Консультант Алексей Ефимов: Аренда складов начала дешеветь

Снижение арендных ставок и рост пустующих помещений прогнозируют на рынке складов эксперты. Строится их много, а спрос падает.

С 2020 года, когда начала бурно расти онлайн-торговля, интерес к складским площадям резко вырос. Так, по данным CMWP, спрос на складскую недвижимость в 2014-2019 годах колебался в пределах 1,7-2,4 млн кв. м в год, а в 2024 году достиг 7,6 млн кв. м, причем 63% спроса пришлось на долю электронной коммерции.

В этом году, однако, ситуация меняется. В московском регионе ставки аренды складов перестали расти, а в некоторых локациях собственники предлагают скидки, рассказал на выставке-конференции Mallpic в Сочи гендиректор IBC Real Estate Алексей Ефимов. Одна из причин этого - большой объем нового строительства. В 2024 году в Московском регионе (а на него приходится более половины складского рынка) было построено 1,2 млн кв. м новых складов, тогда как спрос был на 2,7 млн кв. м, рассказал управляющий партнер и гендиректор Ricci Андрей Постников. В этом году обратная ситуация: строится 2,75 млн кв. м, но спрос ожидается на уровне 1,7 млн. На рынке стремительно возрастает вакантность, преимущественно за счет ввода в эксплуатацию новых объектов, отмечает Ефимов. Складываются риски профицита предложения при сохранении повышенных темпов ввода.

В первом квартале в России было построено 1,2 млн кв. м складов, что на 12% превышает прошлогодний показатель, сообщают аналитики IBC Real Estate.

В 2023-2024 годах спрос значительно превосходил предложение, его подогревал интерес к складам со стороны крупнейших маркетплейсов, вакансия была менее 1%, рассказывает Андрей Постников. В этом году, по прогнозам аналитиков, вакансия на конец года достигнет 3%. В 2024 году достаточно часто случались аукционы на складские помещения - ставки на 5-10% росли в процессе переговоров. Сейчас же достаточно часто предлагаются скидки на те же 5-10%. И если бы не высокая ключевая ставка, которая не дает места для маневра собственнику, скидки могли бы быть и выше.

Рост вакансии объясняется общим снижением товарооборота, высокая ставка ЦБ делает неоправданными инвестиции в новые проекты, планы по расширению со стороны заказчиков. При этом предложение пополняют еще и инвесторы, вложившиеся в склады ранее.

Объем спроса на склады по итогам I квартала 2025 года в целом по стране составил 0,8 млн кв. м, подсчитали эксперты IBC Real Estate. Это на 23% ниже, чем годом ранее. Усилился дисбаланс региональной структуры спроса - на Московский регион приходится 79% от общего объема спроса, тогда как в прошлом году приходилось лишь 50%.

Еще один важный фактор - маркетплейсы пересмотрели прогнозы потребности в площадях и начали возвращать на рынок площади, которые были построены для них "под заказ", добавляет Постников. Около 0,5 млн кв. м, которые строятся под маркетплейсы, вернутся на рынок. При этом, добавил эксперт, это специфические помещения, которые строятся по особому техзаданию, специфической конфигурации, и найти арендаторов на них будет непросто.

Рост онлайн-торговли продолжится не долее 2-3 лет, считает замглавы Минпромторга Роман Чекушов. Нельзя сказать, что онлайн-торговля значимо заменила оффлайн-форматы, отметил он. Сейчас онлайн-продажи составляют лишь 15% от общего объема торговли, несмотря на то, что год от года ее объемы быстро растут (рост 42% к предыдущему году). Рост онлайна сохранится, пока не дойдет до 35%, считает Чекушов. После этого будут лишь небольшие колебания. Хотя возможно, что электронную коммерцию вновь подтолкнут к росту какие-то принципиально новые технологии - например, развитие доставки товаров беспилотниками и пр.

Между тем, рынок складов России сейчас крайне неравномерен, отмечают эксперты IBC Global: Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область концентрируют свыше 60% современных объектов. В остальных регионах обеспеченность качественными складами значительно ниже: в Екатеринбурге - 1,5 кв. м на чел., в Новосибирске - 1,2, в Краснодаре - 1,1, в Самаре - 1,0. В ряде крупных городов этот показатель не превышает 0,2-0,5 м² (Омск - 0,2, Уфа - 0,4, Нижний Новгород - 0,5), что тормозит развитие логистики и бизнеса. В среднем на каждого россиянина приходится лишь 0,36 кв.м современных складских площадей - в разы меньше, чем в Китае (0,81), и значительно меньше, чем в Германии (4,4) и США (4,5 кв.м).

Одна из главных проблем, отмечают эксперты - инфраструктурные и кадровые ограничения. На ритейл и онлайн-торговлю приходится не более 11% сделок в складском секторе (несмотря на то, что российский розничный рынок по итогам 2024 года, по данным INFOLine, показал рекордный рост: товарооборот увеличился на 15,4%, достигнув 55,6 трлн рублей), остальное - классический ритейл и производственные компании. Особенно высокая конкуренция и почти нулевая вакантность наблюдаются в Уральском, Сибирском, Дальневосточном и Северо-Кавказском округах, где экспансия сетей и маркетплейсов, развитие логистики и инвестиционные программы поддерживают спрос на новые складские объекты.

Актуальный дефицит еще острее в регионах с развитием маркетплейсов, поскольку большая часть современного предложения уже занята крупными арендаторами. Сложности с подключением к инженерной инфраструктуре, дефицит земельных участков и нехватка кадров сдерживают строительство новых складов. При этом маркетплейсы, быстро нарастив логистическую инфраструктуру в последние годы, берут временную стратегическую паузу на переваривание существующих складских объемов, считают в IBC Global. Однако после этого неизбежна новая волна инвестиций и строительства, чтобы удовлетворить растущие потребности ритейла и поддержать дальнейший экономический рост регионов.

"Российский рынок складской недвижимости системно отстает от мировых стандартов по обеспеченности и качеству инфраструктуры", - отмечает эксперт IBC Global Станислав Ахмедзянов. По его мнению, приоритетные направления дальнейшего роста складского сегмента - создание современных мультитемпературных и мультимодальных складов, развитие инженерных сетей и преодоление кадрового дефицита.