Ажиотаж на московском рынке коворкингов начал затухать
В прошлом году в Москве открылось рекордное число гибких офисов и коворкингов. Аналитики ожидали продолжения «банкета» и в этом году. И не ошиблись: в конце марта арендные ставки в этом популярном сегменте офисного рынка достигли исторического максимума. Однако рекорды уже начали влиять на поведение клиентов. В отличие от 2024 года, когда спрос на свободные рабочие места оставался высоким, сейчас арендаторы и покупатели стали более осторожными в принятии решений.
В первом квартале 2025 года ажиотаж на московском рынке гибких офисов и коворкингов в Москве начал затухать. Если в 2022–2023 гг. компании преимущественно рассматривали только полностью готовые офисные пространства, то в 2024 году ситуация изменилась. Как рассказал «МК» директор по продажам компании SOK Иван Сажин, спрос на аренду и покупку помещений в состоянии «бетон» заметно вырос. Компании стали гибче в своем подходе к выбору офисов, осознавая, что готовые решения не всегда доступны. Это привело к тому, что потенциальные арендаторы и покупатели теперь более спокойно подходят к выбору, уделяя больше времени оценке различных вариантов. В некоторых случаях рассматривается даже покупка недвижимости, а не только аренда.
В январе–марте сохранился острый дефицит предложения. «Уровень вакансии в сетевых гибких офисных пространствах неизменно падал начиная с 2022 года. И к началу 2025 года составил всего 6,7%. До конца текущего года падение продолжится», — отметил руководитель департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership Павел Якимчук. По его оценке, доля гибких пространств в общем объеме офисных площадей составляет всего 2,2%.
«В условиях рекордно низкой вакансии и на фоне растущих затрат на отделку и оснащение офиса операторы ограничивают объем новых спекулятивных площадок, предпочитая BTS-формат (Built-to-suit — строительство здания под требования конкретного заказчика. — «МК»)», — заметила руководитель Аналитического центра Parus Asset management Елена Михайлова.
По ее данным, с начала этого года ставки аренды за одно рабочее место в гибких офисах выросли во всех локациях Москвы — в среднем на 12%. Средние диапазоны запрашиваемых ставок аренды варьируются от 27 до 42 тыс. руб. за одно рабочее место в месяц. Однако в топовых локациях это значение может доходить до 70 тыс. руб. за одно рабочее место в месяц, а в менее популярных районах Москвы арендная ставка начинается от 13 тыс. руб. Наибольшие средневзвешенные запрашиваемые арендные ставки фиксируются в «Москва-Сити» (51,2 тыс. руб. за одно рабочее место в месяц) при вакансии 0,4%. Рост ставок обусловлен не только дефицитом предложения, но и увеличением затрат на эксплуатацию и обслуживание площадей.
«С точки зрения географии спроса наиболее популярными локациями для аренды рабочих мест в коворкингах и гибких офисах на столичном рынке является Центральный административный округ. На него приходится порядка 54% от общего объема сделок. Здесь классическая аренда в высококачественных объектах крайне дефицитна на данный момент», — отметила руководитель офисного департамента агентства коммерческой недвижимости Invest7 Ксения Харкевич. Кроме ЦАО, с ее слов, популярностью у потенциальных арендаторов пользуются также районы в пределах Садового кольца, в направлении «Павелецкой»–«Тульской», делового квартала «Москва-Сити», Ленинградского коридора. Это связано и со сложившейся деловой инфраструктурой, и с транспортной доступностью, и с количеством предлагаемых объектов.
По словам участников рынка, сегодня сложно назвать отрасль экономики, которая совсем не рассматривает формат гибких офисов и коворкингов. Даже компании с высокими требованиями к безопасности и жесткой регламентацией — госструктуры, банки, инвестиционные фонды — все чаще используют этот формат. В отдельных случаях гибкие офисы арендуют даже представители российского автопрома, выбирая модели с полным сервисным обеспечением.
Как сообщила Харкевич, наиболее востребован формат гибких офисов у финансового сектора, на них приходится порядка 47% арендуемых рабочих мест. Вторыми в структуре спроса идут компании IT-сектора, их доля 27%. Далее — строительные компании-девелоперы и представители производственного сектора. При этом с точки зрения количества, а не объема сделок IT-сектор занимает первое место. Гибкие офисы в аренду предпочитают крупные компании, а коворкинги — частники и малый и средний бизнес», — добавил Якимчук.
В прошлом году ярко проявился тренд на покупку офисов. В первом квартале этого года он окреп. Как полагает Сажин, рост интереса к покупке офисных помещений вместо аренды во многом связан с высокой ключевой ставкой ЦБ. Компании, располагающие свободными средствами на счетах или депозитах, по его мнению, предпочитают вкладывать их в развитие собственной инфраструктуры, минимизируя долгосрочные риски. Подобный подход используют не только малый и средний бизнес, но и крупные игроки из финансового, производственного и нефтяного секторов. Дополнительным фактором, подталкивающим бизнес к покупке, является неопределенность экономической ситуации и курса национальной валюты. «Вложение в недвижимость в таких условиях рассматривается как способ зафиксировать активы и создать стабильную основу для будущего развития», — заметил специалист.
В 2025 году к открытию заявлено 9 новых офисных пространств общей площадью 43 тыс. кв. м, рассчитанных на 6,4 тыс. рабочих мест. По расчетам Якимчука, в структуре заявленных к вводу в 2025 году превалирует класс А — на него приходится до 90% площадей. «На фоне нехватки традиционных офисных помещений крупные арендаторы все чаще выбирают сервисные офисы», — подчеркнула Михайлова. Она ожидает, что эта тенденция продолжится в ближайшие годы.
«Стоимость аренды одного рабочего места в гибких офисах в течение года продолжит расти, как и ставки аренды в классических офисах», — уверена Ксения Харкевич. По итогам года, по ее мнению, возможен рост средней стоимости аренды одного рабочего места на 10–15%, в то время как ставки аренды классических офисов в среднем вырастут на 20–25%, а в отдельных востребованных локациях — до 50%.
Иван Сажин более осторожен в прогнозах. По его данным, сейчас арендные ставки на рынке гибких офисов и коворкингов достигли исторического максимума, что уже влияет на поведение арендаторов. Поэтому в ближайшей перспективе он не ожидает существенного роста ставок: «В отдельных локациях возможен умеренный рост в пределах 5%, но в целом рынок находится в точке, где дальнейшее повышение ограничено платежеспособностью арендаторов». «Коррекция ставок коснется в первую очередь долгосрочных контрактов (на 5 и более лет), заключенных еще в начале 2020-х годов. В таких случаях арендные ставки будут пересматриваться в сторону среднерыночного уровня», — заключил Сажин.