Инвестиционно-банковские услуги для бизнеса

Инвестиции для бизнеса могут принимать различные формы, и одна из самых перспективных — это недвижимость. Рассмотрим, как вложения в коммерческую недвижимость могут обеспечить стабильный доход и увеличить капитал компании.

ММДЦ «Москва-Сити» — крупнейший в Москве инвестиционный проект, в основе которого лежит опыт развития деловых районов мировых мегаполисов. Согласно аналитическому отчету NF Group, совокупный проектный объем комплекса по итогам I полугодия 2024 года составил порядка 2,6 млн кв. м площадей, из которых 2 млн кв. м уже функционируют. Летом разрешение на ввод в эксплуатацию получил комплекс Moscow Towers. На стадии строительства или проектирования находится около 0,6 млн кв. м. Завершение всех анонсированных к вводу башен планируется к 2030 году.

Новые проекты и тенденции

В 2024 году в эксплуатацию был введен рекордно высокий объем новых офисов в рамках ММДЦ «Москва-Сити»: 262 800 кв. м арендуемых офисных площадей в комплексе Moscow Towers. Это первый офисный проект кластера, который получил разрешение на ввод за последние четыре года. Площади Moscow Towers на момент завершения строительства не маркетировались на рынке, поэтому значительного изменения доли вакантных помещений и показателя запрашиваемых ставок аренды не произошло.

До 2024 года пик ввода приходился на 2017 год, когда в эксплуатацию было введено сразу два крупных проекта — «IQ-квартал» и башня «Восток» бизнес-центра «Федерация». В 2019 году новый ввод был представлен бизнес-центром «ОКО» Фаза II, а в 2020-м — Neva Towers. Среди новых проектов, заявленных к вводу в 2025–2030 гг., аналитики отмечают One Tower (57 тыс. кв. м офисов), «Империя II» (79 тыс. кв. м), проект «Галс-Девелопмент» «Жемчужина-Сити» (126 тыс. кв. м) и МФК на 20-м участке (153,2 тыс. кв. м).

По итогам I полугодия 2024 года совокупный объем офисов в ММДЦ «Москва-Сити» составил порядка 1,5 млн кв. м (26% общего объема предложения офисов класса А в Москве). Крупнейшим построенным комплексом в составе ММДЦ «Москва-Сити» является Moscow Towers, который занимает 18% в объеме рынка «Москва-Сити». Второе и третье место занимают бизнес-центры «Федерация» и «Башня на Набережной» — 12% и 10% соответственно.

Структура спроса

Доля вакантных помещений на деловом субрынке фиксируется на рекордно низком уровне: с начала года показатель снизился на 3,5 п. п. до 3,3%. Причинами снижения вакантности аналитики считают как высокий уровень спроса на офисные помещения в целом, так и появление большого объема заполненных офисов в рамках кластера. При отсутствии дополнительных внешних потрясений, по их мнению, показатель может продолжить снижение.

Офисы ММДЦ «Москва-Сити» исторически являются объектом спроса со стороны крупнейших банковских, технологических организаций, а также компаний с государственным участием. Активное заполнение объектов ММДЦ после кризисных 2014–2015 гг. было обусловлено растущими объемами сделок по аренде и покупке под собственное размещение в последующие периоды. С 2021 года в ММДЦ «Москва-Сити» наблюдается стабильно низкая вакантность, несмотря на усиление геополитической напряженности с начала 2022 года: за этот период максимальное увеличение показателя составило всего 2,1 п. п. (в 2023 г.), затем показатель снизился.

При этом со снижением вакантности компаниям становится тяжелее найти свободные офисные площади нужного формата, и объем сделок постепенно сокращается: в I пол. 2024 года было закрыто всего около 8 тыс. кв. м сделок аренды и продажи в рамках делового центра, что практически в 4,5 раза меньше показателя I пол. 2023 года.

В структуре сделок аренды офисов ММДЦ «Москва-Сити» в 2015 г. — I пол. 2024 г. наибольший объем по размеру сделки пришелся на сегмент 1–3 тыс. кв. м, где средний размер сделки составил 1 888 кв. м, а совокупный объем транзакций за рассматриваемый период — около 125 тыс. кв. м. На втором месте — сегмент >5 тыс. кв. м, общий объем транзакций более 106 тыс. кв. м.

По итогам I пол. 2024 года средняя ставка аренды составила 45 942 руб./кв. м /год (без учета операционных расходов и НДС), что на 18% выше показателя I пол. 2023 года. Причинами значительного роста, по мнению экспертов NF Group, стали вымывание более бюджетного предложения (в частности, площадей класса B+) и рост запрашиваемых ставок в отдельных объектах. В целом, отмечают аналитики, рост запрашиваемых ставок в рамках ММДЦ «Москва-Сити» продолжается уже в течение четырех лет: с 2021 года этот показатель вырос на 32,6%. Учитывая сокращение доли свободных помещений в рамках кластера и в целом на рынке (в особенности помещений с отделкой), рост ставок на оставшиеся офисы в деловом центре может продолжиться.

Ситуация на рынке жилой недвижимости

Проектный объем жилых помещений (апартаментов и квартир), включая строящиеся и заявленные проекты, в ММДЦ «Москва-Сити» составляет порядка 722 тыс. кв. м. По итогам I пол. 2024 года объем предложения составил 742 лота (97,2 тыс. кв. м), из которых 315 шт., или 42%, реализовывалось на первичном рынке, остальные 427 шт., или 58%, — на вторичном. Основная часть предложения по-прежнему сформирована форматом квартир комплекса «Дом Дау» —71% всех лотов на первичном рынке. На апартаменты в башнях «Око» и Neva Towers приходится 23% и 6% соответственно.

Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке ММДЦ «Москва-Сити» по итогам I пол. 2024 года составила 806 тыс. руб./кв. м, что на 3% выше значения итогов 2023 года. Причиной положительной динамики послужил рост цен в проектах «Дом Дау» и Neva Towers, который смог компенсировать некоторое снижение рублевой стоимости апартаментов в башне «Око» на фоне изменения курса валют.

При этом во вторичном сегменте фиксировалось практически аналогичное изменение среднерыночного показателя — цена квадратного метра составила 786 тыс. руб. (+4% за полугодие), что позволило сохранить минимальный ценовой разрыв между первичным и вторичным сегментами на уровне 3%.

Суммарный бюджет проданных лотов за I пол. 2024 года составил 4,5 млрд руб. При этом более 90% всех сделок пришлось на квартиры и апартаменты площадью до 90 кв. м.

Перспективы развития

Ядро ММДЦ «Москва-Сити» в большей степени уже сформировано, отмечают аналитики. В перспективе рынок могут пополнить еще два проекта — One Tower (квартиры) и Moscow Towers (апартаменты), однако точные сроки их выхода на рынок неизвестны. К тому же за счет того, что в крупных объектах девелоперы традиционно выводят небольшие пулы лотов, регулируя объем предложения, первичный рынок в локации будет пополняться постепенно. Закономерно, что более активное развитие ждет рынок Большого Сити.

Спрос на первичном рынке ММДЦ «Москва-Сити» в I пол. 2024 года показал положительную динамику на фоне расширения линейки предложения в конце 2023 года в совокупности с общим ростом уверенности и решимости покупателей недвижимости в элитном сегменте. Среди общих тенденций рынка аналитики отмечают сохранение девелоперами различных программ рассрочек, в том числе на достаточно длительные сроки и с минимальными первоначальными взносами.

В целом кластер сохраняет свою привлекательность для приобретения недвижимости как для собственного проживания, преимущественно временного, так и с инвестиционной точки зрения. Синергия жилой, деловой и торговой недвижимости, представленной в кластере, дополняется обширной транспортной инфраструктурой. Помимо этого, развиваются и прилегающие территории, что также повышает престижность локации.