«Комфорт» – это новый «бизнес»: эволюция жилья за последнюю пятилетку

За последние пять лет жилые проекты комфорт- и бизнес-класса в Москве и Московской области существенно эволюционировали. Повысились стандарты качества в массовом сегменте, многие черты бизнес-класса стали нормой для комфорт-класса. Размылись границы между сегментами, что породило тезис «комфорт – это новый бизнес». Аналитики девелоперской компании «Главстрой Регионы» проанализировали ключевые изменения стандартов, а также рассмотрели различия между столичным рынком и Подмосковьем.

В чем изменения

С 2019 по 2024 годы комфорт-класс значительно приблизился к бизнес-классу по ряду параметров. Девелоперы усилили продукт, стремясь привлечь более взыскательного покупателя, предлагая при этом цены привлекательнее. Среди ключевых изменений:

Архитектура и благоустройство. Комфорт-класс больше не означает типовую застройку: всё чаще привлекаются архитектурные бюро, ранее работавшие только с бизнес- или премиум-сегментом. «Двор без машин», масштабное озеленение, ландшафтные решения и общественные пространства стали стандартом.Инженерия и технологии. Подземные паркинги с зарядками для электромобилей, лифты до парковки, системы усиления мобильной связи, энергосбережение, датчики полива, бесконтактный доступ и «умный дом» – все это становится базой даже для массовых ЖК.Интерьеры и МОП. Дизайнерские лобби с высокими потолками и панорамным остеклением, натуральные материалы в отделке, функциональные зоны (колясочные, «лапомойки», комнаты матери и ребенка) – все это все чаще встречается в комфорт-классе.Сервисы и инфраструктура. Консьерж, охрана, коммерция на первых этажах, коворкинги, кладовые и келлеры – комфорт-класс перенимает подход бизнес-сегмента к комфорту жизни. Уровень сервиса растёт даже в доступных проектах.

Фактически многие новостройки комфорт-класса достигли уровня «комфорт+» и значительно превзошли прежний стандарт. Согласно данным из открытых источников, более 90% новых проектов комфорт-класса имеют признаки бизнес-класса, у 40% таких опций пять и более.

Таким образом, четкое деление на классы теряет актуальность. На рынке появляются промежуточные категории: «комфорт-плюс», «бизнес-лайт». Многие проекты, которые сегодня подаются как бизнес-класс, пять лет назад считались бы комфорт-классом – настолько усилился массовый сегмент.

Цены подтягиваются

Трансформация сегментов отражается не только в характеристиках проектов, но и в цифрах. С 2019 по 2024 год рынок показал резкий рост цен практически во всех классах жилья. Особенно заметно подорожал массовый сегмент: средняя цена квадратного метра в новостройках комфорт-класса Москвы увеличилась примерно на 81% – со ~178 до ~323 тыс. рублей. В бизнес-классе рост составил около 89% (с ~255 до ~483 тыс. рублей). Для сравнения, в премиум-сегменте удорожание за этот же период было значительно скромнее – всего около 39%. Таким образом, массовое жилье не только подтянулось к бизнесу по качеству, но и почти сравнялось с ним по темпам роста цен.

Рост цен сопровождался сдвигом и в потребительском поведении, в значительной степени обусловленным доступностью ипотечных программ. Ключевым драйвером спроса на массовом рынке с 2020 года стала ипотека с господдержкой. Ставки на уровне 6–7% позволили многим покупателям впервые выйти на рынок. В ответ на это застройщики бизнес-класса также начали активнее субсидировать ставки: в 2022–2023 годах появились предложения с ипотекой от 0,1% на первые годы. Затем, несмотря на рост ключевой ставки, программы господдержки были продлены, и ипотека продолжает оставаться основным инструментом, обеспечивающим спрос.

Результатом этой тенденции стало изменение структуры сделок. Если в 2020 году лидировал комфорт-класс с долей свыше 60% проданных квадратных метров, то к 2024 году впервые на первое место вышел бизнес-сегмент – на него пришлось около 49% от всех продаж, в то время как на комфорт-класс – лишь 39%. Это связано не только с повышением привлекательности бизнес-жилья, но и с тем, что часть проектов массового сегмента позиционировали себя как бизнес, а также с ограниченным предложением комфорта в пределах Москвы. В абсолютных цифрах комфорт-класс сохранил стабильный объем продаж, но темпы роста бизнес-сегмента оказались выше.

Москва и Подмосковье

В целом, эта смена приоритетов особенно ярко проявляется в пределах столицы, где качественных предложений комфорт-класса становится все меньше. В то же время в Подмосковье наблюдается обратный процесс: развитие проектов с признаками бизнес-класса при сохранении более доступной стоимости. Таким образом, различия между Москвой и областью проявляются не только в ценах и предложении, но и в восприятии жилья. Квартира в столице по-прежнему ассоциируется с престижем, московской пропиской и доступом к широкой инфраструктуре.

В то же время область для многих стала рациональным выбором: больше пространства за те же или меньшие деньги. Эта логика особенно актуальна на фоне повышения качества подмосковных новостроек: многие из них уже не уступают столичным по уровню комфорта. Благодаря улучшенной транспортной доступности и развитию социальной инфраструктуры такие проекты находят своего покупателя. Более того, для некоторых, особенно для семей с детьми, приоритетом становится спокойная и размеренная среда за пределами города — осознанный выбор в пользу качества жизни.

Топ-5 вопросов, которые покупатель квартиры чаще всего обсуждает с юристом застройщика

Жилой квартал будущего: ресторан и оранжерея, образовательный хаб и лаунж-зона на крыше

Вложиться в новостройку и не прогадать: порядок покупки квартиры и варианты получения дохода

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости