Верховный суд разъяснил правила сдачи доли имущества, принадлежащего нескольким владельцам

Квартирный вопрос долями. Верховный суд разъяснил правила сдачи комнат при наличии нескольких собственников. Распоряжение общим имуществом, полученным в долевую собственность, без согласия другого владельца нарушает его права, постановил Верховный суд.

Поводом к рассмотрению стал спор между братом и сестрой из Архангельска, которые унаследовали квартиру. Брат жил в ней со своей семьей, а сестра, получив свою долю, сдала комнату квартирантам. После этого брат подал в суд иск, в котором указал, что наличие посторонних людей в квартире нарушает право на неприкосновенность частной жизни и доставляет неудобства его ребенку, а сестра таким поступком пытается навредить его семье и вынудить их приобрести ее долю по завышенной цене. Суды трех инстанций отклонили иск, посчитав, что ограничения и так установлены действующим законодательством — 247-й статьей Гражданского кодекса. А вот Верховный суд посчитал нужным разъяснить, что сдача комнаты в аренду возможна только с согласия всех собственников квартиры. В вопросах общего имущества действительно много нюансов. Оно делится на совместное и долевое. И если совместная собственность — это «статья» для супругов, где не имеет значения, на кого оформлено имущество, оно общее, то долевая собственность — это исключение из правил, которое возникает при разводе или наследовании. Доля в квартире может быть реальной — в виде конкретных квадратных метров от общей площади. А может и не быть равной целому помещению. Тем более что неизолированные пространства — коридор, кухня и санузел — все равно остаются общими. Если имуществом владеют несколько человек, им невозможно распоряжаться в полной мере без согласия всех сторон. Сдача имущества в аренду — это форма распоряжения собственностью, но в законе не прописано, что договор найма должен подписать каждый владелец долевой собственности, продолжает управляющий партнер юридической компании «Пионер лигал» Михаил Левин:

Михаил Левин управляющий партнер юридической компании «Пионер лигал» «Прямое указание в законе отсутствует, действительно, что договор аренды подписывается всеми собственниками. Дело в том, что объектом собственности может являться как помещение целиком, объект целиком, так и его доля. И в законе не расшифровывается, как именно должен заключаться договор в отношении, например, доли. Более того, есть же совместная собственность, когда доли не выделены. Защитой здесь является, как обычно, две составляющие, это либо собственники договариваются между собой, а если кто-то из них злоупотребляет правом или просто нарушает закон, то другой защищает свои права в суде. Какие-то нормы прямо урегулированы законом, какие-то косвенно, но если человек злоупотребляет, прямой запрет или прямое регулирование не всегда является гарантией того, что человек не будет нарушать или пытаться злоупотреблять правами».

При этом, как отмечают юристы, злоупотребления в распоряжении собственностью возникают повсеместно, местные суды отказывают в рассмотрении, а само нарушение может продолжаться бесконечно, тем более когда между родственниками и совладельцами конфликт. Продолжает адвокат, руководитель юридической фирмы по семейным и наследственным делам Arfemida Анастасия Расторгуева:

Анастасия Расторгуева адвокат, руководитель юридической фирмы по семейным и наследственным делам Arfemida «Есть в некоторых зарубежных правопорядках норма, если, к примеру, супруги разводятся, делят имущество, они вместе пользоваться не могут, и там можно понудить, например, продать весь объект, деньги разделить. У нас нельзя. Этой нормы уже давно не хватает, потому что действительно огромное множество сособственников, кто сталкивается с тем, что один там живет, a второй там и жить не может, и пользоваться не может, и выкупить долю не может, и продать, как бы она на сторону вроде как никому не нужна, а сособственник ее не покупает».

Пока еще остаются пробелы в правоприменении, лучшим выходом из семейных конфликтов при разделе имущества будет выделение комнаты в отдельный объект — и тогда мы имеем дело с коммунальной квартирой, в случае с которой закон пока не запрещает распоряжаться имуществом по своему усмотрению без одобрения соседей.

Хотя заручиться письменным согласием на всякий случай все же стоит. Чтобы обезопасить себя, если дело дойдет до суда.