Инвестиции в зарубежную недвижимость: как избежать возможных рисков
Инвестиции в зарубежную недвижимость становятся все более популярными среди россиян. В период колебания курса валют и других событий в мире люди стали чаще рассматривать приобретение жилья в других странах как один из перспективных способов сохранения и увеличения своих сбережений.
Рассматриваем преимущества и недостатки инвестиций в зарубежную недвижимость и рассказываем о важных моментах, на которые нужно обратить внимание при приобретении дома или квартиры.
Преимущества инвестиций в зарубежную недвижимость
К основным преимуществам инвестирования в зарубежную недвижимость относят возможности:
сохранить свои сбережения;иметь стабильный доход от аренды;получить ВНЖ и даже гражданство в стране, где приобретена недвижимость. Но это возможно не в каждом случае — все зависит от действующих в стране законов;воспользоваться налоговыми льготами для иностранцев, которые приобретают недвижимость в другой стране.
Обратите внимание на то, что все возможные преимущества со временем могут меняться. К примеру, в определенной стране могут изменится законы в отношении налогообложения. Из-за этого может получиться, что за квартиру, которую вы приобретете с целью инвестирования, ежегодно придется выплачивать достаточно большую сумму.
Риски инвестирования в недвижимость
Юридические риски
Среди основных рисков инвестирования в зарубежную недвижимость можно отметить юридические. Он могут быть связаны с тем, что действующие в стране законы не всегда выгодны для иностранцев. К примеру, вместо налоговых льгот вас могут ожидать высокие налоги на недвижимость.
Комментирует Андрей Захаров, основатель агентства недвижимости «Новактив»: «Инвестиции в зарубежную недвижимость связаны с рисками, особенно если цель покупки — сдача объекта в аренду. Законы, регулирующие право собственности, в разных странах различаются. В некоторых государствах, например, на Бали или в Таиланде, при покупке недвижимости вы фактически арендуете землю, а не становитесь ее полноправным владельцем. В некоторых странах покупка недвижимости требует регистрации бизнеса или оформления дополнительных разрешений, к примеру, если речь идет о приобретении коммерческого объекта».
Законы некоторых стран могут ограничивать право иностранцев становиться собственниками недвижимости. Также могут действовать ограничения на приобретение объектов в определенных районах страны.
«В некоторых странах существуют ограничения на владение недвижимостью иностранцами. Например, в ОАЭ нерезиденты могут приобретать недвижимость только в зонах freehold. Также обратите внимание на то, что часто у застройщика или продавца могут отсутствовать разрешения на строительство или эксплуатацию объекта. При покупке важно убедиться, что недвижимость официально зарегистрирована в местных органах на ее текущего владельца. Это будет подтверждать документ о праве собственности с указанием его имени. В Дубае, например, это title deed», — отмечает Маргарита Назарова, управляющий директор RAD Holiday Homes Rental.
Валютные риски
Такие риски могут быть связаны с постоянными изменениями на валютном рынке. Из-за них может оказаться, что инвестиции в квартиру или дом могут не только не принести дохода, но и стать причиной больших убытков.
Политические риски
Они связаны с возможным ухудшением отношений между государствами. Из-за того, что определенные страны перестают быть дружественными, может ужесточаться законодательство в отношении граждан другой страны. Также может возникнуть ситуация, когда из-за политических событий собственник недвижимости даже не сможет иметь к ней доступ.
Риски, связанные с управлением
Не всегда в случае инвестиций в недвижимость есть возможность оперативно управлять ей. Особенно такая проблема выявляется в ситуациях, когда у владельца объекта нет возможности часто посещать его. В таком случае есть риск того, что жилье в скором времени придет в негодность. Чтобы этого не происходило, потребуется нанимать людей, которые будут обслуживать объект. Это, в свою очередь, влечет дополнительные расходы, при которых инвестиции могут быть не такими и выгодными, как казались изначально. Особенно это касается частных домов, когда нужно будет ухаживать не только за внутренними помещениями, но и за фасадом, кровлей, хозяйственными постройками, если они есть, газоном, садом.
Дополнительно стоит учитывать риски, связанные с управлением в случае, если вы собираетесь сдавать объект в аренду. Если инвестор не проживает в стране покупки, потребуется надежная компания по управлению объектом недвижимости. Если вы хотите сдавать объект в краткосрочную аренду, лучше сначала ознакомиться с особенностями рынка и тщательно проанализировать возможные доходы.
Риски, связанные с состоянием объекта
Состояние жилого фонда каждой страны уникально. Это означает, что, к примеру, у домов определенного года постройки в конкретном районе может быть особенность, о которой вы можете не знать. В такой ситуации есть риск приобрести недвижимость, которая в течение нескольких лет будет иметь значительные дефекты. Также такая ситуация может быть обусловлена особенностью местности, когда из-за движения подземных плит может пострадать целостность дома. Такие ситуации скорее редкость, но природные факторы стоит обязательно учитывать, чтобы потом не жалеть о своем приобретении.
Учтите, что эксплуатационные расходы могут свести на нет ожидаемую доходность от сдачи дома в аренду. Очень часто буквально через один-два года требуется провести капитальный ремонт объект, и даже доход от аренды не может его покрыть.
Риски мошенничества
Их не стоит исключать, в какой бы вы стране не собирались приобрести недвижимость. Тем более, иностранцев гораздо легче обмануть. Прежде всего это обусловлено незнанием законодательства страны. Может оказаться так, что вы будете полностью уверены в юридической чистоте сделке, а на деле окажется, что вам вообще продали дом по поддельным документам или при сделке были нарушены действующие законы и она будет признана недействительной.
«Обращайте внимание на репутацию застройщика, если речь идет о покупке строящейся недвижимости. В частности, сколько лет он работает на рынке, как относится к своим обязательствам документооборота, — акцентирует внимание Артем Воробьев, эксперт по недвижимости агентства недвижимости «Этажи». — В погоне за скоростью сделки не забывайте об анализе объекта. Причиной быстрой продажи может быть желание продавца избавиться от неликвидного объекта».
На что обращать внимание для минимизации рисков
Для минимизации рисков в первую очередь реально оцените свои знания законов и особенностей той страны, в которой вы собираетесь приобрести недвижимость.
«Перед покупкой зарубежной недвижимости важно изучить местные законы и условия владения. В странах Евросоюза сделки проходят через нотариусов, которые проверяют историю объекта и всех его предыдущих владельцев. В азиатских странах могут быть другие системы оформления собственности, и важно понимать, какие обязательства возлагаются на покупателя. Также стоит учитывать, какие налоги придется платить и сколько будет стоить обслуживание объекта. В некоторых странах покупка недвижимости требует регистрации бизнеса или оформления дополнительных разрешений, особенно если речь идет о коммерческих объектах», — предупреждает Андрей Захаров.
Особое внимание уделяйте нотариусу, который будет сопровождать сделку, так как он отвечает за проверку юридической чистоты объекта. В большинстве случаев нотариус предоставляет полную информацию о недвижимости, включая историю владения и правовые нюансы. Также существуют брокерские компании, специализирующиеся на оформлении подобных сделок.
Оптимальным решением будет обращение к опытным специалистам, которые помогут подобрать необходимые документы и провести сделку максимально безопасно и эффективно. Без детального анализа законодательства и консультации с местными специалистами покупка недвижимости за границей может обернуться неожиданными расходами и юридическими сложностями. Обязательно проверяйте наличие залогов, долгов по коммунальным платежам, сервисным платежам, отсутствие ареста имущества или незакрытых судебных споров.
«Для обеспечения юридической чистоты сделки я советую сотрудничать только с аккредитованными агентствами и юристами. Перед подписанием договора важно провести комплексную проверку объекта, а перед выходом на сделку нужно запросить выписку из государственного реестра недвижимости. Так вы сможете убедиться, что убедиться, что объект не находится под арестом или в залоге. При составлении договора купли-продажи важно удостовериться, что в нем прописаны все условия: сроки оплаты, условия передачи права собственности, гарантии продавца, штрафные санкции в случае нарушения условий сделки. Для обеспечения финансовой безопасности правильно определяйте полную стоимость сделки – учитывайте все дополнительные налоги, сборы и комиссии. Если возможно, для проведения расчетов открывайте банковский счет в стране покупки», — советует Маргарита Назарова.
Нюансы и особенности инвестиций в загородную недвижимость
Инвестиции в апартаменты: нюансы вложения денег в недвижимость, основные преимущества и недостатки
Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости: методы и рекомендации
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости