«Сейчас стоит инвестировать в пригородное строительство»: в Екатеринбурге эксперты рассказали о тенденциях на рынке ИЖС
На российском рынке недвижимости во второй половине прошлого года с большой скоростью стали нарастать негативные тенденции. Так, выросла сумма первоначального взноса по ипотеке, завершилось действие массовой программы «Господдержка», поднялись ставки по ипотечному кредитованию с ужесточением условий выдачи денежных средств, а также изменились условия выдачи ипотеки. Все это коснулось не только рынка многоэтажных новостроек, но и рынка индивидуального жилищного строительства, который стал в последние годы пользоваться большим спросом в России.Рост ИЖС сначала был приостановлен пандемией коронавируса, а потом и системным экономическим спадом. В результате вся строительная отрасль стала постепенно переходить в стадию стагнации. Застройщики, которые ведут строительство в секторе ИЖС, столкнулись с большими проблемами, так как жили за счет быстрого оборота средств. К этому добавились рост налогов, увеличение цены на землю, сильное удорожание строительных материалов и потеря покупательского спроса.Эксперты строительной отрасли сошлись во мнении, что сейчас рынок ИЖС находится в стадии серьезной стагнации. Однако они уверены, что в этом бизнесе остаются энтузиасты, целью которых является возможность «построить счастье» для своих клиентов и их семей.Одно из мнений, которое было озвучено на круглом столе, – выходом для девелоперов может стать диверсификация малоэтажного строительства.«Сейчас стоит инвестировать в пригородное строительство, в коммерческие и индустриальные парки, склады – это будущее загородной недвижимости. Потребителям нужны не только дома, но и объекты логистики, склады, цеха», – заявил гендиректор Института развития стройиндустрии, ГК «ИЖС.РФ» и СТРОЙКОНТРОЛЬ.РФ Максим Назаренко.Также эксперты обсудили кризис открытости на российском рынке недвижимости, который основан на недоверии потребителей к качеству строящегося жилья. В сфере практически нет независимой экспертизы. Из-за этого клиент может получить за большие деньги жилье с огромным количеством недостатков, которые в основном можно устранить благодаря судебным заседаниям, потратив на это время, деньги и нервы.Однако в России уже разработаны программные продукты, позволяющие обеспечить контроль качества на разных стадиях строительства, которыми могут воспользоваться все стороны сделки.«Между участниками строительного рынка в России сейчас нет доверия. Мы внедряем услугу по независимому строительному контролю. Создали универсальный инструмент для строительного контроля в ИЖС – решение, которое объединяет клиентов, инженеров и бизнес. Приложение позволяет осуществлять контроль по единым правилам. При этом через программу можно осуществлять звонки и переписку между участниками, что при необходимости может послужить доказательной базой. Приложение будет представлено российскому бизнес-сообществу в мае этого года. Организуем бесплатное обучение по пользованию программы», – рассказал Максим Назаренко. По его словам, приложение по контролю качества проведения строительных работ также помогает девелоперам, формируя их общероссийский имидж. Помимо этого, система служит инструментом эффективного маркетинга и продвижения.«И мы в целом открыты для стратегического партнерства со средствами массовой информации, бизнесом, министерством строительства РФ. Думаю, что, создав этот инструмент доверия, получится изменить ситуацию на рынке ИЖС», – подчеркнул Максим Назаренко.На круглом столе спикеры обсудили и страховку от неприятностей на рынке ИЖС. Эксперты отметили, что по итогам 2024 года 90% покупателей надеялись на «русский авось». Однако они высказали уверенность в том, что к помощи комплексного строительного контроля, который сейчас завоевывает свой сегмент рынка услуг, прибегнут до 40% покупателей жилья.«Для клиента самое страшное – это подписать акт о приеме-передаче, а затем выявить недостатки на объекте. Мы предлагаем универсальный страховой продукт – "Строительный контроль в ИЖС". Это комплекс процедур мониторинга и контроля промежуточных и конечных результатов, хода строительных работ на объектах ИЖС на предмет соответствия фактически выполняемых или выполненных работ требованиям строительных стандартов, норм и правил, и также несколько видов страховой защиты», – рассказала представитель страховой компании. Эксперты также высказали мнение об эскроу-счетах, которые ввели в России в качестве обязательных для долевого строительства со второй половины прошлого года. Это связано с тем, что большое количество обманутых дольщиков, заплатив застройщику, не получили жилья вовремя или совсем. Новые правила долевого строительства вступили в силу с 1 июля 2019 года. Сейчас покупать жилье в строящемся доме можно только через счет эскроу. Однако некоторые застройщики недовольны системой, так как она лишает их оборотных средств. По данным экспертов, доходность строительных компаний в разных российских регионах отличается. Так, в Москве и Московской области застройщики могут надеяться на маржинальность в 35%, а на Урале – в 15%.«Стоимость дома – это не только бетон-газон и пара рабочих. Это еще и непосредственно накладные расходы, налоги, маркетинг, всевозможные продвижения. Неприятное открытие в новой рыночной реальности: маржинальность уже не может быть 20 %», – поделился своим опытом работы девелопер, инвестор, соучредитель и генеральный директор компании «Загородная недвижимость Урала» Александр Свитеньков.Он отметил, что сейчас на Урале себестоимость квадратного метра жилья достигает порядка 120 тысяч рублей, хотя фирма может снижать цену и даже торговать себе в убыток, чтобы реализовать объект и не потерять клиента. В Екатеринбурге, по данным городской администрации, средняя стоимость жилого метра составляет примерно 170 тысячи рублей, хотя в в реальности может достигать 300 тысяч. При этом Александр Свитеньков подчеркнул, что к ИЖС требования не меньше, чем к многоквартирникам. Также девелопер добавил, что сокращение объемов строительства имеет дополнительный негативный момент.«Пришлось уменьшить офисный штат, который раньше был рассчитан на строительство 100 домов. Сейчас строим в несколько раз меньше. У нас простаивающей недвижимости на 157 млн рублей. Что мы имеем? Ноль продаж. Компании уходят с рынка. Нужно формировать рынок потребителя, а не жить на "оборотке"», – уверен Александр Свитеньков.В ходе мероприятия девелопер Николай Савин также рассказал, что в настоящее время «одинокий дом в чистом поле» никому не интересен. Потребитель ориентирован на комьюнити, «содружество соседей», которые живут рядом и обеспечены развитой инфраструктурой.«В моем понимании люди выбирают безопасность, локацию, все сети, чтобы было удобно, комфортно. Все должно быть, как в городской квартире, только за городом. Плюс – социальные объекты: детские сады, школы, магазины, аптеки, спортивные площадки. Я бы сейчас ориентировался на несколько категорий граждан: молодые семьи с маленькими детьми, пенсионеры, спортсмены и владельцы домашних животных, например, собак», – добавил Николай Савин.При строительстве объектов ИЖС девелопер рекомендует обратить внимание на локацию, инфраструктуру, безопасность, репутацию застройщика проекта, наличие социальных объектов, стоимость земли и из чего она складывается, концепцию и архитектурное решение проекта, а также на перспективы роста стоимости объектов в проекте.Все спикеры круглого стола сошлись во мнении, что частные дома хотят строить и покупать. Эксперты отметили, что сейчас идет перестройка всей системы взаимоотношений застройщиков, государства, потребителей, страховых организаций и банковских структур.«Рынок недвижимости РФ находится в стагнации из-за высокой ключевой ставки. Потребитель несет деньги не на строительный рынок, а на депозиты», – подчеркнула вице-президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова.Она добавила, что в настоящее время наблюдается тенденция к компактным застройкам, которые по площади сопоставимы с городскими квартирами. Люди хотят жить на природе, но с комфортом. Покупатели стали заметно чаще интересоваться экологичными и энергосберегающими технологиями, новыми материалами, быстро возводимым и модульным конструкциям, что также характеризует рынок ИЖС.В целом, строительный рынок РФ за последние 25 лет сильно изменился. Ранее девелоперы заходили на тот же Урал, считая, что смогут хорошо заработать. Однако крупным застройщикам на рынке ИЖС сделать это в нынешней ситуации крайне сложно.«Во многих проектах для крупных девелоперов в ИЖС прибыли нет. Они почему-то думают, что сейчас зайдут, получат огромные территории, получат финансирование, и все у них получится. Не клеится, потому что в этих проектах должно быть частное государственное партнерство», – подчеркнул вице-президент Уральской палаты недвижимости Эдуард Богоданов.По его словам, ключевая ставка является заградительной для отрасли, это может продлиться еще полтора-два года. Люди должны вернуться в строительную отрасль, когда она станет приемлемой. Рынок ИЖС в любом случае продолжит развиваться благодаря энтузиастам. Также эксперт отметил, что со временем обязательно появятся необходимые специалисты, системы контроля качества, алгоритмы страховых систем и уверенность в том, что возведенный объект будет соответствовать всем стандартам.
