В России могут создать комиссию по анализу причин роста цен на квартиры

Создать при правительстве комиссию, которая будет отслеживать цены на жилье и причины их динамики, предлагает экспертное сообщество. Предполагается, что выявив, из-за чего жилье дорожает, комиссия сможет предлагать меры, которые позволят избежать дальнейшего повышения цен.

Эта инициатива содержится в резолюции круглого стола о ценообразовании в жилищном строительстве и на рынке стройматериалов, который прошел в феврале в рамках Сибирской строительной недели (имеется в распоряжении "Российской газеты").

В последние годы цены на жилье существенно подскочили. Эксперты называли разные причины этого: резко выросший спрос из-за льготной ипотеки, увеличившиеся аппетиты застройщиков, рост себестоимости строительства из-за подорожания стройматериалов и роста зарплат рабочих и др.

Для адекватного формирования стоимости квадратного метра жилья нужно, чтобы спрос на него формировал в первую очередь конечный потребитель, отмечается в документе. Существенный рост цен на новые квартиры в последние годы не связан с удорожанием стройматериалов, а обусловлен "прочими затратами" и иными факторами, говорится в резолюции.

Вопрос роста цен на жилье и его связи с ценами на стройматериалы уже обсуждался в прошлом году в Общественной палате. Тогда аналитики компании СМПРО отмечали, что в себестоимости квадратного метра уже не столько "цемент и кирпич", сколько затраты, связанные со стоимостью строительно-монтажных работ и строительных ресурсов". 54% затрат - это так называемые "прочие затраты" и прибыль девелоперов, тогда как еще в 2019 году их доля составляла 32%, а в 2014 - 23%. Доля собственно строительных затрат, включая стоимость материалов, деталей и конструкций, снизилась за эти годы с 45% до 27%. При этом расходы на "прочее" совершенно непрозрачны, застройщики не горят желанием делиться данными, отмечал исполнительный директор компании Евгений Высоцкий.

Представитель Минпромторга сообщал, что цены базовых стройматериалов влияют на итоговую стоимость квадратного метра, однако рост их стоимости объясняется объективными причинами - например, подорожанием логистики, повышением тарифов на электроэнергию, энергоносители. По словам исполнительного директора НО "СоюзЦемент" Дарьи Мартынкиной, цементники не могут влиять более чем на 40% своих затрат, а основные факторы роста себестоимости продукции - увеличение тарифов естественных монополий и железной дороги. В Национальном объединении строителей, в свою очередь, подчеркивали, что на подорожание жилья влияет еще и стоимость банковских услуг, услуг по техприсоединению, стоимость земли и многое другое.

Создание при правительстве временной межведомственной комиссии по контролю цен на жилье и выработке корректирующих мер для отслеживания динамики и причин роста цен на недвижимость, говорится в резолюции, позволит выявлять объективные причины подорожания квартир, оперативно реагировать на изменения в экономической ситуации, предотвращать значительные колебания цен на жилье, а также вырабатывать адресные корректирующие меры.

Резолюция с этим и другим предложениями уже направлена участникам круглого стола, среди которых были и представители федеральных ведомств - Минпромторга, ФАС, Росстата, Главгосэкспертизы, Росстандарта.

О необходимости создания при правительстве такой комиссии говорится не впервые, отмечает зампредседателя Комитета Госдумы по экономической политике, кандидат юридических наук, модератор круглого стола Артем Кирьянов. Ряд органов власти, по его словам, уже давал положительный отклик на эту инициативу. Так, в Минпромторге, говорит Кирьянов, отметили: "Минпромторг России неоднократно высказывал позицию о том, что высокая динамика цен на первичном рынке жилья не связана с ростом стоимости строительных материалов, создание указанной комиссии позволит выявить объективные причины роста цен на жилье и выработать адресные меры, которые позволят снизить издержки для потребителей".

Предполагается, что в состав комиссии должны войти представители Госдумы, профильных министерств и ведомств, члены Общественной палаты РФ, отраслевых союзов и ассоциаций, научного сообщества и СМИ. Комиссия, поясняет Кирьянов, должна собирать, аккумулировать, анализировать и давать объективную оценку информации о росте цен на жилье, отслеживать динамику и причины роста цен, включая затраты на строительство.

Это позволит оперативно реагировать на изменения экономической ситуации, предотвращать значительные колебания цен и вырабатывать адресные корректирующие меры. Важно, подчеркивает Кирьянов, координировать работу такой комиссии с федеральными органами власти для принятия управленческих решений, а также с властями регионов, что позволит учитывать специфику каждого региона и адаптировать меры к местным условиям и потребностям.

В пресс-службе Минпромторга "Российской газете" сообщили, что резолюцию не получали, а при получении рассмотрят в установленном порядке.

В Главгосэкспертизе отметили, что ведомство не регулирует и не отслеживает цены на коммерческое жильё, но при этом поддерживает саму инициативу создания предлагаемой комиссии. "Это важный социальный и государственный вопрос, который требует системного подхода. Главгосэкспертиза готова оказать содействие работе комиссии в части предоставления данных по ценам на строительные ресурсы, а также анализа динамики себестоимости строительства. В частности, эксперты учреждения обладают необходимыми инструментами, концепциями и методиками для мониторинга и оценки факторов, влияющих на стоимость строительства. Это может быть полезным в работе комиссии", - сообщила пресс-служба ведомства. Остальные запрошенные ведомства на запрос не ответили.

Участники рынка неоднозначно отнеслись к инициативе. При системном подходе к изучению и анализу затрат вполне реально выработать эффективные меры поддержки строительной отрасли и снижения себестоимости строительства, считает гендиректор девелоперской компании "Люди" Денис Жалнин. Как минимум необходимо произвести системный анализ ценообразования в разных регионах, поскольку часто есть региональная специфика. Например, говорит он, в Челябинске средняя цена квадратного метра в новостройках порядка 125 тыс. руб., в Уфе она выше на 31%, а в Екатеринбурге на 20%. В одном регионе причиной может быть стоимость участков под строительство или их дефицит в локациях с относительно развитой инфраструктурой, в другом - высокая доля затрат на подключение к инженерным сетям, в третьем - слишком долгий процесс согласования, что влияет на увеличение цикла строительства, в четвертом - высокие логистические затраты и стоимость рабочей силы. При этом есть и базовые, общие статьи расходов, в том числе высокие инфляционные риски, которые ведут к частичному обесцениванию средств, хранящихся на счетах эскроу, что приходится учитывать в стоимости квартир. В последнее время девелоперы вынуждены закладывать в затраты банковские комиссии за выдачу льготных кредитов, которые могут доходить до 20% от стоимости квартиры, а также риски высоких ставок по проектному финансированию при снижении спроса и отсутствии возможности выполнения планов продаж.

Сдерживать цены, по его мнению, могло бы развитие застройщиками собственных производств стройматериалов, а также автоматизация, роботизация и использование искусственного интеллекта в строительстве. "Здесь важно, - говорит Жалнин, - чтобы государство стало флагманом по развитию и внедрению этих технологий, поскольку в столь масштабном проекте необходима интеграция усилий всех участников рынка. Это может дать существенный эффект снижения издержек, но требует высоких затрат на начальном этапе, которые отдельно взятые компании вряд ли смогут осилить самостоятельно".

Идея выстроить анализ структуры затрат застройщиков и на основе этого делать выводы и принимать решения - правильное, считает директор по продажам федеральной компании "Этажи" Сергей Зайцев. Однако эффективность работы такой комиссии во многом будет зависеть от ее полномочий, ресурсов, рычагов влияния, компетенций и мотивации. Есть регионы, где отсутствует производство необходимых стройматериалов и на цены сильно влияет рост логистических затрат, есть продукция иностранного производства, которая может резко вырасти в цене, и здесь необходимо договариваться на государственном уровне или инвестировать в развитие собственного производства. С другой стороны, рассуждает он, рынок готового жилья сам себя регулирует безо всяких вмешательств извне. И это тоже вариант развития, поскольку излишнее регулирование и субсидирование может иметь обратный эффект в рыночных условиях.

Такая комиссия только повысит стоимость жилья, потому что расходы на эту комиссию косвенным образом лягут на реальный сектор экономики, считает гендиректор агентства недвижимости Century 21 Роман Григорьев. Фактически комиссия может только дать какие то рекомендации. Для снижения роста цен на жилье нужно, предполагает он, как минимум, снижать ключевую ставку ЦБ (из-за чего сейчас очень дорогие кредиты для бизнеса), а также вести правильную и сбалансированную налоговую политику, чтобы все участники рынка могли понимать, как работает налогообложение.

Рост цен на жилье в последние годы больше спекулятивный, вызванный ростом инвестиций из-за нестабильности экономической ситуации, считает замдиректора Института экономики, управления и права МГПУ Вадим Ковригин. В рыночных условиях, по его мнению, трудно сдерживать рост цен. "Конечно, можно добиться удешевления техприсоединения к электросетям - рынок в этой сфере находится под значительным контролем государства. Государство может субсидировать перевозки стройматериалов, банковские комиссии для застройщиков. И цены это поможет сбить - но вряд ли сильно. Они растут не из-за этого!", - считает Ковригин. Важнее, по его мнению, контролировать удорожание стоимости квартир в сравнении с себестоимостью. И здесь, считает он, комиссии важно подумать об установлении максимального уровня удорожания квартир - отдельно по каждому региону.