Укрепление рубля повысило интерес к продаже квартир релокантами

Укрепление рубля оживило рынок жилья: релоканты стремятся продать свои квартиры, чтобы купить валюту по выгодному курсу. Часто - даже со скидками, объясняя это тем, что курс может в любой момент измениться. Однако возвращаться в Россию для проведения сделки они не желают и часто предлагают провести сделку по доверенности. По словам экспертов, тут есть серьезные риски для покупателя.

По данным агентств недвижимости, около 7-10% предложений в крупных городах РФ - это объекты, владельцы которых находятся за границей, говорит инвестиционный советник, эксперт по управлению капиталом Юлия Кузнецова. После укрепления рубля активность продавцов-релокантов выросла на 15-18%, говорит она. Многие хотят зафиксировать курс.

Проводить сделки россиянам, живущим за границей, не запрещено, и это не требует дополнительных согласований, отмечает адвокат, старший партнёр МКА "ЮрСити" Виталий Шакин. Требования перечня недружественных стран или правил выдачи разрешений на сделки с иностранцами (в том числе по использованию специального счета типа "С") на таких лиц не распространяются. Проблема в том, что многие релоканты предлагают провести сделку заочно - по доверенности.

Доверенность может быть выдана нотариусом или консульством в стране пребывания релоканта. Консульские доверенности проверить проще, так как существует единая база данных с нотариусами, отмечает старший юрисконсульт МИЭЛЬ "Измайловский" и "На Киевской" Анастасия Захарова. А вот подлинность документа, оформленного у иностранного нотариуса, проверить практически невозможно.

Доверенное лицо может быть уполномочено по доверенности как только провести сделку от лица собственника, так и выступить при этом получателем денег. Последний вариант - самый рискованный, поскольку собственник вправе в любой момент отозвать доверенность и может позже заявить, что его обманули.

"Покупка квартиры по доверенности - всегда повышенные риски, поскольку наличие доверенности - это формальное соблюдение закона, и может случиться так, что в реальности продавец никаких полномочий не передавал или отозвал ранее выданную доверенность, - рассказал "Российской газете" директор домена "Жилье и имущество" страховой компании "Ингосстрах" Василий Кургузов. - Если продавец сам оспаривает сделку, скорее всего, доверенность является поддельной. Но также нельзя исключить множество других вариантов: оспаривают родственники или третьи лица, продавец недееспособен или не осознавал значения своих действий при выдаче доверенности, в том числе в силу преклонного возраста. Или выдал ее под угрозой, или он не согласен с условиями сделки, но несогласие не противоречит выданным в доверенности полномочиям. Может быть, что продавец скончался до оформления сделки", - перечислил возможные "сюрпризы" эксперт.

В таких случаях добросовестного покупателя может не спасти даже такая услуга, как страхование титула, предупреждает эксперт. "В титульном страховании имеет существенное значение поведение страхователя (покупателя). Если будет установлено, например, что страхователь участвовал в цепочке притворных сделок или знал о каких-то обстоятельствах сделки, то получить страховое возмещение не удастся", - пояснил Василий Кургузов.

Насторожить покупателя должны и другие моменты. Например, говорит Кузнецова, невозвратный аванс. Если доверенность окажется недействительной или продавец откажется от сделки, деньги уже не вернуть. Кроме того, продавец может предложить расплатиться через доверенное лицо, объясняя это нежеланием "светить" счета в России. Но это может указывать либо на проблемы с налоговым статусом, либо на потенциальную попытку обойти валютный контроль, говорит эксперт. В любом случае это сигнал риска. А страхование права собственности (титула) действительно не работает, если сделка признается мнимой или недействительной.

Есть и другие риски, говорит Захарова. Так, если цена продажи значительно ниже рыночной (например, на 20 процентов), то это вызовет вопросы у суда о добросовестности сделки. Могут возникнуть вопросы и по оплате. Если деньги переводятся посреднику (обладателю доверенности), то затем доверенное лицо обязано передать деньги от продажи собственнику. Если же этого не происходит, он может предъявить претензию покупателю, утверждая, что деньги не были выплачены. Скорее всего, выиграть суд у продавца не получится, но потрепать нервы покупателю он может изрядно.

Требуйте полную юридическую проверку всех документов до внесения аванса, не соглашайтесь на оплату третьим лицам (а только напрямую владельцу квартиры), проверяйте доверенность через нотариальный реестр и не поддавайтесь на срочность и "скидку" - это не аргумент, а давление, говорит Кузнецова.