Недвижимость или депозит: во что вкладывать деньги?

Недвижимость - для долгосрочных стратегов Покупку жилья многие рассматривают как инвестицию на длительный срок. Если выбрать квартиру или дом правильно, то с течением времени такая покупка будет только расти в цене, уверены эксперты. - Инвестировать в недвижимость нужно с осознанием цели покупки, - объяснил основатель девелоперской компании АССЕТ Сергей Евсеев. - Первым делом нужно ответить на вопрос: "Я покупаю для себя или чтобы потом реализовать эту недвижимость и получить капитал?" Ведь если построить дом площадью 500 квадратных метров с дорогим ремонтом, то это в первую очередь инвестиция в собственный комфорт проживания. А вот о сохранении капитала здесь говорить не приходится: на рынке много примеров, когда собственники не могут реализовать такие объекты. Стоимость такого объекта на старте относительно невысока, а перспектива удорожания в будущем очевидна. Сергей Евсеев. Фото: Виктория Старосельская Главный редактор журнала "Строительство. Недвижимость. Rent&Sale" Олег Никитенко советует при выборе объекта недвижимости задуматься, как он будет выглядеть через 10-20 лет. Это и определит дальнейшее решение о покупке. - Недвижимость - всегда долгосрочная инвестиция. Более того, в сегодняшних условиях большинство из нас приобретают ее в первую очередь для проживания. Поэтому так важно понять, как может измениться жизненный сценарий через десятилетия. Может, у человека вырастут дети и понадобится жильё меньшей площади, или наоборот - семья станет больше и нужно будет расширяться. Если тот объект, который человек покупает сегодня, спустя эти годы можно будет продать по такой же, а лучше по более высокой цене, то такое предложение на рынке недвижимости заслуживает внимания. А как понять, будет ли объект востребован на рынке в столь продолжительной перспективе? Олег Никитенко советует обращать внимание на несколько факторов: - На рыночную устойчивость загородного жилья влияет наличие инфраструктуры, которая обеспечивает сервис. Не менее важны архитектурные решения: все же непривлекательный внешне дом, даже если он функционален и удобен внутри, будет сложно продать в будущем. Наконец, важна репутация девелопера. Если он не просто продает дома, а попутно создает управляющую компанию, развивает инфраструктуру, решает сервисные вопросы - это добавляет уверенности в том, что со временем его объекты не потеряют в цене. Олег Никитенко. Фото: Виктория Старосельская Как растут цены на дома На динамику стоимости недвижимости влияют не только объективные факторы, среди которых инфляция, удорожание строительных материалов и рабочей силы. Сергей Евсеев объяснил механику процесса: - Помимо общерыночных причин, у качественных объектов недвижимости существует добавленная стоимость. Она формируется благодаря сервису, комфорту, безопасности, клубной инфраструктуры, коммерческих объектов, которые предлагает девелопер. Как ведут себя покупатели Безусловно, есть категория потенциальных покупателей жилья, которых изменение цен и ипотечных ставок вынудило отложить покупку недвижимости до лучших времён. Однако инвесторы на рынке по-прежнему есть. - Те, кто планировал с помощью ипотеки инвестировать в недвижимость, просто отложили этот вопрос на 2-3 года, - пояснил Олег Никитенко. - Но на рынке также есть категория инвесторов с деньгами. И многие из них, выбирая между депозитом, фондовым рынком и недвижимостью, все же останавливаются на покупке недвижимости. Причём вниманием с их стороны пользуются не простые и доступные варианты, как это было раньше в массовом сегменте. Сегодня инвесторы понимают, что лучше купить качественный и дорогой объект. Выше вероятность, что его потом удастся реализовать по хорошей цене. Вторичный рынок корректируется по ценам, но качественные объекты дешевеют гораздо медленнее или не теряют в стоимости вовсе. А наиболее ликвидные - только растут в цене. Сегодня на рынке остаются те, кто покупает недвижимость на всю жизнь. И конечно, они выбирают объекты, которые сохранят эту ценность. Спрос на недвижимость не сократился, просто возможностей для его реализации стало объективно меньше, считает Сергей Евсеев. И в структуре современных покупателей все больше тех, кто выбирает недвижимость для себя. - По нашей статистике, лишь 3-5 процентов покупателей выбирают дом с целью инвестирования. Обычно цель покупки - постоянное проживание. Для инвесторов все же нужен собственный продукт с особым форматом. Например, у нас в регионе нет проектов, где на одной территории бы располагались комфортабельный парк-отель с инфраструктурой и природным окружением, а по соседству - современные жилые дома, которые можно приобрести для себя или для сдачи в аренду. Инструменты для покупки До повышения ключевой ставки жилищные кредиты были массовым финансовым инструментом, который позволял инвестировать в недвижимость. Сегодня ситуация меняется, но льготные программы кредитования по-прежнему актуальны. - Современные покупатели могут выбрать IT-ипотеку, семейную или дальневосточную ипотеку. А также жителям Самарской области доступна региональная программа. Работники образовательных и медицинских учреждений получают минус три процентных пункта от ставки. При этом и базовые ипотечные программы тоже работают, в том числе в сфере малоэтажного строительства, - рассказала управляющий директор по ипотеке банка ВТБ Юлия Абрамова. Юлия Абрамова. Фото: Виктория Старосельская Альтернативные варианты покупки недвижимости тоже не исчезли: их предлагают девелоперы. - Стопроцентная оплата по-прежнему гарантирует покупателю максимальную скидку. Еще один вариант - воспользоваться рассрочкой. Кроме того, с субсидированной ставкой, по которой можно выбрать дом по ставке 6 % в рамках семейной ипотеки, - рассказал Сергей Евсеев. Гасить имеющуюся ипотеку или размещать свободные средства на депозите, оставляя сумму для ежемесячного платежа, - каждый решает сам. И многое в этом решении зависит от индивидуальных обстоятельств. - Если наличие кредита в целом тревожит, то лучше стараться избавиться от задолженности как можно быстрее. Если же платёж по ипотеке комфортен для человека и при этом у него есть свободные средства, то разместить их на депозите с актуальными ставками будет выгоднее, - посоветовала Юлия Абрамова. Стартовый капитал Какой суммы достаточно, чтобы стать инвестором? В первую очередь это зависит от выбранного инструмента и стратегии вложения. - Когда у инвестора есть возможность воспользоваться ипотекой выгодно, то сумма буквально может быть любой. Если же говорить о собственных стартовых средствах, то их объем может начинаться от 3-5 миллионов рублей, - отметил Олег Никитенко. - Например, небольшая студия или маленький офис в хорошей локации могут стать надежной парковкой для сбережений. Альтернативой недвижимости сегодня выступают банковские инструменты. - Депозиты и накопительные счета - наиболее востребованные продукты сейчас для тех, кто хочет сохранить и приумножить средства, - рассказала Юлия Абрамова. - Если деньги могут понадобиться, их удобнее разместить на накопительном счете, откуда можно в любой момент снять сумму и получить при этом доход. Если же есть свободная сумма, которая в ближайшие месяцы не понадобится, можно открыть вклад и рассчитывать на более высокую ставку. И депозиты, и недвижимость считаются наименее рисковыми инструментами для сохранения и приумножения средств. Вклады страхуют банки, а вот покупателю недвижимости важно подстраховать себя еще на этапе принятия решения. - Основной риск - покупка некачественной и неликвидной недвижимости, которую потом будет сложно продать. Если выбирать объект и инструмент для его покупки грамотно, то таких проблем впоследствии не возникнет, - резюмировал Сергей Евсеев. - В целом депозиты и покупку недвижимости не стоит противопоставлять, - добавил Олег Никитенко. - Эти инструменты часто взаимосвязаны. Иногда, чтобы накопить на достойный объект недвижимости, нужно немного подержать средства на депозите.