Спрос на загородные дома к концу года вырос

Строительство загородного дома за последний год подорожало, по оценкам экспертов, на 10-30%. При этом спрос на дома в начале зимы активизировался.

Уходящий год был для участников рынка индивидуального жилищного строительства очень активным до осени, говорит член правления Ассоциации деревянного домостроения (АДД), гендиректор компании "ДДМ-Строй" Вера Вавилова. Далее все ощутили спад, вызванный изменением условий льготной ипотеки и повышением ключевой ставки. "В конце года мы наблюдаем оживление, которое происходит всегда при росте курса и плюс под конец года, - говорит Вавилова. - Также с нового года с введением новых налогов для упрощенной системы налогообложения очень многие товары и услуги подорожают. Понимающие это фиксируют цены в этом году. В декабре сделок стало вдвое больше, чем в декабре 2023 года. При этом цены на строительство выросли за этот период примерно на 10%".

За год цены на загородную недвижимость выросли примерно на 20-30%, считает член правления АДД, гендиректор компании "Маленький Токио" Артур Хафизов. Но основной скачок цен был до июня. Во второй половине года ежемесячный платеж по ипотеке очень сильно увеличился, даже получить одобрение банка заемщику сейчас очень сложно. "Соответственно, "отвалился" клиент, который был в низком сегменте и рассчитывал на покупку домов до 10 млн руб. Однако в декабре спрос пошел с другой стороны, - отмечает Хафизов, - люди, которые имеют денежные средства, сейчас опасаются долгое время держать деньги на депозитах и хотят конвертировать их в недвижимость. Поэтому сейчас отмечается всплеск покупок за наличные средства или за наличные плюс небольшая ипотека".

Спрос на загородную недвижимость эконом- и комфорт-классов в Московском регионе снизился в большинстве поселков в два и более раза по сравнению с 2023 годом, покупатели заняли выжидательную позицию из-за изменения условий по "Семейной ипотеке", подтверждает тренд учредитель экспертного клуба "Загородный девелопмент" Валерий Лукинов. "Застройщики играют ценами и продают часть участков по акции, формально не опуская цены на все участки, но давая дисконты по отдельным до 20-25% от цены. В других регионах, в комфорт-классе в канун Нового года предлагаются скидки 50% на участки!". Между тем, в других сегментах с продажами существенно лучше: в 61% поселков бизнес и в 68% премиум классов продажи идут на уровне 2023 года или выше. Рост цен в некоторых проектах выше, чем ставки по депозитам, что дает дополнительный импульс к покупке, заверяет Лукинов.

В начале следующего года цены на строительство домов будут повышаться, уверен Хафизов. Во-первых, из-за изменения налогового законодательства (подрядчики будут вынуждены добавить к стоимости 5% НДС, как минимум). Во-вторых, стоимость товаров и стройматериалов продолжает расти, госпошлины увеличились кратно. Ближе к весне, по мнению эксперта, вероятно сезонное повышение еще на 5-10%. "Если в следующем году ключевая ставка будет в среднем по году порядка 20%, то мы ожидаем примерно такой же рост стоимости на загородную недвижимость", - говорит он.

По мнению Лукинова, динамика цен будет разнонаправленной: эконом и комфорт-класс с начала года потеряют в цене от 20 до 25%, с постепенным снижением до 30% к концу 2025 года. Лишь в некоторых уникальных проектах рост цен в 2025 году может составить от 10 до 20%. Тогда как бизнес- и элит-класс, по его мнению, будут демонстрировать уверенный рост спроса и цен, которые вырастут на 20-5% в зависимости от проекта.

То, как повлияли заградительные меры по выдаче ипотечных продуктов для строительства домов, станет ясно весной следующего года, считает основатель и руководитель компании "Валдайский Мастер", эксперт АДД Александр Логинов. Сейчас можно констатировать, что попытки введения счетов эскроу пока не дали результатов, отмечает он: эскроу вроде бы существует, но как программа будет работать в 2025 году, пока неясно. Это создает неопределенность для застройщиков и покупателей, которые рассчитывают на более прозрачные и безопасные финансовые операции. Пока же, в условиях, когда банки ввели заградительные меры для получения ипотечных кредитов, цены на дома выросли, а покупательская способность снизилась, многие откладывают строительство, что может привести к замедлению роста рынка в будущем. Повышение цен на дома из-за роста налоговой нагрузки в начале года может вынудить покупателей искать более доступные и менее качественные варианты строительства дома. Но в целом сужение рынка ипотеки и введение адекватного регламента и счетов эскроу должны положительно повлиять на улучшение качества строительства, подчеркивает Логинов. А рынок продолжает адаптироваться, и многие застройщики ищут новые способы привлечения клиентов.

Главным фактором уходящего года, влияющим на конъюнктуру рынка, стал законопроект о введении счетов эскроу как обязательного инструмента строительства дома с привлечением ипотеки, субсидированной государством, говорит руководитель проектов развития выставки домов "Малоэтажная страна" Андрей Антипин. Это повлияло и на ценообразование, поскольку строительные компании были вынуждены создавать дополнительную инфраструктуру для обеспечения работы в соответствии с законом о счетах эскроу. Хотя в целом трудно припомнить ситуацию, когда за год, декабрь к декабрю, стоимость на подрядные работы строительной компании опускалась вниз, отмечает Антипин.

"Велика вероятность, что в первом квартале 2025 года мы увидим банкротство строительных компаний, потому что не секрет, что у строительных компаний довольно посредственное отношение к финансовому, управленческому и вообще всем видам учета, - отмечает Антипин. - После введения обязательных счетов эскроу при строительстве дома по субсидированной государством ипотеке (а при текущем "ключе" ни о каких других ипотеках мы не говорим), все начали считать деньги, но для кого-то это, к сожалению, оказалось поздно".

В следующем году ожидается укрупнение подрядчиков - мелкие будут уходить как бригады под более крупных и устойчивых, у которых есть оборотный капитал есть, считает директор департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина. "Уплотняется конкуренция, - отмечает она. - Грамотные девелоперы будут делать еще более рациональный продукт, чтобы как-то конкурировать. В массовых сегментах застройщикам придется серьезным образом конкурировать за сжавшийся спрос, при этом не исключен уход с рынка менее опытных застройщиков".

Домокомплекты за последний год поднялись в цене на 8-22%, некоторые позиции - на 28-30%, рассказывает руководитель направления "Домокомплекты" компании "Технониколь" Дмитрий Апанасенко. При этом, по его словам, изменился состав покупателей - сейчас большую долю занимают именно девелоперы, компании, которые вошли в малоэтажное индустриальное домостроение. За счет такого перераспределения получился очень хороший рост по объемам продаж и объемам производства. "По прогнозам на 2025 год смотрим достаточно оптимистично, хотя нужно принимать во внимание наличие счетов эскроу, которые сейчас станут по сути дела единственным инструментом на розничном рынке малоэтажного домостроения", - говорит Апанасенко.