Как сдать жилье в 2025 году и что надо знать, чтоб не нарушить закон и не потерпеть убытки

Рынок аренды жилья в России находится на подъеме. По данным из исследования аналитического центра ДОМ.РФ, предложение за первый квартал 2025 года увеличилось почти на четверть по сравнению с первым кварталом прошлого года (более 100 тыс. активных объявлений). Это самый высокий уровень с середины 2022 года, когда число объявлений находилось на пике. Если вдаваться в терминологию, арендой следует называть передачу жилья во временное пользование юрлицу. Если помещение снимает человек — то это наем. Однако в обиходе слова "аренда", "арендодатель" и "арендатор" применяются и к сделкам с жилой недвижимостью между двумя физлицами. В нашем материале речь идет как раз о таких случаях.

Рассказываем, на что необходимо обращать внимание наймодателю и нанимателю жилья, какие документы необходимы и как подстраховать себя, чтобы закон был на вашей стороне.

Вы собственник и хотите сдать квартиру/комнату. Как найти жильцов?

После того как квартира подготовлена к сдаче внаем, собственник оказывается перед выбором: искать жильцов самостоятельно или с помощью риелтора. Эксперты советуют новичкам выбрать второй вариант. Риелтор не только найдет нанимателя, но и проверит чистоту сделки, расскажет обо всех нюансах и подготовит договор. За услуги агента, как правило, платит будущий жилец. Однако, если риелтор нанимается как со стороны собственника, так и нанимателя, комиссия делится пополам. Нередко в сделке участвуют риелторы с обеих сторон. В этом случае их услуги оплачивают и наймодатель, и наниматель. Вознаграждение посреднику при сдаче элитного жилья в большинстве случаев выплачивает собственник.

Самостоятельный поиск подразумевает как метод "сарафанного радио", так и более распространенный — обращение к агрегаторам объявлений. В последнем случае следует быть особенно осторожным — ответственность за корректное составление договора переложить будет не на кого, хотя интернет и изобилует образцами таких документов. Кроме того, придется смириться с необходимостью отвечать на массу звонков, которые будут поступать не только от потенциальных жильцов, но и от риелторов, желающих заработать на посреднических услугах.

Что должно содержаться в договоре?

Условия о предмете, цене и сроке, на который квартира или комната передается во временное пользование.Данные, позволяющие установить объект (комната или квартира, адрес, площадь, кадастровый номер).Срок найма, размер и порядок внесения арендной платы. Наиболее распространенная практика — заключение договора на 11 месяцев (такой срок не требует регистрации в Росреестре). "Если срок найма в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иное не установлено договором", — пояснила ТАСС ведущий юрисконсульт юридической службы "ИНКОМ-Недвижимость" Светлана Болотская. Размер оплаты может изменяться по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но не чаще раза в год.Если объект передается с мебелью, бытовой техникой и иным имуществом, в договоре указывается перечень и состояние имущества.Условие об обеспечительном платеже (залоге), который вносится собственнику в целях гарантии исполнения арендатором обязательств по договору, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора. По окончании срока договора при отсутствии нарушений обеспечительный платеж подлежит возврату или засчитывается за последний месяц оплаты по договору.В договоре может быть предусмотрен запрет или, наоборот, возможность передачи объекта в субаренду/поднаем, а также ответственность за это сторон.Иногда в договор включается запрет на проживание третьих лиц и содержание домашних животных.Может быть внесен пункт об обязанности жильцов произвести уборку перед отъездом.

Каковы обязанности собственника?

В соответствии с действующим законодательством (ст. 210 Гражданского кодекса РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. "Это означает, что он должен оплачивать расходы за жилое помещение, включающие в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом (МКД), за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД", — говорит Светлана Болотская.Обязанностью собственника также является сохранность жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, соблюдение прав и законных интересов соседей, а также правил содержания общего имущества в МКД.По закону доход, получаемый от сдачи недвижимости, облагается налогом. "При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах", — гласит п.1 ст. 210 Налогового кодекса (НК). Собственник может выбрать, платить ли ему налог на доход физических лиц (НДФЛ, 13%), налог на профессиональный доход (НПД) в случае оформления самозанятости (4%) или 6% по упрощенной системе налогообложения (УСН), если арендодатель имеет статус индивидуального предпринимателя (ИП). В первом случае ставка налога самая высокая, однако физлицо имеет право получать налоговый вычет.Вовремя подавать отчетность в налоговую о полученных доходах. Физлицу необходимо по окончании налогового периода заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ в личном кабинете на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС) РФ или лично в налоговой инспекции. Самозанятые обязаны для расчета налога формировать чеки об оплате в системах "Мой бизнес" или "Мой налог". ИП следует ежегодно подавать декларации о полученных доходах в налоговую инспекцию.

Что грозит собственнику за "серую" аренду?

Большая часть квартир, находящихся в элитном и бизнес-сегментах, сдается сегодня легально. Однако значительная часть квартир в эконом-сегменте и комнат остаются "в тени". Налоговая инспекция тщательно следит за рынком аренды. В случае, если факт незаконной сдачи будет установлен, за неуплату налога или несвоевременную подачу отчетности предусмотрены различные санкции:

за неуплату налога предусмотрен штраф в размере 20% от суммы платежа или 40%, если владелец не платил налог умышленно;если налог оплачен не вовремя, за каждый день просрочки выставляются пени, которые рассчитываются по формуле: сумма налога, умноженная на одну трехсотую ключевой ставки ЦБ РФ, умноженная на количество дней опоздания;за несвоевременную подачу декларацию о доходах предусмотрен штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. Но не менее 1 тыс. рублей и не более 30% от налогового платежа.

Взыскать недоимки по налогу могут и в судебном порядке, в том числе за счет имущества нарушителя.За уклонение от уплаты налогов в крупных размерах (сумма недоимки — не менее 2,7 млн рублей за три года подряд) предусмотрен штраф в размере от 100 тыс. до 300 тыс. рублей (или в размере зарплаты или иного дохода осужденного), либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.Если речь идет об особо крупных недоплатах (не менее 13,5 млн рублей за три года), в самом жестком сценарии могут посадить на три года.Впрочем, для того чтобы попасть в число таких неплательщиков, нужно сдавать квартиру с ежемесячным платежом чуть менее 3 млн рублей в месяц. Как уже было сказано, элитные объекты в подавляющем большинстве случаев сдаются в России легально.

Должен ли собственник предоставлять временную регистрацию соотечественникам?

При передаче жилого помещения внаем на срок, превышающий 90 дней, собственник должен зарегистрировать нанимателей — россиян в жилом помещении по месту пребывания.

За проживание граждан РФ без регистрации, а также за нарушение правил регистрации со стороны наймодателя административная ответственность в виде штрафа предусмотрена для обеих сторон.

Ответственность не наступит, если наниматели являются родственниками собственника, а сам собственник зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире.

Кроме того, регистрация нанимателей не потребуется, если они зарегистрированы:

по месту жительства в том же субъекте, где снимают квартиру;в Москве или Московской области, и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;в Севастополе или Республике Крым, и сдаваемая квартира также находится в одном из этих субъектов.

Необходимо ли регистрировать иностранных граждан?

Перед заключением договора с иностранным гражданином собственнику необходимо проверить документы, подтверждающие личность будущего квартиранта, а также миграционную карту с отметками органов пограничного контроля о пересечении границы России. "Договор найма с иностранным гражданином во избежание недоразумений лучше составить на двух языках (на русском и на языке нанимателя), а перевод заверить у нотариуса", — говорит Светлана Болотская.

Плату за наем от иностранного гражданина собственник вправе принимать в безналичном порядке.

Также собственник, заключивший договор с иностранцем, обязан уведомить об этом госорганы в течение семи рабочих дней со дня прибытия иностранца в место жительства несколькими способами:

обратиться лично в территориальный орган МВД или МФЦ;подать заявление через "Госуслуги";отправить уведомление в двух экземплярах по почте.

Вы сняли жилье. Ваши обязанности.

Использовать переданное во временное пользование имущество в соответствии с условиями договора, заключенного с собственником.Сохранять имущество в надлежащем состоянии, нести расходы по его поддержанию, предотвращать ухудшение.Вносить арендную плату согласно условиям договора.Производить необходимый ремонт для устранения недостатков в техническом состоянии арендованного имущества.Вернуть объект недвижимости в том виде, в каком он был в момент заключения договора, если иное не было предусмотрено условиями договора.Иностранные наниматели обязаны встать на учет (зарегистрироваться) по месту своего фактического пребывания.

Какие документы необходимо иметь при заключении сделки?

На сделке стороны предъявляют друг другу паспорта. Если интересы собственника представляет доверенное лицо, то оно должно предоставить свой паспорт и доверенность от собственника.

Также предоставляются документы, подтверждающие правомочия собственника на объект, справку об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Если сдаваемый объект находится в ипотеке, то потребуется согласие банка на передачу объекта во временное пользование внаем.

Как арендодателю не стать жертвой мошенников и оградить себя от убытков?

Оказаться в руках мошенников можно уже на стадии поиска жильцов. Платформы, на которых размещаются объявления об аренде, сами предпринимают усилия для того, чтобы максимально обезопасить арендодателя на стадии выбора. "Мы рекомендуем всю коммуникацию с потенциальным арендатором вести на нашей площадке и не уходить в сторонние мессенджеры в обход наших чатов и указанных прямых телефонных номеров. Таким образом, мы можем контролировать все, что происходит на нашей площадке, и обеспечить пользователям максимальную защиту от мошенников. Если мы видим в чате попытку перейти в другую среду/ресурс, мы отправляем уведомление с предупреждением о возможных рисках", — рассказали ТАСС в пресс-службе ЦИАН.

Желающим обезопасить себя уже после сдачи недвижимости Светлана Болотская дает следующие рекомендации.

Чтобы контролировать число проживающих, рекомендуется при заключении договора указать перечень лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем. Если при заключении договора это предусмотрено не было, вселение новых граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно с согласия наймодателя. Исключение составляют несовершеннолетние дети — для их вселения согласия собственника не потребуется.Если собственнику сложно осуществлять личный контроль за сданный объект недвижимого имущества, его рекомендуется застраховать для защиты от непредвиденных рисков.

Как обезопасить себя съемщику жилья?

Однако нередко жертвой мошенников становится наниматель. Юрист советует ему перед заключением договора с собственником:

ознакомиться с документом, удостоверяющим личность лица, представляющегося собственником объекта; изучить правоустанавливающие документы на объект, чтобы понять, кто является его правообладателем, с кем необходимо заключать договор, а от кого еще необходимо получить согласие на его заключение (например, от супруги собственника, с которой сдаваемый объект был приобретен в браке). "К правоустанавливающим документам относится договор купли-продажи, мены, дарения, договор долевого участия в строительстве, свидетельство о праве на наследство и т.д.", — объясняет Светлана Болотская;запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект. Выписка может быть получена собственником в присутствии нанимателя в электронном виде через портал "Госуслуги" или в бумажном виде в МФЦ. В ней содержатся актуальные сведения о правообладателе объекта на дату ее получения.

Евлалия Самедова