ДОМ.РФ: Как не пострадать от мошенников при постройке дома

С марта вступает в силу закон об использовании счетов эскроу при строительстве частного дома по договору подряда. Что это дает покупателям и как они могут защитить свои средства от недобросовестных строителей, рассказал в интервью "Российской газете" директор развития жилищной сферы ДОМ.РФ Евгений Квасенков.

Счета эскроу, средства с которых компания получает лишь после завершения строительства, уже обязательны при строительстве многоквартирного жилья и добровольно применяются в загородных поселках, которые строятся целиком. Зачем нужны эскроу еще и для подрядчиков?

Евгений Квасенков: Проведенные нами с ВЦИОМ в ноябре прошлого года опросы показали, что более двух третей российских семей по-прежнему считают индивидуальный дом наиболее предпочтительным вариантом жилья для себя.

Высокий спрос на этот тип жилья и высокая доступность ипотечных кредитов в рамках льготных программ привели к кратному увеличению в 2021-2024 годах количества подрядчиков, которые предлагали свои услуги по строительству частных домов. К сожалению, далеко не всегда они были добросовестными: получая авансы, часть из них в итоге не выполняли принятые обязательства, работали по "котловому" принципу: финансировали одни заказы за счет других. Аналогичные процессы были ранее в сегменте многоквартирного строительства: тогда массово появлялись "обманутые дольщики".

Новый закон призван урегулировать весь процесс взаимодействия участников рынка в процессе строительства частных домов с использованием счетов эскроу (подрядчиков, заказчиков, банков) по аналогии с законом о долевом строительстве многоквартирных домов и малоэтажных жилых комплексов (коттеджных поселков).

Что изменится для людей, желающих построить дом?

Евгений Квасенков: Новый механизм даст гарантии, что подрядчик не пропадет с деньгами, не выполнив свои обязательства по строительству в полном объеме. Финансовые риски в этом случае исключаются.

Кроме того, с 1 марта все подрядчики будут обязаны раскрывать информацию о себе, количестве заключенных договоров подряда с использованием эскроу, своевременности их выполнения на цифровой платформе строим.дом.рф. Эта информация позволит формировать деловую репутацию компании (своего рода ее документально подтвержденное резюме). Она будет публична и даст гражданам возможность более взвешенно подходить к выбору партнера для строительства дома.

Захотят ли подрядчики пользоваться эскроу? Ведь это остается для них добровольным.

Евгений Квасенков: Изменения, на мой взгляд, прежде всего открывают возможности для тех строительных компаний, которые работают "в белую", следят за своим финансовым состоянием и платежной дисциплиной, эффективно настроили производственные процессы и коммуникацию с клиентами и банками. Для них при использовании эскроу доступно проектное финансирование (в том числе по льготной программе, субсидируемой из средств ДОМ.РФ, по ставке всего 1% годовых). А это - возможность масштабировать свой бизнес и своего рода признак качества, доверия со стороны кредитующего подрядчика банка.

Немаловажно, что для подрядчиков, которые будут работать с эскроу, законодатель предусмотрел налоговую льготу - освобождение от уплаты НДС, а это 20% стоимости их работ.

Подрядчики волнуются, что не будут получать деньги из-за потребительского экстремизма. Мол, заказчик в финале найдет, к чему придраться. Их как-то обезопасят от подобных ситуаций?

Евгений Квасенков: На мой взгляд, теме так называемого "потребительского экстремизма" в ИЖС уделяется незаслуженно большое внимание. Да, ряд компаний заявляет, что внедрение эскроу может спровоцировать рост активности "потребительских экстремистов" и даже декларируют, что на этом фоне они повысили цены на свои дома, "заложили" возможные риски. Но это пока лишь гипотеза. А статистика - вещь упрямая. С середины прошлого года использование эскроу при ИЖС было предусмотрено в рамках "Семейной" и IT-ипотеки. Выдано порядка 7 тыс. ипотечных кредитов, завершено строительство около 1 тыс. домов. И только в двух случаях финальный акт приема-передачи не был подписан заказчиком из-за претензий к качеству построенного дома. Это всего 0,2% случаев. Эти ситуации сейчас решаются индивидуально, поскольку претензии ведь могут быть и обоснованные.

Что можете посоветовать подрядчикам, чтобы они смелее стали предлагать клиентам счета эскроу?

Евгений Квасенков: Я бы уделил внимание наличию согласованного с заказчиком детального проекта будущего дома, включающего все основные разделы (эскизы, архитектурные и конструктивные решения, инженерные сети). Мы часто говорим, что наличие проекта позволит избежать заказчикам нервных споров со строителями, но этот принцип работает и в обратную сторону. По проекту всегда можно аргументированно показать "какое было ТЗ и какой получился результат", соотнести ожидание и реальность.

Кроме того, все основные моменты по приемке важно прописать в договоре подряда - основном документе, которые регулирует правоотношения с заказчиком. Можно предусмотреть этапность приемки. А значит - уверенность, что предыдущий объем выполненных работ принят, прежде чем подрядчик приступит к следующему. Можно оговорить привлечение третьей независимой стороны для строительного контроля.

Как закон повлияет на спрос, предложение и цены на загородном рынке?

Евгений Квасенков: Наши с ВЦИОМ опросы показывают, что среди основных рисков строительства частного дома, по мнению желающих его построить: увеличение первоначальной стоимости, а также нарушение обязательств и сроков. Механизм эскроу на ИЖС может защитить от этих рисков. При этом доля осведомленности населения о новом механизме и его особенностях остается на недостаточном уровне: о нем уже знают 12% россиян, еще 20% - что-то слышали.

За счет снижения рисков доля граждан, отдающих предпочтение строительству дома с привлечением профессионального подрядчика, увеличится, согласно опросам, практически в два раза - с 18 до 35%.

Вместе с тем, ряд компаний отмечает, что внедрение механизма эскроу и переход на использование проектного финансирования может оказать негативное влияние на конечную стоимость строительства. Но говорить о повышении цен именно из-за внедрения счетов эскроу преждевременно. Строители пытаются заложить в цену возможные, по сути, нереализовавшиеся риски. Однако, повторюсь, были приняты законодательные изменения, оптимизирующие налогообложение подрядчиков в части уплаты НДС, который занимает значимую долю в смете. Эти изменения вступают в силу с апреля нынешнего года.

В целом на рынке частного домостроения населением формируется отложенный спрос из-за сберегательной модели поведения, направленной на сохранение средств на вкладах на фоне высоких депозитных ставок и ожидание уменьшения ставок по ипотеке. Уверен, что по мере нормализации денежно-кредитной политики платежеспособный спрос на ИЖС будет только расти.

Справка "РГ"

Счет эскроу - банковский счет, где хранятся деньги, уплаченные заказчиком строительства, до момента постройки дома. Если дом достроен, деньги со счета может получить строитель-подрядчик. Если он не достроил дом, то заказчик может забрать свои деньги обратно. Это обезопасит людей от мошенников, которые собирают средства на строительство, а затем исчезают, оставив на участке лишь фундамент.