В крупных городах России перестали строить дешевое жилье
В первом квартале российские застройщики практически отказались от строительства недорогих квартир в городах-миллионниках. Сегодня в фокусе их внимания — высокомаржинальные новостройки бизнес-класса и выше, на которые к тому же наблюдается высокий спрос. Почему девелоперы потеряли интерес к проектам комфорт-класса?
Новый тренд на сокращение строительства доступных новостроек наиболее заметно проявился в столице РФ.
«Общая площадь квартир стандарт-класса (ранее эконом-класс — «МК»), которые в марте 2025 года продаются в старых границах Москвы, составила только 1,2 тыс. кв. м.», — подсчитали аналитики компании «НДВ Супермаркет недвижимости».
По их оценке, за год их предложение рухнуло на 80%, а доля этого сегмента по сравнению с другими классами практически упала до нуля.
Кроме того, в Белокаменной Москве стали меньше строить и жилья комфорт-класса (ранее эконом-класс — «МК»). За последние 12 месяцев доля этого сегмента уменьшилась на 6,2%: с 940,9 тыс. кв.м. до 882,6 тыс. кв.м. До 2020 года дома массовых сегментов — стандарт- и комфорт-класса — занимали половину первичного рынка старой Москвы, — подчеркнули аналитики. К марту же 2025 года доля комфорт-сегмента составила 33,7%, а стандарт-класс практически исчез с первичного рынка.
«Проекты комфорт- класса сейчас сконцентрированы, в основном, в Московской области, новой Москве и в границах «старо» Москвы, от МКАДа в сторону третьего кольца», — сообщила «МК» генеральный директор VSN Group Яна Глазунова. В этих локациях, по ее мнению, наблюдается высокий уровень конкуренции между девелоперами. «Конкурировать они могут только продуктом. Но чем он лучше и качественнее становится, тем дороже стоит. Зачастую в проектах комфорт-класса, мы уже наблюдаем атрибуты бизнеса: высокие потолки; хорошие, комфортные площади; небольшое количество лотов на этаже», — добавила эксперт.
Резко сокращение объемов строительства массового жилья предсказуемо вызвало скачок цен. Сегодня новых квартир дешевле 5 млн руб. внутри МКАД просто не найти. На эту сумму можно купить только крохотные студии или микроапартаменты.
Недорогие новостройки исчезают с рынка неслучайно.
«Основная причина — более высокая маржинальность премиальных и элитных проектов. Всего одна проданная квартира в ЖК такого уровня приносит девелоперам больше денег, чем несколько квартир в комфорт-классе», — пояснила «МК» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко.
В комфорт-классе, по ее словам, маржа девелоперов составляет 10−15%, тогда как в элитных проектах — 30−50%. Кроме того, массовое жилье требует больших объемов строительства и высоких затрат на инфраструктуру (дороги, школы, поликлиники), что замедляет возврат инвестиций. В премиальном и элитном классах, напротив, более распространены клубные дома с очень ограниченным количеством квартир или апартаментов, а наличие развитой социально-бытовой инфраструктуры является менее критичным для жильцов, поскольку они, как правило, пользуются услугами частных детсадов, школ и клиник и не привязаны к конкретной локации.
«Строительство жилья массовых сегментов становится невыгодной с экономической точки зрения из-за роста цен на земельные участки», — отметила основатель платформы BnMAP.pro Ирина Доброхотова.
По ее данным, с 2019 года гектар жилой застройки внутри МКАД подорожал с 665 млн руб до 1,79 млрд. Кроме того, подорожали стройматериалы и услуги подрядчиков. Покрыть все эти издержки некоторые застройщики массового жилья уже не могут , поэтому и переходят в бизнес-класс.
По мнению Глазуновой, проекты жилья комфорт-класса не исчезнут полностью в Москве: «Спрос на этот продукт большой, поэтому этот класс жилья остается в фокусе внимания столичных девелоперов. Просто наступила небольшая пауза. Сейчас застройщики мало покупают площадок, их стоимость высокая и многие стараются повременить с новыми проектами. С финансированием при текущей высокой ставки ЦБ, как известно, сложности. Поэтому рынок приобретения земельных участков под жилищное строительство решил немного «отдохнуть».
Кроме этого, сказался и запрет на строительство в Москве самого востребованного формата жилья — студий и микроквартир площадью меньше 28 кв.м. с 1 августа 2024 года. Хотя из-за невысокого среднего ценника микрожилье по-прежнему популярно. По итогам минувшего февраля доля «малогабариток» в ассортименте столичных новостроек даже выросла.
«Сейчас в столице больше половины (52%) предложения новостроек приходится на проекты бизнес-класса и выше, что сказывается на средних ценах и их динамике», — заметила Доброхотова.
Отметим, что девелоперы теряют интерес к проектам стандарт-класса и комфорт-класса не только в Москве. К примеру, существенно сократилась доля реализуемых площадей массового жилья в Челябинске: если год назад она составляла 67%, то в начале марта 2025 года — только 44%. В Казани тоже уже более четверти новостроек в продаже приходится на проекты бизнес-класса и выше. Схожая тенденция наблюдается в Санкт-Петербурге.
Как рассказал «МК» вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин, на горизонте ближайших 5-10 лет Петербург в пределах КАД постепенно превратится в зону строительных проектов бизнес-класса. Такой долгоиграющий тренд, по его мнению, диктует высокая стоимость и дефицит участков, пригодных для строительства. В черте кольцевой дороги практически не осталось свободных территорий, где можно возводить проекты ценовой категории ниже бизнес-класса. У участков в центре Петербурга, а также в «сером поясе» есть обременения, градостроительные ограничения, которые, в конечном счете, сказываются на стоимости квадратного метра.
По словам Гущина, пока в Санкт- Петербурге еще выходят проекты комфорт-класса, но их запас неуклонно сокращается. И даже сейчас их сложно назвать чистым комфорт-классом. Архитектура усложняется, инфраструктура проектов становится насыщенной и уникальной. Многие девелоперы в ходе строительства перепроектируют фасады, занимаются благоустройством придомовых территорий.
«Проекты массового сегмента становятся интересны девелоперам только на больших пятнах под застройку за пределами КАД», — заключил девелопер.
В текущем году неприятный для рядовых покупателей тренд в городах-миллионниках продолжится, — уверены опрошенные «МК» эксперты. А это означает, что девелоперы будут строить меньше бюджетных новостроек и больше дорогих.