Верховный суд РФ объяснил, когда нельзя забрать ипотечную квартиру за долги

Исключительно важное разъяснение дал Верховный суд РФ для тех граждан, которые выплачивают ипотеку за жилье. Кстати, по официальной статистике, таких граждан в нашей стране насчитывается больше 10 миллионов человек.

Ситуация, о которой пойдет речь, такова - семья купила в кредит однокомнатную квартиру и добросовестно выплачивала ипотеку десять лет. За это время у семьи сменился кредитор, который потребовал у жильцов либо досрочно выплатить оставшуюся задолженность, либо выставить жилье на торги из-за просрочки платежей. Первая инстанция посчитала такое требование необоснованным, а апелляция, наоборот, пришла к выводу, что ипотечную недвижимость за долги продать можно.

Все произошло в Башкирии, где супруги взяли кредит на квартиру в местном банке. Заем обеспечивался залогом этого жилья. Прошли годы, и через цепочку сделок права по закладной перешли к некому местному ООО. В течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту, поэтому кредитор решил взыскать с семьи сразу всю оставшуюся на тот момент задолженность - полмиллиона рублей. Кроме того, фирма потребовала, чтобы ответчики выплатили еще проценты по кредиту и за пользование займом, а также пеню за просрочку. Учитывая такой размер требований - сумма оказалась больше изначальной стоимости жилья, - контора попросила обратить взыскание на заложенную квартиру. Спор заметил портал Право.ru.

Иск фирмы первым изучил районный суд Уфы и присудил кредитору только 145 584 рубля. Суд не стал выставлять квартиру на торги. В обоснование такого решения первая инстанция указала на несоразмерность оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Фирма обжаловала решение. А апелляция отменила акт райсуда и взыскала в пользу заявителя все, что тот требовал. Семья попыталась поспорить, но Верховный суд республики посчитал, что в этой ситуации у суда нет оснований отказать компании в требовании выставить квартиру на торги.

Понятно, что семья не согласилась с таким решением и обжаловала его в Верховный суд РФ. Там спор изучили, и ВС обратил внимание на то, что апелляция не указала, по каким основаниям она отвергла обстоятельства, которые установил по вопросу соразмерности долга райсуд. Судьи ВС подчеркнули, что в подобных случаях взыскание на имущество можно не обращать, если должник допустил крайне незначительное нарушение, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива.

Спор по второму кругу рассмотреть не удалось - компания, узнав о решении ВС, отказалась от иска.

Кроме того, Судебная коллегия по гражданским делам ВС сказала, что в этом деле нижестоящему суду нужно было точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры. А поскольку ничего этого апелляционная инстанция не сделала, ВС отменил акт Верховного суда республики и отправил дело на новое рассмотрение. Но по второму кругу этот спор рассмотреть не удалось - компания, узнав о решении ВС, отказалась от своего иска.

Эксперты говорят, что Верховный суд РФ в очередной раз указал на чрезвычайно важное значение полного исследования доказательств нижестоящими инстанциями. А еще юристы объяснили, в каких ситуациях кредитную квартиру не заберут за долги по ипотеке.

Во-первых, когда сумма задолженности меньше 5% от стоимости самого жилья. И, во-вторых, если просрочка ежемесячных платежей по ипотечному кредиту составляет меньше 3 месяцев.

Эксперты подчеркнули, что на практике встречаются решения, когда суды отказываются выставлять квартиру на торги, если долг не превышает 25% от стоимости квартиры. Если банк не получит ипотечных платежей больше чем за три месяца, заемщик имеет все шансы остаться без квартиры. Поэтому, если деньги заканчиваются, юристы советуют не молчать, а сразу обращаться в банк с просьбой рефинансировать ипотеку или получить отсрочку платежей. А еще они рекомендуют застраховать потерю временной платежеспособности или просрочки платежей - это отличный способ защититься от рисков обращения взыскания.

Специалисты подчеркивают, что суды в подобных спорах применяют критерии механически, хотя категория изначально была оценочная. Еще в 2012 году Конституционный суд подчеркнул необходимость "достичь баланса прав и интересов взыскателей и должников" (Определение КС N 2289-О). Чтобы это сделать, надо оценить целый ряд обстоятельств - причину неисполнения обязательств, положение сторон и так далее, говорят эксперты. Однако позже статью 348 Гражданского кодекса РФ дополнили конкретными критериями - три месяца и 5%. И теперь работа суда сводится к применению довольно простого алгоритма.

Определение Верховного суда РФ N 49-КГ19-5.