Почти как тараканы. В каких случаях закон запрещает выселять квартирантов

Оттого и много сложностей в этой сфере. И житейских ситуаций полна коробочка. Юридические тонкости, новые законы и решения судов только добавляют в копилку подобных историй, нюансов и хитростей.

Особые условия и заботливый Гражданский кодекс

Вот например, бывает и так. Срок по договору съёма жилья закончился, а съемщики не собираются съезжать. С чего бы? Это часто касается договоров аренды жилья в которых есть условие продления договора. Например, пункт такой:

«Жильцы после завершения срока найма... имеют преимущественное право на его продление на аналогичный срок на аналогичных условиях».

Потому многие хозяева квартир не заключают договоров на срок дольше одного года. Ведь законодательство от договоров найма-сдачи жилья, заключенных на 12 месяцев и более, требует дополнительных гарантий.

Читать - внимательно! 

Такое соглашение должно быть зарегистрировано в ЕГРН. В тексте документа должно быть прописано условие о предоставлении нанимателям преференции на продление договора и так далее. На это существуют и соответствующие статьи в Гражданском кодексе РФ.

Отсюда и мера предосторожности собственников жилой недвижимости. Договора заключаются, скажем, на 11 месяцев. И иногда в них включают пункт об автоматическом продлении на такой же срок. Однако те самые изменения в юридической и судебной практике сделали такой ход менее безопасным для собственников.

Когда можно попросить?

Не так давно, Конституционный суд РФ изучал «тему» правомерного расторжения краткосрочного договора съёма жилья (до одного года). Речь шла о тех ситуациях, когда жильцов выселяют раньше срока по уведомлению собственника. Захотел, да и выгнал на улицу, кому какое дело?

Конституционная судебная инстанция признала в ходе рассмотрения прецедента, что да, такой ход собственника не противозаконен. Но только в том случае, если основания разрыва закреплены в договоре и связаны с серьёзным нарушением интересов владельца недвижимости по вине арендаторов.

Суд нашёл доводы в защиту тех, у кого нет своего жилья 

То есть, если арендаторы-квартиранты пропустили и не раз сроки платежей, нарушили права соседей, повредили имущество и так далее – да, в таких случаях их можно попросить. Если жильцы ведут себя прилично и платят вовремя, до окончания срока договора аренды жилья их «устранить» почти невозможно. Без вероятных проблем с законом.

Формально говоря, суд может встать в таком споре на сторону арендатора и восстановить его право жить в той же самой квартире или комнате.

Судебный гуманизм, однако!

Также КС РФ отметил ещё один юридический факт. Когда отношения сдачи-найма жилья при договоре на срок до года продлились на деле более 12 месяцев из-за регулярного продления, то норма о досрочном выселении без судебного решения даже в случае нарушений нанимателей не действует.

КС не поддержал возможность досрочного одностороннего расторжения долгосрочного договора съёма жилья по инициативе собственника без судебных разбирательств вот по какой причине. Он сослался на Конституцию РФ, которая в статье 40-й гарантирует право человека на жилище.

А в случае длительной аренды наниматель имеет обоснованное право ожидать стабильного проживания. Вот так-то вот!

А как спокойнее для собственника?

Вот и выходит, что досрочное выселение по долгосрочному договору найма жилья без решения суда не считается полностью законным. Как быть собственнику?

Тут выход, в общем, есть. Спокойнее, безопаснее заключать, скажем, договоры сроком на 11 месяцев. И не добавлять условий о пролонгации. Когда срок истечёт, а стороны не против продлить соглашение, то можно просто заключить аналогичный договор на тот же срок.

 Бюджетный вариант «по-гавайски» на Руси не прокатит

Такой договор оставляет право для собственника на внесудебное расторжение соглашения. Это также подтвердил Конституционный суд России.

Все эти нюансы стоит знать и тем, кто вынужден снимать жильё. Сложный климат, рельеф и пространства нашей страны пока что не дают возможности раз и навсегда решить квартирный вопрос.

Жилищный вопрос – исторический

Даже льготную ипотеку пришлось отменить. Да, государство регулярно рапортует о сдаваемых каждый год десятках миллионов квадратов жилья. Однако стоит помнить и то, что много жилья каждый год и выходит из эксплуатации.

Например, в прошлом десятилетии окончательно отжили своё шлакоблочные дома, построенные ещё в середине XX века. Они и тогда считались временным жильём, а теперь и вовсе их время вышло.

Пятиэтажки заждались смены 

Подходят и сроки хрущёвских и брежневских пятиэтажек. В Москве за них уже взялись. В регионах – пока нет, слишком велик масштаб проблемы. Однако рано или поздно и этот «культурный слой» уйдёт.

Пока же всем сторонам «процесса» придётся учитывать то, что есть. И знать свои права и возможности. Дабы не было неприятных судебных коллизий.