В Алтайском крае снижаются темпы строительства многоквартирных домов

У Алтайского края есть шансы к концу декабря выполнить годовой план по вводу жилья благодаря льготной ипотеке, которой активно пользовались граждане. Однако в ближайшее время по ряду причин ситуация может измениться к худшему. Строители решили обратиться к федеральным властям с просьбой о поддержке. Прежде всего речь идет о необходимости снижения ключевой ставки ЦБ и возобновлении льготных ипотечных программ.

- Год был трудным. Повышение ключевой ставки, инфляция, отмена с 1 июля льготной ипотеки на новое жилье - все это наложило серьезный отпечаток не только на работу застройщиков и генподрядчиков, но и на производителей стройматериалов. По данным, представленным минэкономразвития региона, за девять месяцев 2024 года на капитальном строительстве было освоено 57 процентов выделенных средств, а на капремонте и того меньше - 48. В целом планы по вводу жилья мы выполняем, но с 2021 года снижаются объемы строительства многоквартирных домов. Пока мы выходим из положения за счет индивидуального строительства, однако, думаю, что в 2025-м просядет и это направление, - говорит председатель правления Союза строителей "Региональное объединение работодателей Алтайского края" Александр Мишустин.

Он также сообщил, что по состоянию на октябрь было продано 49 процентов построенного многоквартирного жилья. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке составила 122 тысячи рублей (на 21 процент больше, чем год назад), на вторичном - 93 тысячи.

- Спрашивается: почему при наличии огромного количества строительных организаций снижаются объемы ввода многоквартирного жилья и никто не хочет возводить социальные объекты - на некоторые из них даже аукционы не состоялись из-за отсутствия желающих? А главный вопрос: как нам сохранить строительный потенциал? - обратился Александр Мишустин к участникам прошедшего в Барнауле круглого стола "Строительный комплекс Алтайского края в современных реалиях, перспективы на 2025 год, проблемы и пути решения".

Строительные компании главный источник своих бед видят в ужесточении денежно-кредитной политики Центробанка. В этом году ключевая ставка поэтапно повысилась с 16 до 21 процента годовых.

- Двадцатого декабря пройдет заседание совета директоров ЦБ, на котором будет рассматриваться вопрос о ключевой ставке. Каким будет решение, предсказывать не берусь, но реальную ситуацию в экономике все прекрасно видят. Не секрет, что за время действия льготной ипотеки цены на жилье поднялись, а разрыв в цене квадратного метра на первичном и вторичном рынках существенно увеличился. Рост ипотечного портфеля сопровождался повышением цен на жилье и одновременно снижением стандартов кредитования. Поэтому Банк России видит несколько рисков, вызванных ростом ипотечного кредитования. Первый связан с невозвратом ипотечных кредитов из-за увеличения доли заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Второй - с низким первоначальным взносом, он усиливается с ростом разрыва в ценах между новым и вторичным жильем. Для минимизации рисков наряду с льготными программами были изменены и макролимиты необеспеченного потребительского кредитования, а также ужесточены регуляторные требования по ипотеке, - напомнил управляющий отделением по Алтайскому краю Сибирского главного ЦБ России Андрей Иванов.

В крае на 1 ноября 2024 года остаток ссудных задолженностей по ипотечным кредитам составлял 209 миллиардов рублей (годовой рост на восемь процентов). С января по октябрь было выдано шестнадцать тысяч кредитов на общую сумму 46 миллиардов рублей. Это меньше, чем за аналогичный период 2023-го.

- На начало ноября просроченная задолженность по ипотечным кредитам в Алтайском крае выросла, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на 0,14 процентных пункта и составила 0,4 процента ипотечного портфеля. Казалось бы, это немного, однако настораживает, что в абсолютных цифрах объем просрочки за год увеличился на 320 миллионов рублей (или на 1,7 процента). А в целом широкое распространение льготных ипотечных программ привело к существенному увеличению спроса на жилую недвижимость, что обусловило разгон цен. Даже после отмены в июле безадресной льготной ипотеки цены продолжают расти, а разрыв цен на новостройки и "вторичку" увеличился уже до 31 процента. За четыре года широкого действия ипотечных госпрограмм стоимость квадратного метра жилья в крае на вторичном рынке удвоилась, а на первичном выросла в 2,5 раза. Таким образом, доступность жилья для большинства наших граждан из-за масштабных льготных программ не выросла, а напротив, снизилась. Это закономерно: если льготных кредитов много, то они неизбежно разгоняют спрос и цены. В этой ситуации Банк России вынужден держать высокой ключевую ставку для всей экономики в целях защиты от сильной инфляции. Льготное кредитование оправдано только для социальной поддержки наименее защищенных слоев граждан, - подчеркнул Андрей Иванов.

С таким видением ситуации категорически не согласны руководители строительных компаний.

- Инфляция зависит не от ипотечных кредитов, а от проводимой в стране экономической политики, и наше главное предложение - снизить процентную ставку, - подчеркнул гендиректор компании "Жилищная инициатива" Юрий Гатилов. - Проектное финансирование загнало застройщиков в невод. Это особенно видно в связи с огромным ростом процентной ставки и ужесточением банковской политики. По сути дела, за счет строителей пытаются снизить инфляцию. Мы сейчас находимся в таком положении, что будущей весной многие компании уйдут с рынка.

При такой высокой процентной ставке строительный рынок стал невыгодным, утверждает директор ООО СЗ "Адалин Строй" Игорь Дублей:

- При сроке строительстве здания в два года с такой процентной ставкой мы должны закладывать на банковские издержки сорок процентов затрат, это не лезет ни в какие ворота. Тогда на стадии рытья котлована стоимость квартиры будет выше, чем сейчас в уже построенных домах. Не удивлюсь, если стоимость жилья в скором времени перевалит за триста тысяч рублей за квадратный метр. И кто будет покупать такие квартиры?

- Стоимость стройматериалов выросла из-за резкого повышения заработной платы. Если ее не поднимать, люди просто уйдут - например, на заводы ОПК, где сейчас хорошо платят. Да и застройщики не берутся за новые объекты, поэтому приходится снижать производство, - поясняет директор ООО СЗ "Строительный Камень" Сергей Иванько.

Тем не менее, с точки зрения регионального минэкономразвития, положение дел не внушает серьезных опасений, хотя в ведомстве признают, что в жилищном строительстве есть спад "по понятным и объективным причинам".

Прямая речь

Алексей Ерохин, заместитель министра экономического развития Алтайского края:

- В целом инвестиционная активность в крае не снижается. Если в прошлом году инвестиции в основной капитал составили 185 миллиардов рублей, то в этом году мы должны выйти на 230 миллиардов - для региона это колоссальная сумма. В промышленности, переработке, туризме реализуются инвестиционные проекты, о которых мы раньше и не мечтали. Поэтому на следующий год мы как минимум не планируем сокращения инвестиций. В 2024-м финансирование краевой адресной инвестиционной программы планировалось в сумме одиннадцать миллиардов рублей, а на 2025-й мы утвердили пятнадцать миллиардов, хотя объектов будет меньше. При этом за девять месяцев текущего года уже освоено 77 процентов средств программы - в прошлом году на тот же период было шестьдесят процентов - и, как всегда, ожидается существенный рост именно в декабре. Проблемы есть, но их меньше, чем раньше, и прогнозы у нас позитивные. Наибольшие сложности в строительной сфере возникают с объектами культурного наследия, из-за специфики которых всегда тяжело найти подрядчика. Торги по крупным социальным объектам состоялись.