Юрист Горяинов: При покупке земельного участка, можно купить большие проблемы

Россияне уже много лет приобретают земельные участки для строительства домов или дач. Однако земельные споры могут привести в суд, в отдельных случаях объект даже могут изъять. Юрист, эксперт по земельным вопросам Александр Горяинов рассказал aif.ru, как правильно покупать участок.

По его словам, земельный участок является имуществом со спецификой, поскольку имеет сложный правовой режим.

"Если при покупке квартиры достаточно проверить актуальные сведения ЕГРН и правоустанавливающие документы, то в случае с земельным участком такой подход - верный шанс купить большие проблемы", - объяснил эксперт.

В качестве примера, чем может быть чревата покупка участка, он привел такой случай: человек приобрел у муниципалитета пустой земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Администрация сделала все, как нужно - организовала торги, заключила договор купли-продажи с победителем. Однако потом пришел сосед с правоустанавливающими документами на эту же землю. Как оказалось, более 20 лет назад здесь образовался земельный участок, предоставленный в собственность одному из местных жителей, у которого его потом купил сосед.

"У соседа на руках были все землеотводные документы. Они подтверждали, что его участок был именно в том же месте, где и участок, проданный администрацией. Но так как ему было жалко денег и нужды в использовании участка он не испытывал, то просто держал на "черный день", не ставя его на кадастровый учет", - рассказал Горяинов.

При этом купленный участок может быть изъят в интересах государства. Обычно это происходит после сделок, в ходе заключения которых никто не интересовался градостроительной ситуацией.

Бывает и так, что по документам границы купленного участка не совпадают с теми, которые есть в реальности. Горяинов поделился случаем из своей практики, когда человек купил участок с полным пакетом документов (границы в ЕГРН имеются, на публичной карте объект тоже есть) и построил на нем дом. Спустя время его сосед обратился в суд из-за того, что жилой дом находится близко к границе. В результате выяснилось, что по ЕГРН граница между участками определена таким образом, что часть дома выходит за его пределы.

"А забор стоял на несколько метров дальше. При строительстве ориентировались на забор, а границу ЕГРН на местность не выносили", - уточнил эксперт.

Хозяин участка не смог оспорить эту границу, поэтому ему пришлось снести забор и часть дома.

Юрист также напомнил, что с 1 марта этого года вступает в силу одно важное изменение: если в Едином госреестре недвижимости нет данных о границах участка, то владелец больше не сможет совершать сделки с землей и объектами на ней. Правило распространяется на все типы участков. Чтобы избежать проблем, Горяинов посоветовал заказать у кадастровых инженеров услугу по уточнению местоположения границ земельного участка, это стоит порядка 15 тысяч рублей и больше (все зависит от региона). Проверки займут около двух месяцев.

"Но даже после того как в ЕГРН будут внесены границы земельного участка, нет никаких гарантий, что покупатель избежит проблем с соседями. Потому что межевание часто делается как попало и с ошибками", - отметил он.

Что касается документов, которые стоит изучить перед покупкой земли, эксперт порекомендовал в первую очередь заказать и изучить расширенную выписку из ЕГРН.

"Важно исследовать историю земельного участка с момента начала его существования и до момента продажи. В том числе архивные спутниковые снимки, если таковые имеются. Всегда советую смотреть землеотводные документы, в том числе схемы расположения на кадастровом плане территории, межевые планы, документы технической инвентаризации", - сказал Горяинов.

Кроме того, нужно проверить генплан - причем и действующий вариант, и проект, который находится на утверждении. Еще важно изучить карту территориального зонирования, градостроительный регламент и документацию по планировке территории.

Большую часть этих документов можно получить самостоятельно на общедоступных государственных ресурсах. Закрыть некоторые другие риски позволят бумаги, которые предоставит сам продавец: градостроительный план земельного участка, выписка из ГИС ОГД и правоустанавливающие документы. Важны и справки об отсутствии долгов по текущим платежам и уплате налогов.

"Налог привязан не к участку, а к собственнику. Поэтому долги продавца по налогу на покупателя вместе с участком не перейдут, если не будет отдельного соглашения об их погашении покупателем. Но все равно может случится неприятное совпадение, и налоговая наложит арест на участок как раз во время сделки", - предупредил юрист.

Также в случае, если продавец пожилой, вероятно, понадобится справка о его дееспособности. Если же участок был приобретен в браке, то необходимо согласие супруга на сделку.

"Перечень документов, которые нужно проверить, может быть и шире, все зависит от ситуации", - отметил Горяинов.