Перевод нежилого помещения в жилое: что нужно знать

Причин, по которым хозяин нежилого помещения может захотеть оформить его как жилое, много. Например, изначально хотел открыть офис, но передумал и решил сделать уютную квартиру. А, возможно, нужна прописка, которую в нежилом помещении оформить невозможно. Но легко ли перевести нежилую недвижимость в жилую? Обо всех нюансах мы спросили у экспертов.

Наши эксперты:

кандидат юридических наук, управляющий партнер адвокатского бюро "Боровский и партнеры" Михаил Боровскийспециалист по доходной недвижимости Юлия Крючкова

Содержание

Что такое жилое помещение и чем оно отличается от нежилогоКакое помещение нельзя перевести в статус жилогоКак перевести в жилое помещение отдельно стоящий объект: условия, документы, инструкцияКак перевести в жилое помещение объект в многоквартирном доме: условия, документы, инструкцияСколько времени рассматривают заявлениеСколько стоит перевод нежилого помещения в жилоеВ каких случаях могут отказать в переводе нежилого помещения в жилое

Что такое "жилое помещение" по закону

Какое помещение официально может считаться жилым, а какое - нет, регламентирует Жилищный кодекс РФ, а также местные (региональные) нормативные акты.

"Если говорить в общих чертах, то жилое помещение - это жилой дом (либо его часть), квартира (опять же либо ее часть) или комната в квартире. Но есть детали, - говорит Юлия Крючкова. - К помещениям, предназначенным для проживания, официально предъявляются определенные требования. Например, дом должен стоять в жилой зоне, должно быть проведено электричество, а также вода и канализация. Есть определенные требования и по естественному освещению: хотя бы одна комната должна иметь окно".

"Говоря простым языком, жилые помещения предназначаются для проживания, а нежилые - нет. Есть различные нормы, а также правила, требования к жилым помещениям. Процесс перевода - очень непростой, - подтверждает кандидат юридических наук Михаил Боровский. - Например, я знаю, что в Москве существует проблемы у людей, которые купили нежилые апартаменты и теперь ведут судебные споры с городом. Ситуацию можно назвать стабильно нестабильной".

Боровский уточняет, что при определении того, подойдет ли ваш объект под статус жилого, нужно ориентироваться исключительно на то, что прописано в регламентирующих документах, а не на реальное состояние здания или помещения. Так, бараки 1930-х годов могут официально подходить под все нужные условия, а многоквартирные апартаменты бизнес-класса в центре Москвы могут быть признаны только как нежилые - например, если рядом нет детской площадки, школы, садика и так далее.

Подробнее о том, что подпадает под категорию жилого помещения, можно прочитать в статье 16 ЖК РФ и в разделе 2 постановления правительства РФ N 47 (ред. от 19.10.2024) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым".

Перевод нежилого помещения в жилое - это смена его статуса в официальных документах. Такая процедура сама по себе довольно сложна.

Какое помещение нельзя перевести в статус жилого

Стоит учесть, что на территориях, где расположены промышленные предприятия, есть определенная зона вокруг. В ее пределах жилые помещения располагаться не могут из-за потенциального вредного воздействия. Так вот - в Москве есть комплексы из пяти, предположим, одинаковых домов, где четыре - жилые, а один попадает в такую зону и считается теми самыми апартаментами.

Владельцу, который хочет перевести свои апартаменты в статус жилой квартиры, Михаил Боровский советует обратить внимание на особенности самого здания.

"Если по СНИПу есть противопоказание у всего дома - значит, у вашего помещения они есть точно, - поясняет он. - Например, женщина купила здание, которое раньше было пунктом бытового обслуживания. Возникает ряд вопросов: какая это зона, соответствует ли здание СНИПу (это решение администрации) и могут потребоваться самые разные подтверждения того, что такой перевод возможен".

Как перевести в жилое помещение отдельно стоящий объект

Условия

Случается, что возникает необходимость перевести в статус жилого объекта отдельно стоящее строение, которое до этого официально считалось нежилым. Для этого необходимо, чтобы объект соответствовал следующим техническим требованиям:

потолки - не ниже 2,5 метров;есть вода, отопление, канализация либо возможность их подключить;на объекте есть вентиляция, которая соответствует нормам;у окон достаточный уровень инсоляции (проще говоря, внутрь попадает достаточно солнечного света);на объекте соблюдены правила пожарной и санитарной безопасности;объект обеспечен надлежащей звуко- и теплоизоляцией.

Юридические ограничения для перевода объекта в жилой

Юлия Крючкова напоминает, что в некоторых случаях объект по своим параметрам подходит под статус жилого, но для перевода есть юридические преграды.

Возможные препятствия:

Здание располагается в зоне, где строительство жилых домов запрещено (например, промышленная зона).У объекта есть обременение, которое препятствует переводу из статуса "нежилой" в "жилой" (к примеру, аренда).Строение является частью имущества многоквартирного дома.

Необходимые документы

Документы, необходимые для перевода нежилого отдельно стоящего объекта в статус "жилой":Заявление, согласно которому вы хотите перевести свое помещение из одного статуса в другой, составленное по определенной форме.Правоустанавливающие документы на объект (свидетельство, подтверждающее ваше право на собственность или выписка из ЕГРН).Техпаспорт объекта.Технический план (в том числе поэтажный) здания.Проект перепланировки и переустройства помещений (в случае, когда требуются какие-либо строительные работы).Документ о согласовании проекта перепланировки и переустройства с необходимыми инстанциями (архитектурное ведомство, пожарная инспекция, СЭС и т. д.).Заключение специализированной организации, в котором указано техническое состояние объекта и подтверждается возможность его перевода в жилое помещение.Документ, удостоверяющий личность.

Инструкция по переводу нежилого отдельно стоящего объекта в жилой

Процедура такого перевода предполагает следующие шаги:Предварительно оцените объект. Убедитесь, что он соответствует всем вышеперечисленным базовым требованиям для перевода в статус "жилого" (высота потолков, наличие воды, канализации и т.д.).Закажите технический паспорт и план (если этих документов нет), обратившись в БТИ.Подготовьте проект перепланировки. Если требуются строительные работы, нужно будет заказать разработку проекта у лицензированной организации.Согласуйте проект.Получите заключение специализированной организации, имеющей лицензию на проведение оценки состояния объекта.Подготовьте все документы. В помощь - приведенный выше список.Подайте заявление и пакет документов в орган местного самоуправления - администрацию вашего города или района.Ждите результатов рассмотрения заявления.Получите решение о переводе объекта в статус жилого или мотивированный отказ.Внесите изменения статуса недвижимости в ЕГРН (это делается самостоятельно).

Как перевести в жилое помещение объект в многоквартирном доме

Условия

Если вы хотите перевести в жилое помещение объект в многоквартирном доме (МКД), вам нужно соблюсти следующие условия:

Ваша недвижимость соответствует техническим требованиям. В частности, как и в случае с отдельно стоящими зданиями, должны соблюдаться требования, которые предъявляются к жилым помещениям (наличие освещения, системы вентиляции, определенная высота потолков и так далее).Вы должны иметь на руках согласия собственников других помещений вашего многоквартирного дома. В зависимости от местоположения помещения (например, на цокольном этаже, первом или выше) может потребоваться согласие общего собрания жильцов дома.В зависимости от ситуации могут возникнуть дополнительные требования:Перевод не должен нарушать права и интересы других собственников (например, он не может ухудшать освещение в соседних квартирах).От вас могут потребовать обустроить отдельный вход, не создающий препятствий для других жильцов.У вашего помещения должна быть возможность обеспечить звукоизоляцию от соседей.

Нужно исключить юридические ограничения. Как и в случае с отдельно стоящими зданиями, у вашего помещения не должно иметься обременений и ограничений.

Необходимые документы

Документы, необходимые для перевода помещения в многоквартирном доме из нежилого в жилое:

Пакет документов, аналогичный тому, что необходим для отдельно стоящих объектов (заявление, правоустанавливающие документы, техпаспорт, техплан, проект перепланировки, заключение специалистов).Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома (если есть необходимость).Документ о том, что перепланировка согласована с управляющей компанией многоквартирного дома.

Инструкция по переводу нежилого помещения в МКД в жилое

Для перевода помещения в МКД в статус жилого требуются следующие шаги:

Предварительная оценка. Оцените соответствие вашей недвижимости всем базовым требованиям и возможность перевода в жилое помещение. Желательно обратиться за помощью к специалисту по недвижимости или юристу.Соберите все необходимые документы и при необходимости разработайте проект перепланировки.Согласуйте свое намерение с другими жильцами вашего дома и получите официальное согласие на общем собрании собственников.Согласуйте перепланировку с управляющей компанией и необходимыми инстанциями.Получите заключение специализированной организации, имеющей лицензию на проведение оценки состояния объекта.Подайте заявление и собранный пакет документов в орган местного самоуправления (администрацию района, города).Ждите результата рассмотрения заявления.Получите решение о переводе помещение в статус жилого или обоснованный отказ.Внесите изменения о новом статусе вашего помещения в ЕГРН.

Сколько времени рассматривают заявление

"У каждого региона сроки рассмотрения такого заявления свои, но если говорить об общем законе, то согласно ст. 24 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления обязаны вынести вердикт (согласие либо отказ) в течение 45 дней с того момента, как собственник подал заявление и полный пакет документов", - поясняет Юлия Крючкова.

Примерные сроки рассмотрения по регионам:

Москва. Срок рассмотрения заявления обычно составляет 45 дней, и, как правило, в столице его придерживаются, однако в сложных случаях он может быть продлен.Московская область. Срок варьируется в зависимости от конкретного муниципалитета, но в среднем составляют 45-60 дней.Другие регионы. В регионах сроки могут быть аналогичными или несколько меньше, но, как правило, решение принимается за 30-60 дней.

С чем могут быть связаны задержки в принятии решения:

Запрос у собственника дополнительных документов, требование проведения экспертиз, согласования проекта.Обычная бюрократия, то есть задержки, не связанные с объективными причинами (этот фактор стоит учитывать и закладывать некоторый запас по времени).

Сколько стоит перевод нежилого помещения в жилое

В общую сумму, которую придется потратить за перевод нежилого помещения в жилое, входят несколько составляющих, поэтому в том или ином случае она может значительно отличаться:

1. Подготовка документов:

За технический паспорт у вас могут попросить от 2 000 до 10 000 рублей (в зависимости от площади помещения и от региона).Подготовка технического плана обойдется в сумму от 3 000 до 15 000 рублей (в зависимости от сложности работ).Проект перепланировки может стоить от 10 000 до 50 000 рублей и даже дороже (в зависимости от сложности и масштаба переустройства помещения)Заключение специализированной организации обычно стоит от 5 000 до 20 000 рублей, а в некоторых случаях цены выше.

2. Согласование документов

Помимо вышеперечисленных трат, заложите в бюджет вероятность, что у вас могут возникнуть небольшие расходы на получение согласований в различных инстанциях.

3. Госпошлина

За внесение изменений в ЕГРН вам нужно будет заплатить ориентировочно 2000 рублей.

4. Строительные работы (если требуются)

Это самая значительная статья расходов. Строительные работы, как известно, могут стоить от десятков тысяч до нескольких миллионов рублей - в зависимости от объема необходимой работы и от используемых материалов.

5. Юридические услуги:

Если требуется сопровождение процесса юристом, то его услуги могут стоить около 10 000 рублей и выше.

"Если не планируются строительные работы и речь идет только о документации, можно уложиться в 20 000 - 50 000 рублей. Если говорить о средних затратах, с небольшими строительными работами и получением согласований, то стоимость может составить 100 000 - 500 000 рублей. При капительной же реконструкции и сложных согласованиях затраты могут быть значительными - от миллиона, - поясняет Юлия Крючкова. - Помимо того, что цены могут варьироваться в разных регионах, необходимо учесть возможные непредвиденные расходы. Также отмечу, что некоторые организации могут предлагать комплексные услуги, что может быть выгоднее по цене".

"При процедуре перевода подчас все зависит от позиции администрации, - рассказывает Михаил Боровский. - Например, в Новой Москве очень распространены истории, когда после принятия закона о садоводстве те домики, которые владельцы не успели зарегистрировать как жилые, стали рассматриваться как садовые и нежилые. Причем это может быть не фанерная будочка, а каменный трехэтажный дом. И вот если он не был зарегистрирован как жилой изначально, перевести его сейчас уже сложно. Требуются экспертизы и так далее. А вот в Подмосковье больше успешных кейсов по переводу садовых домиков в статус жилых. Что же касается апартаментов, то в Москве я могу припомнить лишь единственный случай, когда такое здание было переведено в жилое".

В каких случаях могут отказать

Отказать собственнику в переводе нежилого объекта в жилой в том случае, если соблюдены все правила, предписанные законом, нельзя. Приведем несколько причин, по которым возможен отказ.

Негативное воздействие окружающей среды (вышеупомянутый вариант с промзоной).Не предоставлены все документы.Перепланировка (переустройство) не соответствует требованиям, предписанным законом.Нельзя выполнить требования по освещению и высоте потолков.Невозможно организовать мокрые зоны (туалет-ванная), хотя в большинстве случаев это все-таки решаемо.