Эксперт ГК "А101": рынку недвижимости необходима "ипотечная оттепель"

До 1 июля 2024 года, когда была отменена большая часть льготных ипотечных программ, около 90% квартир в российских новостройках покупалось в кредит. Сегодня ему на смену приходит рассрочка: таким образом уже приобретается, в зависимости от региона и застройщика, 40-50% первичного жилья. Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов рассказывает о последствиях, к которым может привести данная тенденция, и какие меры помогут их избежать.

— В нынешних условиях рассрочка является вполне рабочим инструментом для приобретения жилья. Но при этом не стоит забывать о некоторых нюансах. Начать стоит с того, что она гораздо "короче" ипотечного кредита, который выдается на десятилетия. Для тех, кто покупает квартиры на стадии строительства, время рассрочки зачастую не превышает двух-трех лет, а в некоторых случаях оно даже меньше года. Таким образом, клиент берет на себя гораздо большую финансовую нагрузку и не всегда может адекватно оценить свою способность с ней справиться. Если при ипотеке его полноценно проверяет банк, проводя андеррайтинг, то при рассрочке от застройщика такая процедура не предусмотрена.

К тому же многие из тех, кто приобретает жилье по данной схеме, рассчитывают, что в ближайшие год-два ключевая ставка ЦБ значительно уменьшится и они сумеют "переключиться" на подешевевшую вслед за этим ипотеку, — рассказывает Рустам Азизов. — Но на самом деле нет никаких гарантий, что Центробанк действительно снизит ставку в обозримом будущем — а значит, такие клиенты окажутся в довольно сложной ситуации.

Азизов уверен, что несостоявшиеся сделки не только вызовут социальную напряженность, но и ударят по некоторым застройщикам. Если у таких крупных игроков рынка запас прочности довольно велик и нет особых причин для беспокойства, то у мелких и средних девелоперов могут возникнуть определенные сложности. Это, в свою очередь, чревато снижением темпов строительства и ввода жилья.

По мнению эксперта, исправить сложившееся положение дел может "ипотечная оттепель", которая вернет рынку прежний баланс. Одной из ее составляющих он видит отсрочку введения ипотечного стандарта, разработанного год назад — и в совершенно иных условиях. Он также считает, что эта "оттепель" могла бы включать в себя и возврат льготной ипотеки, пусть и по более высоким ставкам — 10-12%. Или хотя бы применяться для некоторых категорий населения. Например, для молодежи, бюджетников, участников СВО и работников военно-промышленного комплекса — тем более что 2025-й объявлен Годом защитника Отечества.

— Ведь еще одна опасность нынешней ситуации состоит в том, что многие уже отложили покупку квартиры до лучших времен. И если ЦБ снизит ключевую ставку, спрос резко увеличится. А учитывая сокращение вывода на рынок новых проектов в 2026 году, цены сильно вырастут. И в этом случае возможностей приобрести жилье по выгодной стоимости уже не будет, — прогнозирует Азизов.