Купили квартиру? Продавец может вернуть ее, а деньги не отдаст. И суд не поможет. Расскажем, что делать

Представьте ситуацию: вы копили на квартиру много лет, наконец купили жилье, сделали ремонт и отпраздновали новоселье. А потом вдруг получаете повестку в суд. Бывший хозяин требует вернуть ему квартиру. Суд соглашается с ним и забирает у вас жилье. Но самое страшное — суд отказывается заставить продавца вернуть ваши деньги.

Расписка не поможет?

Женщина купила квартиру за миллион рублей. Деньги передала до подписания документов. Продавец написала расписку о получении всей суммы.

Договор купли-продажи зарегистрировали в Росреестре. Покупательница стала законным собственником жилья.

Казалось бы, все сделано правильно. Но через несколько месяцев продавец подала в суд на отмену сделки. Причина? Она заявила, что во время продажи не понимала, что делает, из-за проблем со здоровьем. Согласно статье 177 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, если гражданин в момент ее совершения не мог понимать значение своих действий или руководить ими.

Суд назначил медицинскую экспертизу. Эксперты подтвердили, что у продавца действительно были проблемы со здоровьем, мешавшие ей полностью осознавать свои действия при подписании договора.

Суд отменил договор и вернул квартиру бывшей хозяйке в порядке реституции. А вот требование покупательницы вернуть деньги суд отклонил, потому что, кроме расписки, не было других доказательств передачи денег.

Почему расписка не помогла? Логика суда такова: если продавец не понимала, что делает при подписании договора, значит, и расписку она тоже писала в невменяемом состоянии. Поэтому расписка тоже считается недействительной.

Покупательница пыталась доказать, что продавец выглядела совершенно здоровой: получала пенсию, пользовалась банковской картой и компьютером, общалась в интернете, сама предложила продать квартиру. Но суд посчитал результаты медицинской экспертизы более важными.

В итоге женщина осталась без квартиры и без денег, став жертвой правовой системы.

Наследник против дачницы

Вот еще одна подобная история, которая показывает, насколько уязвимы могут быть покупатели при покупке недвижимости.

Женщина купила дачу — участок земли в СНТ с домиком. По договору она заплатила 150 000 рублей.

Дачей она пользовалась всего три года. Потом ее вызвали в суд. Иск подал сын человека, у которого она купила дачу. Он требовал признать сделку недействительной и вернуть ему отцовскую дачу.

Что случилось? Продавец дачи умер, и его сын стал наследником. Тогда он узнал, что не может получить участок с домом в наследство — отец его продал.

Сын начал разбираться и выяснил, что отец имел проблемы со здоровьем, когда продавал дачу. Он обратился в суд, утверждая, что отец не понимал, что делает.

Суд принял иск и назначил экспертизу. Врачи изучили медицинские документы и пришли к выводу: у отца было длительное расстройство сознания, и в момент продажи дачи он точно не понимал, что делает.

«После такого заключения суд отменил договор и обязал покупательницу вернуть дачу наследнику, а его — вернуть деньги», — объясняет эксперт.

Но наследник не согласился возвращать деньги и пошел в Верховный суд. И суд встал на его сторону!

Почему? Оплата дачи была подтверждена только в договоре, где стороны написали, что полностью рассчитались до подписания бумаг. Действия сторон подпадали под принцип двусторонней реституции по статье 167 ГК РФ, согласно которому при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Поскольку договор признали недействительным из-за невменяемости продавца, все пункты договора тоже стали недействительными — включая пункт об оплате.

У покупательницы не было других доказательств оплаты: ни расписки, ни банковской выписки. В результате она потеряла и дачу, и деньги.

Как спастись?

Эксперты из Федеральной нотариальной палаты говорят, что такие ситуации встречаются часто. Особенно рискованны сделки с пожилыми людьми, которые могут находиться под давлением родственников или плохо понимать происходящее из-за лекарств.

Даже если продавец кажется нормальным, лучше перестраховаться. Ведь через какое-то время бывший владелец может «опомниться» и пойти в суд требовать свое жилье обратно. И его не остановит то, что покупатель действовал добросовестно и никого не обманывал.

Да, если суд отменит сделку, продавца обычно обязывают вернуть деньги. Но не факт, что он сможет это сделать сразу.

Кроме того, вряд ли кто-то вернет вам деньги за ремонт и обустройство квартиры. А если цены на жилье выросли? Тех денег, что вам вернут, может не хватить на покупку похожей квартиры.

Как же обезопасить себя?

Если у вас есть хоть малейшие сомнения в здоровье продавца, настаивайте на полном психиатрическом обследовании. Обычные справки от психиатра часто бывают поверхностными и не дают гарантий. Старайтесь также не передавать деньги наличными и не полагаться только на расписки. Гораздо безопаснее платить через банк, чтобы потом можно было доказать факт оплаты. Хорошо подходят банковские переводы, аккредитивы (ст. 867 ГК РФ) или передача денег через депозит нотариуса.

Юристы настоятельно рекомендуют оформлять сделку у нотариуса. Опытный нотариус заметит, если продавец или покупатель действует под давлением или не понимает, что делает, и откажется заверять такой договор. Нотариус сам заинтересован в чистоте сделки, потому что несет полную имущественную ответственность за результат своей работы.

Очень важно сохранять все документы, подтверждающие оплату. Если бы у героинь наших историй были банковские выписки о переводе денег продавцам, они почти наверняка смогли бы вернуть свои деньги даже при отмене сделок.

Где справедливость?

Возникает логичный вопрос: справедливо ли не возвращать деньги при отмене сделки? Ведь если квартира возвращается продавцу, то и деньги должны вернуться покупателю.

По закону, при признании сделки недействительной стороны должны вернуться к исходному положению. Но суд может решить иначе, если покупатель не докажет, что передавал деньги.

«Если документы о передаче денег признаны недействительными вместе с основным договором, а других доказательств оплаты нет, суд может отказать в возврате денег», — поясняют юристы.

Поэтому так важно иметь доказательства оплаты, не связанные с основным договором: банковские выписки, показания свидетелей или видеозаписи передачи денег.

Проверяй продавца!

Чтобы избежать подобных проблем, важно проверять не только квартиру, но и ее владельца – контрагента по сделке.

Разумно попросить продавца предоставить медицинские справки, особенно если он пожилой человек. Полезно поговорить с соседями — они могут рассказать о странностях в поведении продавца. По возможности выясните, нет ли у продавца конфликтов с родственниками, которые потом могут попытаться оспорить сделку.

Нотариальное оформление договора и видеозапись подписания документов существенно повышают ваши шансы в случае споров. Эти меры помогут избежать долгих судебных разбирательств и лишних нервов.

Помните: экономия на юридическом сопровождении сделки может привести к потере и квартиры, и всех сбережений. Безопасность сделки — это вопрос, в котором нельзя надеяться на удачу или честность продавца.

Перед тем как отдать все накопления за квартиру, убедитесь, что продавец понимает, что делает, а у вас есть надежные доказательства оплаты, не зависящие от основного договора. Иначе рискуете однажды остаться без денег и без крыши над головой.