Застройщики жилья комфорт-класса взяли паузу
В первом квартале в Москве резко сократился объем предложения массовых новостроек. На этом фоне цены на доступные квартиры и апартаменты предсказуемо поползли вверх. С начала года средний «квадрат» подорожал на 5%. Какие тренды набирают силу на столичном первичном рынке и куда пойдут цены во втором квартале рассказали «МК» аналитики и девелоперы.
«В минувшем квартале наблюдалось рекордное низкое число стартов массовых корпусов за всю историю рынка», – рассказал «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его мнению, это связано с тем, что высокая ключевая ставка Банка России и сворачивание льготной ипотеки особенно серьезно ударили по сегменту доступного жилья. Однако ситуация, по мнению аналитика, на первичном столичном рынке постепенно стабилизируется: «ключ» вышел на плато, сокращены комиссии по семейной ипотеке, становится больше беспроцентных рассрочек. Это уже привело к коррекции цен вверх – отыгран спад прошлого года.
По оценке Сырцова, в I квартале 2025 года на рынке новостроек массового сегмента экспонировалось 17 тыс. лотов (-16,4% за квартал, -16,8% за год) в 94 проектах, где 15,5 тыс. – квартиры (-17,0% за квартал, -15,4% за год) и 1,6 тыс. – апартаменты (-9,5% за квартал, -28,1% за год). При этом, В I квартале 2025 года на рынке массовых новостроек не стартовал ни один проект, а в уже существующих проектах началось строительство только 5 новых корпусов.
Максимальный объем предложения представлен в ЗАО, где реализуются множество масштабных проектов. Сильнее всего за квартал выросла цена кв. м в СЗАО (376 тыс. руб./кв. м, +12,3% за квартал). Объем предложения сократился во всех округах, а наиболее значительное сокращение объема предложения отмечено в ЮВАО (2,9 тыс. лотов, -28,8% за квартал).
В структуре предложения по стадии строительной готовности выросла доля предложения на стадии монтажа этажей (52,8%, +4,6 п.п. за квартал) и в сданных корпусах (9,5%, +2,5 п.п. за квартал), а в корпусах на этапе котлована (21,4%, -2,5 п.п. за квартал) и на этапе отделки (16,3%, –4,6 п.п. за квартал) доля предложения сократилась.
В распределении предложения по типологии выросла доля предложения студий (22,7%, +0,4 п.п. за квартал), двухкомнатных (31,0%, +0,2 п.п. за квартал) и трехкомнатных (9,1%, +0,2 п.п. за квартал) квартир и апартаментов. Сокращение доли предложения отмечено у однокомнатных форматов (36,8%, -0,7 п.п. за месяц). В I квартале 2025 года отмечается минимальная доля предложения однокомнатных квартир начиная с II кв. 2022 года.
В структуре предложения по типу отделки выросла доля предложения форматов с подчистовой отделкой (18,5%, +2,8 п.п. за квартал) и без отделки (34,1%, +3,2 п.п. за квартал). Доля предложения с чистовой отделкой за квартал сократилась на 5,9 п.п. и составила 47,4%. В I квартале 2025 года зафиксирована максимальная доля предложения без отделки (34,1%) за весь период, начиная с III кв. 2020 года, когда доля экспозиции без отделки составляла 35,1%.
«Тенденции в структуре предложения во многом обусловлены структурой спроса», – заметил основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. В январе-марте 2025 года, с его слов, некоторые ведущие девелоперы предлагали квартиры по привлекательным ценам как в новых корпусах, так и в уже реализующихся, а также разработали новые программы рассрочек, что стимулировало спрос. «Клиенты активно приобретали варианты с чистовой отделкой, следовательно, с ростом их доли в структуре спроса происходит исчерпание подобного предложения на фоне отсутствия стартов новых проектов», – добавил девелопер.
По подсчетам Сырцова, средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам I квартала 2025 года составила 341 040 руб. (+5,1% за квартал, +4,5% за год). Средневзвешенная цена квартир – 348 690 руб. за кв. м (+5,7% за квартал, +5% за год), апартаментов – 261 380 руб. за кв. м (+0,2% за квартал, -2,2% за год).
Рейтинг самых доступных апартаментов в I квартале 2025 года возглавили лот площадью 19,4 кв. м. за 4,8 млн руб. в Зеленограде, лот площадью 22,5 кв. м за 5,5 млн руб. в Новокосино» (ВАО) и лот площадью 22,8 кв. м за 5,5 млн руб. на Востряковском шоссе в Западном округе Москвы
В топ-3 самых доступных квартир в I квартале 2025 года попали лот площадью 18,6 кв. м за 5,4 млн руб. в Зеленограде, лот площадью 22,3 кв. м за 6,1 млн руб. в Молжаниново (САО) и лот площадью 19,1 кв. м за 6,1 млн руб. в Южном Бутове (ЮЗАО).
Добавим, что в I квартале 2025 года, по данным экспертов, на рынке новостроек массового сегмента было зарегистрировано 7,3 тыс. ДДУ (-7,6% за квартал, +17,5% за год). Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в I квартале составила 64% (+6 п.п. за квартал, -8% за год). Средняя ставка по рыночной ипотеке за квартал выросла на 2,3 п.п. до 28,9%.
В I квартале максимальное число сделок было зарегистрировано в ЗАО (21%, +2 п.п. за квартал), второе место по числу сделок приходится на ЮАО (17%, +2 п.п. за квартал), третью позицию занимает САО (17%, +2 п.п. за квартал). По прогнозу Сырцова, что во II квартале число стартов проектов массовых новостроек в Москве увеличится, также вырастет и спрос на новое жилье.