Минимум жилплощади – максимум внимания при покупке. На что смотреть, приобретая микроквартиры на «вторичке»
Безусловно, у микроквартир на вторичном рынке немало плюсов: это часто доступная цена лота, иногда расположение в центре города, высокая ликвидность. Если такие объекты находятся в удачном районе, их легко сдать внаем, а в дальнейшем – выгодно продать. Часто такие квартиры или помещения рассматриваются как готовый арендный бизнес. Однако есть на этом рынке и свои «подводные камни», о которые можно больно споткнуться.
Возможные проблемы с оформлением
Микроквартиры на вторичном рынке можно разделить на два типа. Первые изначально спроектированы застройщиками как компактное жилье, чаще всего в формате студий. Они располагаются в жилых комплексах, реконструированных зданиях или бывших общежитиях, официально оформлены и соответствуют нормам. (Лоты по 20 кв. м и даже меньше строились до вступления в силу новых законодательных норм. Сейчас минимально допустимая площадь для квартир в новостройках столицы составляет 28 кв. м).
Второй вариант — помещения, ставшие микроквартирами после перепланировки. Это могут быть большие квартиры, разделенные на несколько студий, или даже бывшие коммерческие помещения, включая подвальные и полуподвальные пространства.
Приобретая микроквартиры второго типа, следует иметь в виду, что если помещение изначально не было жилым, могут возникнуть сложности с его статусом и правовым оформлением. «Варианты с перепланировкой нередко имеют проблемы с узакониванием, а также могут не соответствовать требованиям по инсоляции и вентиляции. В многоквартирных домах переоборудованные студии создают дополнительную нагрузку на инженерные сети, что может вызвать жалобы соседей и вмешательство жилищной инспекции. Жить в таких квартирах бывает некомфортно из-за маленькой площади, плохой звукоизоляции и низких потолков, особенно если это подвальное помещение», – говорит Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties.
Марат Воробьев, директор Vorobev Realty Group, советует изучить технический план и выяснить: соответствует ли планировка официальным документам; если была перепланировка, узаконена ли она в БТИ.
«Если перепланировка не была согласована, могут возникнуть сложности при последующей продаже, – объясняет эксперт. – Например, покупатель приобретает не отдельную квартиру, а долю в общей квартире – тогда это существенно усложняет юридическое оформление. Поэтому предпочтительнее выбирать микроквартиры, которые официально зарегистрированы как отдельные помещения со своим кадастровым номером. В таком случае перепланировка, скорее всего, проведена в соответствии с нормами, а мокрые точки расположены законно. Продать такую квартиру будет значительно проще».
Сомнительное происхождение
В столице заметный объем микроквартир появился 5–6 лет назад, когда застройщики стали превращать помещения в зданиях бывших институтов, общежитий и других подобных объектов в апартаменты. При этом расположены они зачастую в довольно престижных районах Москвы.
«Мы знаем, что микроквартиры есть и в дорогом сегменте. В частности, в районе Ленинского проспекта в какой-то момент было много такого рода предложения. Но можем ли мы называть это элитной недвижимостью? Конечно, нет. Не только локация решает, но и качество жилья», – отмечает Андрей Садо, управляющий партнер Penny Lane Realty.
По его словам, если считать элитным все, что стоит от миллиона за квадратный метр, то некоторые микроквартиры попадают в эту категорию.
«Были подобные предложения на Мясницкой улице, где 15 кв. м можно было купить за 15 млн рублей. На Сухаревской 2–3 года назад был распродан небольшой нежилой дом, в котором были квартиры по 12, 10 и 15 кв. м стоимостью 1 млн руб./кв. м. Иногда микроквартиры в старых дореволюционных зданиях появлялись из подсобных помещений, комнат для прислуги, консьержа и т. п., то есть единичные помещения в доме. Несмотря на то, что они могут продаваться как квартиры, нужно очень внимательно проверять документы, так как маловероятно, что у них есть статус жилых», – предупреждает эксперт.
Не тот уровень
Часто в исторических зданиях, где предлагают микроквартиры, достаточно высокие потолки, около 4 метров, что позволяет сделать два уровня, точнее, антресоли. Например, первый этаж – 2,4 метра, а антресоли – 1,6 метра.
Как объясняет Андрей Садо, узаконить всю площадь в такой квартире невозможно – минимальная высота уровня должна быть 2,2 метра. Тем не менее есть покупатели, которых устраивает спальное место на антресоли, хотя ее площадь и не узаконена.
Поскольку такие микроквартиры часто находятся в довольно престижных районах Москвы, формат стал популярным, особенно среди студентов, молодых людей. Зачастую площадь используют не как жилую, а как место, где можно переночевать или проводить время за компьютером.
Квартиры от 7 квадратных метров: что это такое и сколько они стоят в Москве?
Квартиры размером до 32 кв. м в новостройках подорожали за год на 20%
Зонирование студии: лайфхаки и советы от эксперта
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости