Ипотека на стадии котлована: риски, условия и советы для заемщиков

Покупка квартиры на этапе котлована в ипотеку имеет свои плюсы и минусы. На нулевом цикле многие застройщики предлагают хорошие скидки, у покупателя есть возможность выбрать планировку и этаж, а также получить бонус, например, отделку в подарок или скидку на мебель. При этом застройщик может нарушить сроки сдачи объекта или сдать жилье не в том качестве, что приводит к дополнительным расходам. Что надо знать при покупке квартиры на этапе котлована в ипотеку - читайте в этой статье.

Особенности покупки квартиры на стадии котлованаПреимущества покупки квартиры по ДДУНедостатки покупки квартиры на стадии котлованаПолезные советы

Особенности покупки квартиры на стадии котлована

Все сделки по купле-продаже недвижимости на этапе строительства оформляются по договору долевого участия (ДДУ). Такой договор можно заключить только с застройщиком (юрлицом или ИП), а его предметом всегда является объект незавершенного строительства.

Что нужно знать о покупке квартиры по ДДУ:

До ввода дома в эксплуатацию квартира вам не принадлежит. Право собственности регистрируется только после передачи ключей.Купленную по ДДУ квартиру можно продать. Это называется уступкой права требования и оформляется по договору уступки (цессии). В этом случае с согласия застройщика права на будущую недвижимость приобретает другое лицо. Если вы нашли вариант дешевле, лучше или вам просто нужны деньги - выйти из ДДУ можно.Если для покупки недвижимости используются деньги банка - вы взяли ипотеку на квартиру на стадии котлована - продать ее можно, только если кредит полностью выплачен или вы получили согласие банка на смену заемщика.Расчеты с застройщиком по ДДУ проводятся через эскроу-счет. При ипотеке это правило обязательно. Суть таких расчетов в том, что застройщик получит свои деньги только тогда, когда сдаст первую квартиру. На реквизиты эскроу переводится вся стоимость квартиры целиком. Это первоначальный взнос, который при ипотеке покупатель формирует своими силами, и остаток, предоставленный банком.

Ранее банки и застройщики предлагали заемщикам, покупающим жилье по ДДУ на стадии котлована, разместить часть денег на аккредитиве с последующим переводом на эскроу - такое допущение в законе действительно было. Но с 1 января 2025 года банки больше не смогут использовать такую схему согласно новому стандарту защиты ипотечных заемщиков. Длительное хранение денег на аккредитиве теперь запрещено.

Дело в том, что средства на аккредитивах не застрахованы, для них не применимо даже государственное страхование вкладов. А средства на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей. Поэтому, если что-то пошло бы не так, дольщик, разместивший часть денег на аккредитиве, рисковал потерять деньги, остаться без квартиры, плюс был обязан выплачивать банку ипотечный кредит. При банкротстве строительной организации деньги с эскроу-счета возвращаются дольщику (в случае ипотеки - направляются на погашение долга).

Преимущества покупки квартиры по ДДУ

Возможность сэкономить, выбрать наиболее подходящий вариант, получить ипотеку на условиях лучше стандартных - это основные причины, по которым люди выбирают покупку недвижимости на этапе котлована.

Но не все так просто: экономия может оказаться сомнительной, ипотека - невыгодной, а выбора квартир в строящемся ЖК и вовсе не остаться. Рассмотрим все нюансы подробнее.

Экономия

Раньше покупать квартиры на стадии строительства, особенно на этапе котлована, было выгодно. Такое жилье было в разы дешевле готового: чем ближе срок сдачи дома, тем выше становились цены.

Ситуация радикально изменилась с появлением льготной ипотеки под 6% и общим повышением спроса на квартиры. Цены у застройщиков выросли, и сейчас во многих регионах недвижимость на этапе строительства стоит столько же, сколько и готовое жилье в только что сданном доме или даже дороже.

Тем не менее, способы получить выгоду есть:

Ремонт. Сейчас застройщики используют более качественные материалы в домах комфорт-класса, чем 10-20 лет назад, и переехать в собственное жилье можно сразу после получения ключей. Если берется ипотека, стоимость ремонта входит в общую сумму, не придется вкладывать собственные средства дополнительно.Мебель. Некоторые строительные компании предлагают квартиры сразу с мебелью. Ее виды и параметры дольщик может выбрать, стоимость также учитывается в общей цене сделки.

В итоге мебель и ремонт тоже фактически приобретаются в ипотеку. На данный момент предметы интерьера нельзя включать в ипотечный кредит, но на рассмотрении находится законопроект, согласно которому встроенную мебель можно будет включать в ДДУ. Пока застройщики находят уловки: заключают дополнительные договоры или включают в ипотеку сертификат на определенную сумму, чтобы это обойти. При покупке квартиры с меблировкой есть свои плюсы: можно сразу после получения ключей въезжать или сдавать ее для получения дополнительного дохода. Но есть и минусы: повышается сумма платежа по кредиту, платить нужно еще до начала использования, а выбирать придется из типовых комплектов.

Кроме того, хоть качество отделочных работ сейчас и стало лучше, но чаще всего оно далеко до идеала. Так, федеральный закон от 26.12.2024 г. № 482-ФЗ разрешает застройщикам использовать собственные стандарты качества отделочных работ (данная норма действует с 1 марта 2025 года) и снижает гарантийный срок на отделку с 3 лет до 1 года (действует с 1 января 2025 года). Если хочется, чтобы ремонт был красивым и долговечным, лучше купить квартиру по договору долевого участия в строительстве с предчистовой отделкой и сделать все самостоятельно.

Лучше выбор

Выбрать наиболее подходящую квартиру на начальном этапе строительства проще, чем в середине или перед вводом в эксплуатацию просто потому, что предложений больше. Как правило, жилье от проверенных застройщиков разбирают быстро, если хотите конкретный этаж и планировку, берите на стадии котлована.

Важно! Готовая квартира в только что достроенном доме может оказаться дешевле, чем в строящемся объекте. Это тоже нужно учитывать, но многое зависит от региона и предложений застройщиков. Некоторые предоставляют скидки как на сданную недвижимость, так и на строящуюся.

Льготная ипотека

Ипотечных программ, ставку по которым субсидирует государство, осталось немного. Та ипотека, которую называли льготной и начали выдавать в 2020 году под 6,5% на новостройки, уже завершена. Но программы, которые остались, работают в основном с новостройками. Если вы хотите получить ипотеку по низкой ставке, покупка квартиры на стадии котлована может стать отличным решением.

Вот какие программы можно использовать:

Семейная ипотека. Под ее требования подходит самое большое число заемщиков - это семьи с детьми. Семейная ипотека продлена до 2030 года, а ставка по ней пока зафиксирована на уровне 6%. На конец 2024 года взять такой кредит на покупку жилья могут семьи, в которых хотя быть одному ребенку не исполнилось 7 лет или где есть ребенок-инвалид. Также право на семейную ипотеку есть у семей с двумя несовершеннолетними детьми при условии, что такая семья в проживает на территории одного из 35 регионов или в городе с населением до 50 тыс. человек, либо в регионе с низкими темпами строительства или в субъекте РФ с индивидуальной программой развития. В зависимости от региона по льготной ставке взять в ипотеку можно до 12 млн рублей на срок до 30 лет. Требуется первоначальный взнос: от 20% стоимости приобретаемой недвижимости.Дальневосточная и Арктическая ипотека. Действует до конца 2030 года, предоставляется жителям этих регионов, а также тем, кто готов переехать на Дальний Восток или в Арктику. Ставка по программе - всего 2% годовых, первоначальный взнос - от 20%. Ипотеку можно взять на срок до 20 лет на сумму до 9 млн рублей (лимит кредитования зависит от площади недвижимости). Круг заемщиков также ограничен. Например, льготную ставку при покупке жилья от застройщика могут получить молодые семьи и одинокие родители, переселенцы из ДНР и ЛНР, медики, педагоги, и работники ОПК, владельцы дальневосточного гектара.IT-ипотека. Аналогично предыдущим двум программам действует до 2030 года и позволяет взять кредит в банке всего под 6% годовых. Срок кредитования - до 30 лет, первоначальный взнос - от 20%. Ипотеку могут получить работники только аккредитованных IT-компаний и только при условии, что соответствуют требованиям к возрасту, стажу, уровню заработной платы и месту регистрации компании. Так, для получения этого кредита вам должно быть не более 50 лет на дату окончания договора, ваш доход должен быть не ниже 150 тыс. рублей в месяц для городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей и не ниже 90 тыс. рублей для всех остальных. Сотрудники компаний, работающих в Москве и Санкт-Петербурге, взять эту ипотеку не могут.Сельская. По этой программе можно взять 6 млн рублей под 3% годовых на срок до 25 лет. Главное условие - купить квартиру можно только в населенном пункте, входящем в перечень, утвержденный администрацией конкретного региона.

Все условия льготных ипотек есть на сайте ДОМ.РФ.

Недостатки покупки квартиры на стадии котлована

В первую очередь, это длительное ожидание: от даты заключения ДДУ до передачи ключей дольщику в среднем проходит 3-5 лет. Если у него нет другого жилья, ему придется одновременно оплачивать съемное жилье квартиры и вносить ипотечные платежи.

Другие недостатки приобретения жилья на этапе строительства:

Срыв сроков. Если сдача дома задерживается более чем на два месяца, по закону ДДУ можно расторгнуть. Но такое решение может быть невыгодным, так как с начала строительства цены на жилье могли вырасти, и купить что-то на те же деньги будет сложно.Банкротство застройщика. В этом случае деньги с эскроу-счета будут направлены в банк на погашение ипотеки, а дольщик получит остаток, если он будет. Если ипотека не оформлялась, средства возвращаются дольщику в полном объеме. Но вопрос, где теперь взять жилье - останется.Несоответствие качеству. Некоторые застройщики экономят и в итоге сдают жилье, в котором установлены не те двери или не то остекление. Могут быть и другие недостатки: криво вмонтированные розетки, проблемы с инженерными системами. Дольщик, купивший квартиру на стадии котлована или другом этапе до передачи ключей, в момент приемки может обнаружить эти недостатки и потребовать их устранить.Изменение плана застройки. Изменить проект может застройщик - добавить еще один подъезд или коммерческую пристройку, а может администрация города - организовать рядом с вашим домом новую транспортную развязку, например.

Предусмотреть подобные сложности невозможно, а потому стоит тщательно взвешивать все за и против, так как даже если квартира перестанет вас устраивать, платить ипотеку за нее все равно придется.

Полезные советы

Если человек решил покупать квартиру на этапе котлована, в первую очередь нужно выбрать хорошего застройщика. Что еще нужно проверить:

Аккредитацию застройщика в банке, в котором планируется покупка квартиры в ипотеку. Такая информация обычно размещается на сайтах финансовых учреждений.Проект. Если в семье есть дети, необходимо посмотреть, планируется ли строительство детского сада и школы в районе ЖК, есть ли они в пешей доступности.Уже сданные ЖК. Проверьте, не было ли задержек со сдачей объекта, посмотрите отзывы жильцов в сети.

Кроме этого, перед покупкой квартиры на этапе строительства рекомендуем проверить рейтинг застройщика. Его можно посмотреть в едином ресурсе застройщиков. А по ИНН или ОГРН данные строительной компании можно посмотреть на сайте ФНС. В выписке ЕГРЮЛ обращайте внимание на дату регистрации, записи о недостоверности сведений, проверяйте коды ОКВЭД - они должны относиться к основной деятельности, строительству жилых и нежилых зданий (код 41.20).