Базовые вещи. Умные инвестируют в стрит-ритейл
На земле есть такие места, где магазины у дома являются безальтернативным вариантом для покупок и общения. Как, например, Башни Бегич – единственное здание в небольшом городке Уиттиер на Аляске, в котором живут почти все жители этого населенного пункта. За это он получил прозвище «город под одной крышей».
В наших городах и весях таких ограничений нет – торговые комплексы, обычно в старых кинотеатрах, есть даже в самых захолустных из них. Но стрит-ритейл при этом не теряет своих позиций. И более того, пытается отвоевать их обратно. Почему это происходит, узнаем у экспертов.
Больше – не всегда лучше
Проблема с посещаемостью, с которой торгово-досуговые центры столкнулись во время пандемии, полностью не исчезла и перешла в хроническую стадию. Жители мегаполисов стали меньше проводить время в больших магазинах, предпочитая доставку товаров и выезды на природу для отдыха. Многочисленные исследования это подтверждают – крупные комплексы стали терять посетителей.
При этом, глядя на переполненные супермаркеты, которые, как правило, являются якорными арендаторами, этого не скажешь. Но если заглянуть на другие этажи торговых моллов, то можно заметить, что многие отделы пустуют и сдаются в аренду. А в кинотеатрах стало непривычно пусто. Количество различных внешних угроз растет, и люди стараются лишний раз не посещать места массового скопления.
В исходе арендаторов виновны не только инфляция и снижение уровня доходов россиян, но также инертность собственников торговых центров. Даже в пандемию мало кто из них снижал ставки или, тем более, приостанавливал начисление аренды. А сейчас цена выросла настолько, что предпринимателям уже становится невыгодно ее оплачивать, и они находят альтернативы.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development, уверен: «Ведение бизнеса на первых этажах жилых домов – это одно из самых перспективных и доступных направлений сегодня, которое гарантирует стабильную прибыль в долгосрочной перспективе. Спрос на арендные площади в жилых домах выше, чем в ТЦ, а арендная ставка, напротив, ниже. Независимо от экономических обстоятельств неизменно сохраняются базовые потребности собственников, которые «закрывает» такой вид предпринимательства».
Хороших мест уже нет
Стрит-ритейл, наоборот, только укрепляет свои позиции. Купить хороший вариант, чтобы сдать в аренду раскрученным федеральным игрокам, практически невозможно. Все подходящие по требованиям помещения уже распроданы. А у застройщиков они обычно бронируются на этапе котлована ограниченным пулом инвесторов.
Удачное расположение объекта гарантирует неизменно высокий трафик потенциальных клиентов. Им не нужно куда-то ехать за товаром или услугой, если сопоставимое качество можно получить по пути домой или на работу. Поэтому примерно 15 лет назад девелоперы начали в массовом порядке заменять жилые помещения на первых этажах своих проектов на коммерцию.
Бизнесмены стали их активно выкупать, в том числе при помощи ипотеки, платеж по которой практически не отличался от арендной ставки в торговом центре. Таким же выгодным вариантом оказалась аренда муниципальных помещений по фиксированным ставкам, не превышающих, а чаще всего и ниже рыночных. Кроме того, есть возможность их льготного выкупа.
«Предприниматели могут выкупить недвижимость у города, если арендуют ее не менее двух лет и включены в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства. Еще одна причина роста покупок коммерческих помещений у города – повышение интенсивности реновации. В новых корпусах появляется больше площадей под ритейл на первых этажах», – уточняет Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
Ритейл для человека, а не наоборот
Еще одним серьезным ударом для крупных торговых центров стало динамичное развитие дистанционной торговли. В них люди стали ходить, просто чтобы посмотреть и потрогать вещь вживую, а потом заказать ее через интернет. А для развития стрит-ритейла это, наоборот, принесло ощутимую выгоду – пункты выдачи заказов заняли все возможные помещения. Даже такие, куда никто другой больше не встанет.
Разумеется, не обходится и без негативных моментов. Часто жители квартир над магазинами и рядом с ними недовольны шумом от посетителей, оборудования, погрузо-разгрузочных работ, а также неизбежным мусором и грязью. Кроме того, магазины часто занимают парковочные места, предназначенные для жителей. Но здесь, прежде всего, нужна гражданская позиция жильцов, тогда и порядок будет восстановлен.
Вне всякого сомнения, в дальнейшем стрит-ритейл будет только развиваться. Не зря этот сегмент недвижимости сейчас наиболее прибыльный по сравнению с другими направлениями. Жизнь ускоряется, времени на быт у людей остается все меньше. И больше всего будут востребованы сервисы, находящиеся на минимальном расстоянии от человека. Чем больше их будет, чем они будут разнообразнее, тем лучше будет для всех.
Ольга Гусева, генеральный директор компании KEY CAPITAL, резюмирует: «Решение властей стимулировать развитие нежилых помещений на первых этажах жилых зданий обусловлено стремлением создать комфортную городскую среду и обеспечить жителей необходимой инфраструктурой. Наличие магазинов, кафе, салонов красоты и других сервисов в шаговой доступности значительно повышает качество жизни. Кроме того, этот подход способствует развитию малого и среднего бизнеса, созданию рабочих мест и пополнению городского бюджета».
Уходящий формат. Почему запрещают апартаменты и что это даст?
Приятные мелочи. Какую недвижимость можно купить на один миллион рублей в Москве и около
Законодательные новинки для рынка недвижимости в 2025 году: ложка меда и бочка дегтя
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости