ВС запретил регистрировать право собственности на недостроенную квартиру

По оценке специалистов, сейчас созданы все основные условия для того, чтобы наконец-то решить проблему обманутых дольщиков квартир в многоэтажках. Потому что практически наведен порядок с застройщиками многоквартирных домов. Но те десятки тысяч граждан, которые пострадали в прежние годы, продолжают нелегкую судебную эпопею. К ним могут добавиться и те, кто мечтает жить в малоэтажках - в таунхаусах или частных домах. Там число обманутых дольщиков, наоборот, растет.

Для всех этих людей может быть важно разъяснение Верховного суда, рассмотревшего правовые вопросы, связанные с последствиями недостроя.

Застройщик в Самаре стал возводить дом без разрешительной документации, а потом еще и продал квартиры по два-три раза без регистрации договоров. Но на низкие цены купились сотни граждан. А получить свои квартиры у них не вышло. Фирма разорилась, дом закончил другой застройщик. Но несколько дольщиков решили "застолбить" жилье и подали иски о признании права собственности на несуществующие квартиры. Местные суды пошли им навстречу. Но Верховный суд отказал им и объяснил, в чем ошибка.

Если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое, указал ВС.

По мнению ВС, поскольку строительство не завершено, квартиры не стали объектами. Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на "доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир".

Подробности спора, который заметил портал Право.ru, таковы. Восемь человек добивались признания за ними долей в праве собственности на квартиры в недостроенном жилом доме в Самаре. Там некая фирма начала стройку фактически без разрешительных документов, но низкие цены привлекли многих. Спустя несколько лет строительство остановили из-за нарушений, а еще через пару лет компания обанкротилась. Достраивала дом другая фирма, которой перешло право собственности на дом. Соответственно - и на квартиры.

Но восемь дольщиков прежнего застройщика решили добиться признания за собой прав на недостроенные квартиры. Сначала суды отказали им в иске, но Арбитражный суд округа велел пересмотреть спор. После чего арбитраж области признал их права на долю в виде конкретных квартир, указанных в их договорах. Это решение подтвердили в апелляции и кассации. Суды объяснили, что обеспечивают права дольщиков по договору о финансировании строительства.

Но клиенты нового застройщика против такого решения категорически возражали и заявляли о своих правах на квартиры. Кроме того, новый застройщик изменил проектную документацию, и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга. Однако все местные суды отклонили эти аргументы за недоказанностью.

Верховный суд с коллегами не согласился. Он напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство дома не завершено и квартир в натуральном виде не существует, то и право собственности на них получить нельзя. ВС раскритиковал решение судов признать право именно на "долю в общей долевой собственности". Ни закон, ни договор такого не предусматривают.

Истцы обратились в суд за гарантиями того, что они получат квартиры после завершения строительства, отметила экономколлегия ВС. И констатировала, что они могут "обратиться в суд к надлежащему ответчику с надлежащим требованием". С такими выводами ВС отказал в требованиях восьми дольщикам.

Эксперты говорят, что если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор. Это частая проблема, подчеркивают юристы. Застройщики не регистрируют договоры дольщиков, потому что они якобы не относятся к долевому строительству. А потом девелопер банкротится, стройку остановят, а клиенты узнают, что на одну квартиру претендуют сразу несколько человек.

И даже если за дольщиком признают право собственности в незавершенном доме, то это еще не дает 100%-ной гарантии того, что кредитор получит эту квартиру.

Определение Верховного суда РФ № 306-ЭС16-3099