чьи дома подлежат расселению. Например, Александр Невмержицкий рассказал, как девелопер может информировать жителей – не просто сообщать им о переезде, а разъяснять преимущества КРТ и открытого диалога. Так, «Практика» дает им выбор между денежной компенсацией и альтернативным жильем, чтобы они могли поступить исходя из собственного комфорта. «Жители должны понимать, что КРТ – это переход на качественно иной уровень жизни, возможность получить новое, более ликвидное и современное жилье», – пояснил застройщик. Валерия Козлова По словам вице-президента Уральской палаты недвижимости Валерии Козловой, до введения механизма КРТ между застройщиками и жильцами часто возникали конфликты. Это было связано не только с потребительским экстремизмом и завышенными требованиями собственников, но и с отсутствием адекватных инструментов оценки стоимости квартир, считает Козлова. Теперь ситуация, по ее словам, изменилась к лучшему. «Когда приняли закон о КРТ, к жителям начало выходить уже не частное лицо, а муниципалитет», – заявила представительница свердловских риелторов. С этим согласна и Юлия Шинкаренко, которая лично представляет администрацию Екатеринбурга при взаимодействии с жильцами. «Сейчас проходят общие собрания собственников на Эльмаше, и я слышу от жителей: «Как хорошо, что вы пришли, мы вас давно ждали!» Хочется, чтобы эта тенденция сохранилась и механизм КРТ продолжил восприниматься как что-то позитивное и доброе, как возможность улучшить свои жилищные условия», – сказала она. Прогноз на будущее Разумеется, круглый стол закончился обсуждением текущей ситуации на рынке жилья: как сообщила Валерия Козлова, продажи квартир после сворачивания льготной ипотеки упали, но полной остановки нет. Вице-президент УПН подметила, что многие покупатели принимают эмоциональные решения, и здесь застройщики, участвующие в проектах КРТ, оказываются в выигрыше. «Для потребителей инструмент КРТ – это снятие тревожности. В этих отношениях участвуют и муниципалитет, и застройщик, объем строительства большой, есть правовой механизм. Это плюсом к тому, что деньги лежат на эскроу-счетах и предусмотрена защита долевого участия», – объяснила она. Андрей Чернышов, в свою очередь, добавил, что сроки реализации проектов КРТ составляют от пяти до пятнадцати лет. За это время черная полоса на рынке сменится белой, и благодаря этому механизму застройщики смогут подойти к ней уже с готовыми участками, заключил замдиректора Главархитектуры. Фото: ФедералПресс / Иван Кабанов