Минстрой предлагает повысить взносы на капремонт для домов с лифтами
Для домов с лифтами введут повышенные взносы на капитальный ремонт, новоселы начнут раньше вносить взносы на такие работы, а жители домов, где капремонт уже провели, должны будут быстрее возвращать долг в "общий котел". Минстрой предлагает существенно изменить порядок определения взносов на капитальный ремонт. Ведомство разработало поправки об этом в Жилищный кодекс (ЖК).
Предлагается, в частности, указать в ЖК, что минимальный размер взноса может быть разным в домах с лифтами и без них. Собираемых сейчас взносов не всегда хватает на своевременную замену лифтов. Прямое указание на возможность дифференциации взноса в зависимости от наличия лифтов будет способствовать принятию регионами обоснованных решений об установлении минимального взноса на капремонт с учетом характеристик и технической оснащенности домов, считают в Минстрое.
Еще одним поводом для установления разной величины минимального взноса для разных домов станет (в случае принятия законопроекта) наличие или отсутствие задолженности по оплате выполненных работ, подлежащей погашению за счет средств фонда капремонта.
Эта норма даст регионам возможность выбора: для всех домов устанавливать экономически обоснованный размер взноса или же переходить к нему поэтапно, начиная с домов, где работы уже проведены.
Эта возможность подкрепляется правом субъекта РФ устанавливать период возвратности "внутрикотловых" заимствований, говорится в пояснительной записке.
Такой подход уже практикуется в ряде регионов, но на повышенный взнос сейчас не распространяются меры поддержки льготников (то есть для них плата возрастает ощутимее, чем могла бы в случае действия льгот на полный взнос). Если же законопроект будет принят, эта проблема исчезнет: вся уплачиваемая сумма будет являться минимальным взносом на капремонт и, соответственно, регион сможет оказывать людям адресные меры поддержки в отношении полной суммы взноса.
Период, когда жители новостроек могут не платить за капремонт, сократят с пяти лет до одного года
Некоторые новшества касаются жителей новостроек. В частности, предлагается установить, что период с даты ввода дома в эксплуатацию до первого капремонта конструктивного элемента или инженерной системы не может быть менее минимальной продолжительности их эксплуатации (гарантийного срока). Это должно исключить случаи, когда недостатки, допущенные на этапе строительства, устраняются за счет взносов на капремонт.
Также законопроектом предусмотрено сокращение периода, в течение которого жители нового дома могут не платить взносы на капремонт. Сейчас максимальный период отсрочки - 5 лет (целый ряд регионов уже уменьшил его), предлагается сократить его до одного года. Средства на капремонт накапливаются постепенно, указывают в Минстрое.
"Период уплаты взносов на капитальный ремонт должен быть максимально приближен к периоду эксплуатации многоквартирного дома, так как современные многоквартирные дома содержат дорогостоящее оборудование и высокотехнологичные материалы, износ которых начинается с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию", - говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Это означает использование собственников помещений в новостройках как доноров для региональных операторов, отмечает главный специалист направления "Городское хозяйство" Института экономики города Татьяна Лыкова: жители будут "копить" деньги на счете регионального оператора в течение еще большего периода без необходимости тратить фонд капремонта.
Также регионы смогут устанавливать предельный срок возврата домом "внутрикотловых" заимствований. И он не должен будет превышать межремонтный срок эксплуатации соответствующих инженерно-технических систем. Сейчас, отмечают в минстрое, таких сроков не установлено. Есть случаи, когда период возврата достигает 100 лет и более. А это нарушает права жителей других домов, которые тоже претендуют на средства "из котла". Такое нововведение приведет к необходимости повышать размер взносов, чтобы успеть рассчитаться с региональным оператором в срок, считает Лыкова.
Кроме того, сейчас собственники могут решить, что взнос на капремонт в их доме будет выше минимального размера взноса, установленного в регионе. Это позволяет выполнить работы раньше, в большем объеме или с применением более эффективных технологий и материалов. В то же время ничто не мешает собственникам позже отменить решение о повышенных взносах. В этом случае оплата проведенных работ в домах со спецсчетами или возврат средств в "общий котел" затягивается, что ставит в невыгодную ситуацию жителей других домов, которым работы провести не смогут. Минстрой предлагает установить, что принятие нового решения, влекущего уменьшение ранее установленного повышенного размера взноса, не допускается, если размера фонда капремонта недостаточно для финансирования обязательств, на цели которого он был установлен.
"Это обоснованное предложение, направленное на защиту прав кредиторов, которое будет тем более актуально, чем больше будет развиваться возможность для собственников помещений в многоквартирных домах, прежде всего на специальных счетах, заключать договоры о проведении капремонта с рассрочкой платежа или брать займы на проведение работ, особенно дорогостоящих, как, например, ремонт лифтов", - считает Лыкова.
Минимальный размер взноса сейчас должен быть рассчитан так, чтобы фонда капремонта хватило на необходимые работы, говорится в пояснительных документах к законопроекту. В то же время с учетом оценки доступности размера взноса для граждан взнос может быть установлен в размере меньше экономически обоснованного. По действующим нормам ЖК, региональные власти несут субсидиарную ответственность за неисполнение регоператором обязательств перед собственниками. В законопроекте предлагается уточнить, что в случае, если не обеспечивается возвратность средств фонда капремонта за счет взносов, регионами могут предоставляться меры финансовой поддержки. Это может помочь в том числе в случае, если дом, где был проведен ремонт, исключен из региональной программы (например, признан подлежащим сносу).
Законопроект должен повысить финансовую устойчивость системы капремонта, а также продлить срок службы многоквартирных домов и предотвратить преждевременное признание их аварийными, говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Деятельность регоператоров капремонта связана со значительными рисками, связанными с низкими размерами взносов на капремонт, несбалансированностью утвержденных региональных программ капремонта и др., говорит Лыкова.
Предлагаемые разработчиками законопроекта меры, возможно, будут способствовать лучшему управлению такими финансовыми рисками. В то же время все предложенные меры направлены только на улучшение позиций регоператоров, в законопроекте нет каких-либо мер поддержки для домов со спецсчетами.
"Наоборот, принятие законопроекта создаст мотивацию для собственников помещений в домах со спецсчетами "все бросить" и принять решение о переходе к регоператорам", - считает эксперт.
В результате, по мнению Лыковой, будет очевидным дисбаланс между ответственностью за капремонт и системой собственности в многоквартирном доме, усилится присутствие государства в сфере капремонта, в очередной раз отдалится развитие конкуренции, развитие малого бизнеса в этой сфере и формирование коллективного ответственного заказчика работ в лице собственников жилья для улучшения качества ремонта и повышения энергоэффективности домов.