Почему стоимость жилья не снижается: эксперт дал ответ
Из-за роста стоимости жилья средний чек по ипотеке вырос до рекордных 4,4 млн рублей. Такой вывод можно сделать из статистики ЦБ РФ. Однако люди продолжают брать жилищные кредиты: крыша над головой нужна всем. При этом срок ипотеки вырос до рекордных 26 лет. И если оформить жилищный кредит сейчас под 30% на те же 4,4 млн рублей, то переплата по ипотеке превысит 10 млн рублей. А в сегменте льготного кредитования начали отменять комиссии, которые ранее вызвали возмущение на всех уровнях власти. Что происходит на рынке недвижимости в конце весны, «МК» выяснил у руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко.
— Ощущается ли в сфере жилья обещанная ранее некоторыми экспертами стагнация?
— Обвала на рынке недвижимости нет. То снижение по спросу, которое мы видим на фоне высоких ставок по кредитам — это скорее возвращение рынка от перегретого состояния к нормальному.
«Рынок жилья постепенно охлаждается»
— Можно ли сказать, что прогнозы «обвала рынка» не сбылись?
— Текущую ситуацию на рынке жилья Москвы, например, согласно нашим данным, можно охарактеризовать как оттепель. По итогам первого квартала прирост цен на квартиры в столице составил 1,3%. Эти выводы подтверждаются и данными по сделкам: первый квартал 2025-го чувствовал себя как минимум не хуже, а то и лучше, чем аналогичные периоды 2024-го и 2023 годов. На вторичном рынке, как ранее подсчитали в Росреестре, число сделок выросло на 12,5% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, по новостройкам прирост на 2,1%, ипотека показала прибавку в 8,6%. Но это пока.
— Почему, несмотря на всевозможные ограничения и высокие ставки, рынок недвижимости чувствует себя хорошо?
— Положительная динамика в первом квартале 2025 года была связана с позитивной геополитической повесткой, но в целом пока, судя по существующим маркерам, ждать скорого пересмотра ставок и удешевления ипотеки не стоит. А без этого рынок жилья не оживет. Впереди лето — традиционно вялый для рынка недвижимости сезон отпусков. И, если исключить форс-мажоры, вероятно, дальнейшая активность на рынке будет ниже, чем в начале года.
— Что сейчас происходит на рынке ипотеки?
—Квартальная динамика по итогам первых трех месяцев 2025 года по всем фронтам оказалась положительной, в том числе и по ипотеке, где спрос худо-бедно поддерживают оставшиеся льготные госпрограммы. Но если смотреть на месячные показатели по спросу, то там уже есть просадка. Март показал некоторое охлаждение рынка в месячном выражении. Если на «вторичке» в марте этого года еще отмечался скромный рост (+2,5%, по данным Росреестра по Москве), то количество сделок на рынке новостроек снизилось на 11%, а ипотека «подсела» на 6%. Эти цифры, опять же, свидетельствуют в пользу того, что рынок жилья постепенно охлаждается.
— А на цене квадратного метра это отражается?
— Если говорить про стоимость жилья, то цены на готовые квартиры в «старой» Москве в основном топчутся на месте. По нашим данным, в апреле они прибавили 0,2%, дойдя до 276,5 тыс. рублей за квадратный метр в среднем. Для сравнения: прирост за март составил 0,4%, а за февраль — 0,5%. Также, по нашим данным, сокращается и объем предложения готового жилья — примерно на 7% к марту, что можно интерпретировать как вымывание наиболее ликвидного предложения, а также уход с рынка разочарованных продавцов в преддверии длинных майских праздников.
Как и в предыдущие месяцы, на «вторичк» продажи идут в основном в бюджетом сегменте: спросом пользуются традиционно более доступные панельки, а также квартиры в домах, расположенных в замкадных районах «старой» Москвы. То есть, покупают люди то, на что хватает денег.
«Цены уж смотрят вниз»
— Почему так много скандалов вокруг семейной ипотеки? Удается ли властям «победить» комиссии, которые вводят за неё банки?
— Буквально на днях два крупнейших госбанка страны отменили комиссии с застройщиков по льготной ипотеке. На этой отмене настаивает Центробанк, так как в конечном счете комиссии застройщики перекладывают в стоимость квартир, что приводит к удорожанию жилья вопреки самой логике льготных кредитов, призванных повысить его доступность.
До недавних пор — зимой и даже весной — взимание дополнительных комиссий банками при выдаче льготной ипотеки было экономически оправдано. И, вероятно, по этой причине власти закрывали на это глаза. Ведь обычно банки привлекают средства, например, на депозиты по ставкам, которые рассчитываются по формуле «КС (ключевая ставка) минус 2-4%», а выдают кредиты по ставкам «КС плюс 2-4%», обеспечивая себе маржу. Но зимой 2024-2025 годов на рынке сложилась аномалия: банки были вынуждены привлекать средства на депозиты по ставкам «КС плюс 2-4%», то есть под 23-25% годовых при ключевой ставке в 21%, а выдавать кредиты по ставкам «КС плюс 7-9%», то есть под 28-30%, что сделало льготную ипотеку нерентабельной даже с учетом возмещения от государства.
Но теперь прогнозы более оптимистичные: ставки и по кредитам, и по депозитам снижаются до нормального соотношения для обеспечения рентабельности банков. Так что необходимости в комиссиях за выдачу льготной ипотеки, вероятно, больше нет.
— Застройщики часто объясняют повышение цен удорожанием стройматериалов, рабочей силы и санкциями. Действительно ли только эти факторы влияют на них?
— Застройщики привыкли жить в «жирных» 2020 – 2023 годах, привыкли к господдержке, аномально высокому спросу и росту цен, которые обеспечивали им сверхприбыль. Но теперь, по всей вероятности, девелоперам придется мириться со снижением доходности бизнеса по сравнению с тучными годами расцвета льготных ипотечных программ. И это нормальная практика во всех сферах бизнеса. Рынки цикличны, и не бывает так, что цены и прибыль всегда только растут.
— Снизятся ли цены на квадратный метр в будущем?
— На вторичном рынке цены уже смотрят вниз. Правда, пока не в номинальном выражении, а в реальном: за счет торга и скидок, которые достигают 6-10%, что, кстати уже в два раза больше, чем еще в начале года. То есть, пусть и закамуфлированно, но стоимость сделки снижается. Причин для роста спроса и, соответственно, цен нет: стоимость квартир и так завышенная, ставки по ипотеке – заградительные и недоступные большинству заемщиков. Поэтому, вероятно, цены могут пойти на понижение. Насколько — будет зависеть от конкретного объекта. Если в среднем по рынку цены на «вторичку», например, могут сползти на 10%, то в наиболее доступном сегменте, где спрос есть — на 3-5% в виде дисконта, а в переоцененном бизнес-классе может потребоваться дисконт и до 20–30% и больше для того, чтобы стоимость такого жилья реально соответствовала рынку.
— Дайте совет россиянам: когда им выгоднее всего покупать квартиры? Сейчас или, скажем, через год?
— Все очень индивидуально. Если необходимо срочно решить квартирный вопрос, то его нужно решать. В этом случае нужно хорошо мониторить рынок, искать интересные предложения.
Конечно, сегодня в условиях заградительных ипотечных ставок вторичный рынок становится спасением для тех, кому важно решить жилищный вопрос здесь и сейчас — ведь цены в этом сегменте ниже. При этом «вторичка» — это далеко не всегда «старье». Это могут быть и недавние новостройки, которые уже успели выйти на вторичный рынок. И квартиры здесь нередко даже дешевле тех, что продаются на этапе стройки. Но ещё один, даже более интересный вариант — переуступка в готовых новостройках, которая может быть на 10-15% выгоднее покупки квартиры от застройщика в том же доме.
Если покупка недвижимости рассматривается на будущее, для вложения капитала, то здесь есть свои нюансы. Если есть накопления, которые лежат на депозите, проценты по которым сейчас привлекательные, то пусть там и лежат. Опять же, смотря какую сумму удалось накопить: если около миллиона, то с таким «входным билетом» я бы не рекомендовал сейчас рассматривать покупку квартиры с целью вложения средств. На хорошее ликвидное жилье в хорошей локации, скорее всего, этих денег не хватит, а ипотека под 25% годовых будет требовать отдавать банку больше половины дохода. Самое правильное в нынешних условиях — не лезть в ипотеку на пределе возможностей, а увеличить накопления на начальный взнос за счет хороших процентов по депозитам.