Эксперт ДОМ.РФ рассказал, что выгоднее - ипотека или аренда жилья

Аренда жилья в этом году сильно подорожала, но и ипотечные платежи сильно выросли. Что и кому сейчас выгоднее - арендовать жилье или все же купить его в кредит, рассказал директор Консультационного центра ДОМ.РФ Михаил Ковалев.

В большинстве случаев аренда квартиры выгоднее, чем покупка квартиры в ипотеку, говорит эксперт. Но точный ответ зависит от многих факторов, в том числе, от целей.

Например, вы хотите приобрести квартиру за 5 млн рублей. У вас есть 1,5 млн рублей на первоначальный взнос, и банк с учетом роста ключевой ставки готов выдать кредит под 25% годовых сроком на 15 лет.

Если вы и выбранная вами недвижимость не подпадаете под льготное кредитование, то ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту составят около 75 тыс. рублей, а переплата банку за кредит - примерно 10 млн рублей. То есть, всего вы заплатите за квартиру вместе с первым взносом 15 млн рублей - в три раза больше ее стоимости.

При аренде квартиры вы платите только ежемесячный платеж, без каких-либо процентов, и итоговая сумма за 15 лет будет существенно меньше. Например, вы снимаете квартиру за 30 тыс. рублей в месяц. За 15 лет вы заплатите 5,4 млн рублей.

Плюсы и минусы аренды

- Вы сильно не привязаны к конкретному региону, району и объекту недвижимости на длительный срок. Если изменились обстоятельства или предпочтения, можно достаточно быстро подобрать новую квартиру или дом в аренду в зависимости от своих пожеланий и размера дохода.

- При проживании в арендованном жилье не нужно платить налоги, делать ремонт, благоустраивать придомовую территорию. Обычно эти затраты несет собственник жилья.

- Главный риск (при отсутствия официального договора с арендодателем, что и происходит на рынке в большинстве случаев) - неожиданное изменение условий или расторжение договора владельцем квартиры и дополнительные затраты на переезд, поиск жилья и другие факторы, вызванные необходимостью переезда. Арендодатель может запретить проживать большему количеству людей, чем планировалось изначально, делать ремонт и благоустраивать недвижимость на вкус арендатора. Стоимость арендной платы может расти в зависимости от спроса. Еще один недостаток - арендованное жилье нельзя передать по наследству.

Плюсы и минусы покупки жилья

- С собственной квартиры можно получать рентный доход (сдавая его в аренду) или заработать за счет роста ее стоимости. Платежи по ипотечному кредиту зафиксированы в договоре на весь срок его действия. В отличие от аренды, некоторые кредитные продукты предусматривают переменные ставки. То есть при определенных условиях сумма ежемесячных выплат может снизиться.

- Собственное жилье позволяет получить нематериальные выгоды: постоянную регистрацию, а вместе с ней и приоритетный доступ к социальной инфраструктуре - например, к детским садам, школе и поликлинике.

- Минусом может являться существенная переплата по ипотечному кредиту, если вы не являетесь участником льготной программы кредитования.

Размер ежемесячного платежа по ипотеке зависит от стоимости недвижимости, параметров кредита, региона. Общая рекомендация - чтобы платеж по ипотеке не превышал 30-40% от дохода. Если берём ежемесячную выплату по ипотеке в 50 тыс. рублей, то доход должен быть 125-170 тыс. рублей.

"В целом, без использования льгот и сниженных ставок за счёт государства, с ипотекой стоит повременить, поскольку средняя ставка по ипотеке сейчас 21,3%, - считает Ковалев. - Если вы не планируете закрыть кредит за один-два года, такая ставка может обернуться колоссальными переплатами. Однако начать копить на первоначальный взнос можно уже сейчас, чтобы оформить ипотеку в будущем".

В качестве первого взноса лучше вносить от 20% и больше. Если первый взнос ниже, то риск для банка будет выше и ставка по ипотеке тоже поднимется. Если покупать, например, квартиру в Москве в 50 кв.м за 14 млн руб., то на первый взнос нужно накопить 2,8 млн.

В зависимости от дохода и возможностей откладывать можно рассчитать, за какой срок удастся накопить нужную сумму. К нему нужно прибавить ещё несколько месяцев, это погрешность на непредвиденные обстоятельства и повышение цен на недвижимость, советует Ковалев. Например, если копить по 50 тыс. руб. в месяц, то срок накоплений получится около 6 лет. Чтобы сократить его, деньги лучше выгодно вкладывать. Особенно это актуально сейчас, когда ставки по вкладам и накопительным счетам довольно высокие.

Преимущества покупки квартиры с использованием ипотеки легко могут обернуться минусами, особенно, если рассматривать этот шаг как инвестицию, подчеркивает Ковалев. Поэтому, если острая потребность в жилье отсутствует, нужно особенно тщательно взвесить оба варианта.

Чтобы выплачивать регулярные платежи по ипотечному кредиту, нужно иметь стабильный доход на протяжении долгого времени, в то время как со съемной квартиры, как правило, можно съехать в течение 1-2 месяцев.

Кроме того, квартира - не самый ликвидный инструмент: ее не всегда можно быстро продать, если срочно понадобились деньги, в то время как банковский вклад легко забрать, пусть и с потерей процентов. Более того, во время экономических кризисов, когда потребительский спрос на недвижимость и другие товары сильно падает, продавать жилье придется, скорее всего, с большим дисконтом.

Есть и много других нематериальных рисков при покупке квартиры в ипотеку - например, изменение мобильности, состава семьи и т. п., которые могут влиять на потребности в определенных жилищных условиях.

Однако, если вы относитесь к категориям граждан, которые имеют право участвовать в льготных программах ипотеки (например, можете воспользоваться "Семейной" или "Дальневосточной ипотекой"), то приобретение жилья в кредит может оказаться выгоднее. Благодаря мерам поддержки от государства, можно сэкономить несколько миллионов рублей. В данном случае инвестиции в жилье окупятся с большей вероятностью.