Эксперты прогнозируют рост цен на недвижимость в Кыргызстане

Независимые эксперты поделились с местными журналистами своим мнением по поводу текущей ситуации на рынке жилья КР. В ходе прошедшей неформальной встречи они представили интересные факты и цифры, касающиеся столь важной для кыргызстанцев социальной сферы. Что же сегодня происходит с недвижимостью в республике?

ГИК вне конкуренции

Кыргызстан сегодня переживает настоящий строительный бум. Об этом говорят данные, которые привел соучредитель группы республиканских стройкомпаний Рафгат Хантимеров. По его информации, в 2024-м в КР ввели в эксплуатацию более двух миллионов квадратных метров жилья. Два-три года назад эта цифра не превышала миллиона, а 2025-м она, по прогнозам, будет еще больше. Во многом это происходит благодаря усилению активности государства в сфере возведения жилой недвижимости.

- Особенно это касается таких сегментов, как "Эконом", "Комфорт" и "Комфорт плюс". Госипотечная компания (ГИК) в скором времени будет играть главную роль в обеспечении кыргызстанцев доступным жильем. Частники не смогут конкурировать с ГИК в этом секторе рынка и потому займутся возведением только элитной недвижимости - бизнес- и премиум-класса, - сказал эксперт Рафгат Хантимеров.

В будущем - от двух тысяч долларов

Сегодня, по словам Рафгата Хантимерова, стоимость квадратного метра доступного жилья колеблется от 700 до 800 долларов. В "элитках" же - начинается от тысячи долларов. Согласно экспертным оценкам, за последний год этот показатель в Бишкеке увеличился на 20, а с 2020-го - почти на 60 процентов. Главная причина - двухкратное подорожание строительных материалов, земельных участков и оказываемых услуг.

- Это касается, в том числе, кирпича, арматуры, древесины. Если раньше за монолит платили 900 - 1000 сомов, то теперь - от 200), что неизбежно сказывается на цене квадратного метра, - рассказал эксперт. По его расчетам, себестоимость строительства жилья бизнес-класса сегодня составляет от 800 долларов за "квадрат".

По мнению Рафгата Хантимерова, сегодня рынок недвижимости КР переживает фазу стабилизации. Однако в долгосрочной перспективе ожидается среднегодовой рост цен на уровне 20 процентов. В будущем стоимость бизнес- и премиум-сегментов будет начинаться от двух тысяч долларов за квадратный метр без учета отделки.

Расширение столицы

Почему, когда говорят о рынке недвижимости республики, в первую очередь рассматривают ситуацию в Бишкеке и Оше? Дело в том, что именно в них направляются основные потоки внутренней миграции из регионов. "Столица сегодня расширяется в трех направлениях - юг, восток и запад. Западное направление - до ТЭЦ-2 - самое перспективное. Там формируется новая инфраструктура, возводятся жилые комплексы с ориентацией на комплексную застройку, с детскими садами и школами. Виден устойчивый интерес к малогабаритным квартирам площадью до 40 квадратных метров. Это снижает конечную стоимость жилья, упрощает его обслуживание, и сейчас это важный тренд", - отметил Рафгат Хантимеров.

По его словам, политика городских властей направлена на рациональное использование земельных ресурсов. Поэтому в приоритете сегодня строительство многоэтажных домов с обязательным наличием социальных объектов - детских садов и школ.

Реновация нужна

Комментируя предложение кабинета министров КР провести в Бишкеке реновацию, участники встречи отметили, что в этом вопросе важно найти баланс. "Необходимо сохранить значимые здания, но предусмотреть механизм выкупа участков, чтобы интересы отдельных собственников не оказались препятствием на пути прогресса", - пояснил эксперт по недвижимости Жоомарт Мураталиев.

По словам Рафгата Хантимерова, реновация нужна. Она, в том числе, поможет решить проблемы, которые возникают при расширении дорог, обновлении коммуникаций, строительстве соцобъектов. "В центре города есть старые здания, которые ни разу не реставрировались за последние 50-60 лет. Некоторые из них в аварийном состоянии. Реставрировать их бессмысленно. Лучше и выгоднее построить современный многоквартирный дом со всеми удобствами. В то же время здание зданию рознь. В Бишкеке есть уникальные архитектурные строения, которые имеют историческое значение, радуют глаз и должны быть сохранены", - добавил он.

Внимание - кадрам

Жоомарт Мураталиев отметил, что частные строительные компании сегодня уделяют больше внимания кадрам, так как с увеличением объемов застройки они становятся более ценными. В конечном итоге хорошие работники делают работу более качественно. Однако, это, в свою очередь, влияет на итоговую стоимость недвижимости.

- Большинство рабочих, особенно на ответственных должностях, - местные специалисты. Да, есть иностранные рабочие, но чаще всего они исполняют роль подмастерьев. Кроме того, отечественные компании развивают социальные инициативы, включая строительство жилья для сотрудников и улучшение условий на стройплощадках, - резюмировал Жоомарт Мураталиев.

Ключевой вопрос

Кто формирует тенденцию

Увеличение стоимости жилья в 2024-м на 20 процентов - это логично, потому что реальная инфляция, как считают некоторые экономисты, в республике в прошлом году составила именно 20 процентов. Об этом в интервью агентству "Спутник" рассказала глава агентства недвижимости Елена Гононова.

- Но есть и другой фактор: когда к нам приехало большое количество людей из других стран и в Бишкеке резко выросла стоимость аренды, продавцы квартир тоже "задрали" цены на жилье в надежде: "А вдруг получится?" Есть определенный процент людей, которым срочно нужно купить квартиру, и они соглашались на любые условия. А слухи у нас разлетаются моментально: вон тот продал квартиру за такую цену, значит, и я дешевле продавать не стану.

Сейчас на сайтах часто можно встретить объявления, в которых указано, что люди продают, условно говоря, трехкомнатную квартиру 105-й серии в "Асанбае" за 110 тысяч долларов. Когда мы спрашиваем их, откуда они взяли такую цену, они отвечают, что хотят попробовать. И этот аргумент мы слышим постоянно. Другие люди, которые собираются продавать квартиру, видят эти объявления и выставляют такую же цену. То есть никакие агентства недвижимости или риелторы не могут раздуть рынок - его раздувают сами продавцы, - пояснила она.

- В январе, феврале и марте 2025-го сделок с недвижимостью у нас было объективно значительно меньше, чем обычно. 80 процентов рынка - это люди, которые хотят продать квартиру и купить другую. Те, кому это нужно не очень срочно, выжидают, потому что совершенно неясно, за сколько удастся продать и сколько потом доплачивать. Сейчас рынок настолько непонятный, что какие-то объекты недвижимости, стоимость которых значительно выше рыночной, могут купить, а какие-то по нормальной цене не продаются. И вообще, сейчас диапазон цен такой большой, какого не было никогда на моей памяти, а я на рынке недвижимости уже 22 года, - добавила Елена Гононова.