Елена Стрюкова: "В Казани не осталось площадей для возвращения Inditex и H&M"
Полпред РГУД полагает, что в городе придется строить новые ТЦ в случае возврата брендов
Всплеск активности иностранных компаний по защите своих брендов в России приняли за их желание вернуться в нашу страну. Многих впечатлил возврат российских активов итальянскому производителю бытовой техники Ariston. Сейчас эксперты размышляют о схожих перспективах для остального западного бизнеса. Однако ниша ушедших игроков почти полностью замещена, предупредила на онлайн-конференции "Реального времени" полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Тататарстане Елена Стрюкова. Управляющий партнер Perfect RED считает, что, если камбэк fashion-ритейлеров все же случится, в Казани придется строить для них новые коммерческие помещения, если ставки аренды сделают это экономически целесообразным.
Антирекорд вторички за пять лет
— Елена, что сейчас происходит на рынке недвижимости, как себя чувствуют игроки?
— Одним словом дать определение всему рынку недвижимости достаточно сложно, но если попытаться найти характеристику, то это, наверное, ощущение некого замирания, стагнации. Понятно, что это связано в первую очередь с отсутствием доступных финансовых инструментов для приобретения жилья. Мы наблюдаем, что застройщики испытывают большие трудности с реализацией квартир.
— В Казани установлен антирекорд в продажах жилья. Спад идет и на рынке коммерческой недвижимости?
— Да, это общая тенденция, неспокойная обстановка наблюдается во всех сегментах. Если говорить про антирекорд, то он касается в первую очередь вторичной недвижимости. Март 2025 года показал худший за последние пять лет результат по вторичному рынку жилья. Было заключено всего около 1818 сделок. В отличие от первичного рынка на вторичном нет рассрочки, которой сейчас так или иначе пользуются практически все застройщики. Кроме того, нет никаких других финансовых инструментов, позволяющих снизить единовременную нагрузку на покупателя.
Что касается "первички", цифры по сделкам за март не такие высокие, но и не сказать, что критически малы. Девелоперы находят инструменты для того, чтобы реализовывать жилье. Да, наполнение эскроу-счетов происходит не в том темпе, в котором хотелось бы застройщикам, но в то же время это подталкивает их к тому, чтобы подумать о других сегментах рынка. Даже те игроки, которые традиционно строили в основном жилье, начинают разворачиваться в сторону коммерческой недвижимости.
Застройщики переключились на офисы
Мы сейчас видим на рынке несколько таких примеров, когда крупные федеральные игроки, кокоторыспециализировались только на жилищном строительстве, вдруг начали рассматривать строительство и коммерческих объектов. В целом, эту тенденцию мы начинаем наблюдать и на рынке Татарстана. Наши местные застройщики тоже присматриваются к проектам коммерческой недвижимости.
— Московский девелопер MR Group недавно представил новое направление MR Office — бренд, который объединил офисные проекты под единой концепцией. А какие схожие примеры есть в Татарстане?
— MR давно строил не только жилье, но и офисные, торговые помещения, а сейчас, видимо, назрело решение выделить это в отдельное направление. Так поступает не только эта компания, пионером на рынке выступила группа "ПИК", когда начала строить в составе жилых комплексов объекты Light industrial, как места приложения труда. Довольно скоро они тоже выделили эту деятельность в отдельное направление, создав компанию Parametr, которая занимается реализацией проектов исключительно коммерческой недвижимости. По Казани я пока не буду называть конкретных игроков, но уже вижу тот же тренд.
В сложные времена, когда реализация традиционного продукта -квартир начинает буксовать, это всегда вынуждает застройщиков внимательнее относиться к сегменту коммерческой недвижимости в составе жилых домов. Они более внимательно подходят к их концепции, планировкам такого рода объектов.
В масштабе микро
Следующую тенденцию, которую мы наблюдаем в сфере коммерческой недвижимости, это микродевелопмент. Игроки рынка уже не строят каких-то больших объектов офисной или торговой недвижимости в силу ряда причин — высокая ключевая ставка, и в целом рынок подходит к некому пределу насыщения крупными объектами. Поэтому они начинают строить маленькие объекты. Если говорить про бизнес-центры, то это здания площадью от 1,5 до 7 тысяч квадратных метров. Как правило, такие объекты появляются в центре Казани, иногда это редевелопмент.
Сейчас несколько небольших объектов офисного назначения строят в районе улицы Амирхана. Кстати, спрос там достаточно высокий, мы это видели на примере недавно введённого в эксплуатацию многофункционального комплекса UNO. Когда такие точечные объекты появляются за пределами центральной части города, как правило, рынок достаточно быстро поглощает такие объекты, потому что другого специализированного предложения в этих районах нет. А люди, конечно, хотят работать поближе к дому.
— К тому же сейчас у комплексов небольшого формата дела идут лучше, чем у мегамоллов — это верно?
— В большей степени это верно в отношении торговой недвижимости, нежели офисной. Бизнес-центры премиального класса на рынке всегда были востребованы, особенно в текущей ситуации, когда доля вакантных помещений в объектах класса А и В+ составляет меньше 5%.
Крупный блок офисов в качественных объектах у нас особо нигде не арендовать, и, конечно, спрос перетекает в отдельно стоящие объекты, в том числе — в коммерческие помещения в составе жилых комплексов. Если раньше крупные корпорации, международные компании никогда не рассматривали под офисы площади в составе жилых домов, то сейчас в отсутствии свободных помещений начали смотреть.
Что касается торговых центров, уместно говорить про ёмкость рынка. Каждый город с населением около 1 млн человек, как Казань, имеет эту ёмкость в части больших региональных и суперрегиональных торговых центров и бесконечное множество таких ТЦ появляться не может.
Хотя посмотрим, что будет дальше, если будут возвращаться международные бренды. Сейчас на арену выходят районные торговые центры, микрорайонные ТЦ, которые, как правило, сосредоточены в густонаселённых спальных, жилых районах и отвечают потребностям ежедневного спроса. Как правило, они характеризуются высокой частотностью посещения, и сейчас, конечно, таких объектов строится значительно больше.
Для возврата H&M и Zara в Казани нет площадей
— Раз уж затронули тему возвращения брендов. Какая ситуация в Казани? Получаете обращения от представителей зарубежных компаний?
— Честно говоря, у меня сложилось ощущение, что пока вокруг этой темы больше информационной шумихи, а не фактов. Ни я, ни коллеги из столичных консалтинговых компаний не фиксируют какого-то массового обращения международных игроков с тем, чтобы вернуться на рынок.
Мне кажется, это больше ожидания самих собственников ТЦ в связи со сменой президента Америки и курса ее политики. Все думают, может быть, это сдвинет дело. Скорее, мы рассуждаем в теоретическом поле — что будет, если это случится?
Если говорить о потребительском спросе, безусловно, посетители торговых центров скучают по этим брендам и ждут их возврата. Несмотря на то, что замещение брендов в сегменте fashion произошло такими темпами, которые никто не прогнозировал и не ожидал, вопросы качества товаров и сервиса, который предоставляют наши российские бренды, к сожалению, не всегда дотягивают до того уровня, к которому мы привыкли. Три года прошло, а люди все ещё ждут возвращения модных брендов.
Но возникает другой вопрос: а есть ли куда возвращаться? Потому что, по большому счёту, если оперировать таким ключевым параметром, как доля вакантных помещений, то есть пустых, можно сказать, что замещение практически полностью произошло. Причем мы все ждали, что придут какие-то бренды из Китая, СНГ, а по факту в большинстве случаев это российские компании.
Так вот в Казани вакантных помещений, куда можно было бы вернуться таким крупным операторам, как испанская группа Inditex (бренды Zara, Bershka, Pull&Bear и Massimo Dutti) или шведский ритейлер H&M, который арендовал по 5000 квадратных метров, точно не осталось. Гипотетически предположу, если этот возврат брендов все же случится, может быть, найдутся девелоперы, которые под них что-то захотят оперативно построить. Спрос всегда рождает предложение.
Когда российские бренды замещали ушедшие международные, мне кажется, они не могли не рассматривать этот риск возврата. Конечно, они подписывали долгосрочный договор аренды, который собственник, арендодатель по одному своему велению расторгнуть не может.
— Возможно, это все-таки обоюдный интерес, а не только ожидания наших владельцев ТЦ? Ведь западные компании сейчас активно регистрируют товарные марки в России, даже IKEA недавно подала заявку.
— Недавно я ознакомилась с результатами исследования, которое провела компания "Анкетолог". Россиян опрашивали, по каким брендам они чаще всего скучают. В топ-3 вошли как раз "Икея", "Макдоналдс" и Coca-Cola. Хотя по параллельному импорту или другими способами, как в случае "Вкусно — и точка", мы имеем некий аналог, очевидно, это все равно не то, что хотелось бы нашему потребителю.
Городу нужны склады всех форматов
— Как обстоят дела на рынке складской недвижимости. Ранее вы сообщали, что в первом квартале года у нас немного вырос уровень вакантных помещений. Это говорит о снижении спроса на склады?
— Я не могу сказать, что спрос снизился. У нас немного возросла вакансия до 3,4%, но это не говорит о снижении спроса. Есть такой подход, который помогает охарактеризовать сегмент рынка. Если доля вакантных, то есть свободных помещений составляет меньше 5%, эксперты единогласно характеризуют эту ситуацию как преобладание спроса над предложением.
Если в абсолютных цифрах посчитать 5% от общего предложения по складам в Казани — это в пределах 15 тысяч квадратных метров и не в одном объекте, а по всему рынку. Фактически мы можем говорить об отсутствии больших блоков свободных помещений. В складах класса А обычно средний размер сделки для регионов — это 10-20 тысяч квадратных метров. Поэтому, несмотря на то, что вакансия на конец 2024 года составляла 1%, а по итогам первого квартала 2025-го подросла до 3,4%, это не говорит о снижении спроса.
В последнее время я уделяю этому сегменту рынка много внимания и вижу определенные перспективы в разных форматах складской недвижимости. Это и крупные комплексы на федеральных трассах класса А, и внутригородские склады формата Light industrial, скорее даже микс форматов: производственно-складские, выставочные площади. Городу нужно и то, и другое, просто в разных форматах и разных местах.
Действительно, в феврале-марте мы немного ощутили охлаждение рынка. Если раньше был какой-то шквал звонков и обращений, то в эти месяцы наступило небольшое затишье. Было ощущение, что весь рынок чего-то ждёт, и обращений поступало не так много. Но в последнюю неделю мы опять почувствовали интерес клиентов. У нас снова начались показы складских комплексов, и, надеюсь, они завершатся сделками. Недавно с коллегами говорили про офисный центр на Чуйкова, проект вышел на рынок в конце 2024 года, и по нему идет большое количество показов, но в сделки они пока не перерастают. Получается, у людей потребность есть, но они не так быстро, как раньше, решаются заключить договор.
Новые БЦ привели к удорожанию офисов в Казани
— В этом году у нас в Казани появилось два новых офисных объекта. Как их воспринял рынок, изменилось ли распределение сил?
— На рынке офисов уровень вакансии также 4%. Мы говорим о том, что это свидетельствует о превышении спроса над предложением. Обычно кривая вакансии выглядит так: она находится на одном уровне, а когда появляется новый объект, резко возрастает, и потом по мере заполнения площадей падает. Сейчас такого не произошло, потому что к моменту ввода в эксплуатацию этих двух объектов до 80% офисных помещений уже было сдано в аренду.
Поэтому глобального влияния на рынок не произошло, разве что только в плане ставок. Понятно, что новые объекты в силу своей актуальности выходят, как правило, по вверхней границе рынка— никому не придет в голову строить бизнес-центр класса C, все-таки все целятся в какой-то современный объект. Так вот с точки зрения ставок эти два офисных центра повлияли на общее повышение цен на рынке.
Нетворкинг-клуб для девелоперов Казани
— 23 мая вы проводите XI саммит полпредства Российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане. А помните, как проходил первый саммит?
— Это был 2010 год, и я ещё не принимала участие в мероприятии. Уполномоченным представителем РГУД в Татарстане на тот момент был Айрат Гизатуллин, глава технополиса "Химград". Я же с 2017 года являюсь ответственной по этому мероприятию, но участие, конечно, начала принимать значительно раньше.
За эти годы формат мероприятия много раз трансформировался, мы стараемся предложить игрокам рынка что-то новое и актуальное. Наверное, неизменным остается желание всех участников сферы коммерческой недвижимости открыто общаться. Я вообще основную функцию и представительства гильдии, и самого мероприятия вижу в том, чтобы дать людям возможность обсуждать свои насущные вопросы максимально открыто.
— Что конкретно изменилось за эти годы и в чем особенности саммита в этом году?
— Если вспомнить 2010 год, в Казани на региональном уровне каких-то профильных мероприятий по девелопменту, коммерческой или жилой недвижимости практически не проводилось. Как правило, мы формировали две глобальные секции и параллельно запускали их в работу. Это были секция по жилой недвижимости, куда приходили застройщики, и секция по коммерческой недвижимости, где собирались владельцы и управляющие офисными, торговыми, складскими, гостиничными центрами.
За 15 лет, конечно, много что изменилось. Сейчас проходит огромное количество как местных, так и федеральных мероприятий по любой специализации. Можно найти специализированное мероприятие по любой тематике.
Помню, как в 2018-2019 годах мы получили очень много обращений от казанских игроков рынка: "Мне интересна и жилая, и коммерческая недвижимость, а вы проводите секции параллельно. Мне что, разорваться?". Все это тоже свидетельствовало о более глубоком развитии рынка, когда игроки уже работали в обоих направлениях. Поэтому мероприятие переросло из такого чисто делового формата больше в формат нетворкинг-клуба, где ты можешь прийти и обменяться мнениями, задать интересующие вопросы коллегам, которые уже, возможно, их решали.
— Как я понимаю, площадки саммита каждый раз меняются, где он пройдет в этом году?
— Мы с этой темой тоже экспериментируем. Как раз в 2018 году во время Чемпионата мира по футболу саммит проходил на стадионе. В этом году тоже будем там, но уже не на самих трибунах, не в скайбоксах, а в Big Twin Arena. На самом деле мне очень хотелось провести этот саммит на какой-нибудь стройке, чтобы быть ближе к тому, с чем все игимеют ежедневно имеют дело. Но решили, что будет там.
— Какие запросы сейчас поступают от девелоперского сообщества?
— Запросы в целом единые. Головная боль у всех одна — как повысить маржинальность. В сегменте коммерческой недвижимости в последнее время мы все сталкиваемся с тем, что несмотря на сдержанный, постепенный рост доходов ввиду заполнения арендаторами площадей и ежегодной индексации, расходы растут гораздо большими темпами. Немалую роль в этом, конечно, играет налогообложение — переход на кадастровую стоимость по многим ударил.
На первый план выходит эффективное управление объектами — это, наверное, самый частый запрос среди игроков рынка коммерческой недвижимости. У игроков жилой недвижимости, как я уже сказала, сейчас основная задача — как продать квартиры. Если жилье не продаётся такими темпами, как хочется, — как пополнять эскроу-счета за счет продажи коммерческих помещений и как управлять составом этих коммерческих помещений, чтобы они все-таки как-то способствовали продаже жилья.
— Традиционный вопрос в завершение беседы: ваш прогноз по рынку. Увидим ли мы новые тенденции или новых игроков?
— Новые игроки себя не заставят ждать, мы это уже видим. В частности, на Мамадышском тракте выходит новый игрок жилой недвижимости. Я думаю, с тех пор, как рынок Татарстана стал более открытым и проницаемым, он стал лакомой целью для многих федеральных игроков.
Что касается прогноза, вчера у меня прекрасная беседа состоялась с одним из заказчиков. Это всегда было неблагодарным делом, а сейчас, в текущей ситуации становится особенно сложно что-либо прогнозировать. Поэтому все, что нам остаётся — верить в лучшее, работать над своей эффективностью и улучшать этот рынок теми методами, которые нам доступны.