В СКФО в начале года сократилось число запущенных в строительстве проектов

В 2024 году на Северном Кавказе было введено в эксплуатацию девять миллионов квадратных метров жилья - почти на четверть больше, чем в 2023-м. Но после рекордных прошлогодних результатов ситуация в начале 2025-го оказалась уже не столь позитивной: в первые два месяца сдано 1,68 миллиона "квадратов" - это на 15 процентов меньше, чем за тот же период 2024-го. Эти цифры были названы на онлайн-конференции "ДОМ.РФ".

Такое проседание связано с падением в секторе индивидуального жилищного строительства в Дагестане (на 55 процентов) и Чеченской Республике (на 36 процентов). Однако и с многоэтажным строительством дела в начале года в СКФО тоже обстоят сложно. В последние три года в этом секторе количество новых проектов постоянно росло. Так, в 2024-м началось возведение 2,2 миллиона квадратных метров, что на 27 процентов больше, чем в 2023-м.

А вот в начале 2025-го ситуация изменилась. В первые три месяца новых проектов запущено всего лишь на 279 тысяч квадратных метров, что на 45 процентов меньше, чем за те же три месяца прошлого года. Сокращение произошло в Ставропольском крае, Дагестане и Северной Осетии.

Снижение темпов строительства в Дагестане можно объяснить несколькими причинами, сообщил корреспондентам "РГ" руководитель местной риелторской компании Али Магомедов. В их числе - проблемы с проектным финансированием. Дагестанские предприниматели сталкиваются с трудностями при его получении, что повлияло на запуск новых проектов. Стоит добавить, что в регионе многие дома возводятся жилищно-строительными кооперативами. Это не обеспечивает пайщикам необходимую защиту, а уровень профессионализма застройщиков оставляет желать лучшего.

- Власти республики пытаются навести порядок с бесконтрольным строительством многоквартирных домов без надлежащих разрешительных документов и несоблюдением строительных норм. Особенно это стало заметно после взрыва многоэтажки в Махачкале, которая оказалась незаконно возведенной. Также в городе начался демонтаж незаконно построенных домов. Все это снизило привлекательность рынка, - говорит Магомедов.

Тем временем продажи жилья в новостройках Северного Кавказа по итогам 2024 года сократились на девять процентов - до 724 тысяч квадратных метров. Аналогичное снижение зафиксировано и в первые два месяца 2025 года, сообщила заместитель руководителя Аналитического центра "ДОМ.РФ" Екатерина Власова.

Одна из основных причин - окончание действия массовой льготной ипотеки и рост рыночных ставок по жилищным кредитам. Так, в 2024 году банки выдали жителям Северного Кавказа 49 тысяч ипотечных займов (на 45 процентов меньше, чем в 2023-м) на 142 миллиарда рублей (снижение на 43 процента). По льготным программам в СКФО выдано 14 тысяч жилищных кредитов, из них 71 процент пришелся на "Семейную ипотеку".

Тем временем по итогам прошлого года рост цен на первичном рынке СКФО значительно опередил среднероссийские показатели - 21 процент против девяти в целом по РФ, рассказали в "ДОМ.РФ". Магомедов подтвердил, что продажи жилья в дагестанских новостройках с начала года немного сократились. На первичном рынке Махачкалы на начало 2025 года средняя цена квадратного метра составила 150-180 тысяч рублей, и она выросла по сравнению с прошлым годом примерно на треть.

В центральной части города, в домах премиум-класса, стоимость "квадрата" в новых квартирах варьируется в диапазоне от 200 до 350 тысяч рублей. Рост цен застройщики объясняют повышением стоимости стройматериалов, а также увеличением зарплаты рабочих, которая подскочила почти в два раза. На стоимость новостроек повлиял и большой спрос в предыдущие годы. Причем жилье активно покупали как местные жители, так и туристы.

- Ситуация в строительной отрасли действительно непростая. Снижение потребительской активности, корректировка ипотечных программ и рост себестоимости объектов привели к тому, что запуск новых проектов замедлился, а сроки ввода строящихся домов сдвигаются. Это накладывает отпечаток и на работу инжиниринговых компаний. Мы замечаем, что инвесторы стали осторожнее, реже принимают быстрые решения и чаще откладывают начало работ до стабилизации рыночной ситуации, - рассказал корреспонденту "РГ" основатель инжиниринговой компании Алексей Лукьянчиков. - В нашей практике мы видим два основных способа преодоления этих трудностей. Первый - активная работа над качеством проектов. Стоимостный инжиниринг позволяет девелоперам удерживать маржинальность, снижая расходы на стадии реализации, при этом не теряя в качестве строительства. Второй - участие в комплексных инфраструктурно-подготовленных проектах, когда высокий уровень организационного контроля компенсирует колебания спроса.

Эксперт добавил, что сегодня необходимо поддерживать не только покупателя, но и усиливать инструменты поддержки застройщиков. Речь идет об ускорении согласований, о предоставлении земельных участков с готовыми коммуникациями, субсидировании затрат на подключение к сетям, расширении возможностей проектного финансирования для средних компаний.

- Помимо этого, необходимо настроить механизмы точечной помощи регионам с высокой строительной активностью, но с ограниченными финансовыми возможностями. Например, предоставлять гарантийную поддержку проектам, реализуемым в рамках территориального планирования, или внедрять более гибкий подход к нормативам застройки, - добавил Лукьянчиков.

По мнению доцента кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве РФ Ольги Борисовой, у жилищного строительства СКФО имеется существенный потенциал роста из-за развития курортных зон и высокого спроса на аренду жилья со стороны туристов. При этом она отметила, что в связи с увеличением цен и изменением политики предоставления льготного кредитования застройщики начали внедрять разнообразные схемы, чтобы быстрее продать квартиры. В частности, клиенты могут обменять имеющееся жилье на новое или получить рассрочку выплат.

Мнение

Сергей Гатауллин, кандидат экономических наук:

- Длительный период ужесточения денежно-кредитной политики и ослабление бюджетного импульса неизбежно привели к замедлению темпов строительства и реализации жилья с учетом того, что основные покупатели - это все-таки физические лица. Застройщики достаточно долго не получают высокую маржу, а их производственные затраты растут, и ожидать заметных распродаж новостроек не приходится.

На рынок выводится меньше объектов недвижимости, а сроки строительства увеличиваются. Ситуация на рынке жилья, в том числе и в регионах Северного Кавказа, может измениться во втором полугодии, если начнется активный цикл снижения ключевой ставки.