Как изменит уральский рынок ИЖС внедрение эскроу-счетов

Федеральный закон 186-ФЗ, вступивший в силу с 1 марта 2025 года, изменил правила игры на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Главное новшество - внедрение системы эскроу, обкатанной на многоэтажках: деньги будущего собственника помещаются в банк и блокируются до ввода объекта. Застройщик выполняет работу за счет взятого им кредита, ставка по которому тем ниже, чем активнее клиенты наполняют спецсчета в банках. Насколько это повлияло на ситуацию в отрасли, выяснял корреспондент "РГ".

По данным департамента Госжилнадзора, сейчас в Единой информационной системе жилищного строительства содержатся сведения о 30 подрядчиках из Свердловской области и 57 объектах ИЖС, возводимых с использованием эскроу-счетов: 31 здание уже возводится, на 17 договоры заключены, но работы пока не начались, на девять сделок готовятся документы. Как рассказали "РГ" в ДОМ.РФ, уральцы в основном выбирают одноэтажные дома площадью около 100 квадратных метров. Их средняя стоимость составляет 7,8 миллиона рублей, срок строительства - семь месяцев, зачастую заказчики привлекают семейную ипотеку.

Конкуренция квартире

Фактически экспериментировать с эскроу в ИЖС начали еще полгода назад. Так, банк ДОМ.РФ в 2024-м открыл кредитные линии 370 подрядчикам в 20 регионах на 15 миллиардов рублей. К концу первого квартала 2025-го сумма выросла до 20 миллиардов. В УрФО больше всего сделок состоялось в Тюменской и Свердловской областях - их доли в общем объеме проектного финансирования через госкорпорацию достигли 15 и 20 процентов соответственно. Хотя в абсолютных цифрах картина выглядит не столь впечатляюще: по новым правилам возведут всего 20 и 25 тысяч квадратных метров. Для сравнения: в целом индивидуальные застройщики в 2024 году сдали в этих регионах по 1,6 и 1,1 миллиона квадратов.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), сейчас на продажу в Свердловской области выставлено 8000 объектов, из них 3850 - дома в селах и коттеджных поселках или дачи в пределах 50 километров от Екатеринбурга, в самом мегаполисе предлагается 400 лотов. С учетом того, что на вторичном рынке экспонируется 7-8 тысяч квартир, загородный формат составляет ему прямую конкуренцию, чего раньше никогда не было.

Правда, большинство потенциальных покупателей выжидает: без семейной или сельской ипотеки ставка по кредиту достигает 32-35 процентов, а стоимость нового дома и без того кусается. Еще в 2021 году его можно было приобрести за 5,2 миллиона рублей, сейчас эконом-варианты обходятся в 8-10 миллионов, для классов "комфорт" и "премиум" ценник начинается с 15 миллионов.

-В первом квартале 2025 года по ИЖС нам поступало в среднем по 71 тысяче запросов в месяц. Клиенты прикидывают: если продать квартиру, сад и гараж, хватит на комфортный коттедж. Но в основном это отложенный спрос, часто слышим: "Подождем, пока снизится ставка", - комментирует текущую ситуацию на рынке президент УПН Василий Олейников.

Дом в демогороде

Ушли в прошлое трехэтажные кирпичные "дворцы", теперь актуальны компактные проекты. Уральцы хотят жить на природе, но со всеми удобствами города, интересуются экологичными и энергосберегающими технологиями, новыми материалами, быстровозводимыми конструкциями.

- Вспомним многоквартирники начала нулевых: красный или желтый кирпич, грустные фасады, стандартные планировки. Прошло 25 лет, и как все изменилось! ИЖС движется в ту же сторону, ищет себя, потребители уже начали получать более качественный продукт, - рассуждает Василий Олейников.

Чтобы убедиться в этом, после 1 июня надо будет отправиться в демогород: в 30 минутах езды от Екатеринбурга откроется площадка, где разные застройщики выставят сразу 18 домов-образцов. Посетители смогут "примерить" интерьер на себя, узнать у консультанта, из чего сделаны стены, какой фундамент и т. д.

Хотели бы видеть этот сегмент более упорядоченным и муниципалитеты - лидеры по вводу индивидуального жилья в регионе - Екатеринбург, Сысертский и Белоярский муниципальные округа.

- Важно, чтобы подрядчики придерживались общих технологических и экологических стандартов, соблюдали строительные правила, подавали эстетический пример. Мы за комплексные проекты ИЖС, поскольку точечные порождают проблемы с несанкционированными свалками, архитектурной вольницей, перегруженными электросетями. Из-за того, что заказчики не регистрируются по месту жительства, территориям уменьшают нормативы на развитие, - подчеркивает заместитель главы Белоярского округа по экономике и финансам Вячеслав Толстогузов.

Пирамиды рушатся

В то же время бизнес признает: внедрение эскроу в ИЖС проходит непросто. Кроме общих для строительной отрасли проблем (удорожание земли и материалов, нехватка кадров из-за ужесточения миграционной политики), подрядчики вынуждены нести накладные расходы по проектному финансированию. По словам гендиректора компании "Загородная недвижимость Урала" Александра Свитенькова, недавно закрывшего первую сделку по новым правилам, льготная ставка в один процент действует лишь шесть месяцев, а средний цикл возведения здания из бетона с учетом "мокрых" процессов - 9 месяцев, то есть последний квартал застройщик платит уже 7 процентов годовых. Если же заказчик с чем-то не согласится и пойдет в суд, то с 11-го месяца цифра вырастет до 26 процентов. Себестоимость квадратного метра в ИЖС уже приблизилась к 120 тысячам рублей, маржинальности в 20 процентов больше нет, подрядчики рады и 15-ти.

- Система эскроу повергла в шок всю сферу, даже стабильные игроки пережили "идеальный шторм". Очень многие сейчас страдают от кассовых разрывов, потому что жили на "оборотке". Новичкам из разряда МСП зайти на рынок практически невозможно, остальные закладывают все риски и траты в стоимость домов, - констатирует предприниматель.

По его прогнозу в зоне риска - прежде всего фирмы, существующие меньше трех лет, ведь для проектного финансирования нужно как минимум два года показывать хорошие финансовые результаты. Кто-то может исчезнуть совсем, кого-то поглотят: в сегмент уже начали заходить строительные холдинги, но у них мало опыта в малоэтажных проектах. У банкротящихся есть ряд схожих признаков: стремление к быстрой прибыли без финансового планирования, неспособность адаптироваться к отмене льготной ипотеки, ведение бизнеса по принципу пирамиды, когда каждый новый подряд закрывает недострой предыдущих.

Потрясет и отпустит

Другой существенный минус ИЖС - отсутствие строительного контроля: даже за большие деньги клиент рискует получить жилье с серьезными недостатками. В мелких компаниях директор лично принимает работу у субподрядчиков. Все нормативы, существующие на рынке, разработаны для МКД. Каркасно-модульные конструкции, к примеру, по ним не проверишь: они изготовлены по техусловиям завода. Обратная сторона медали - потребительский экстремизм: люди могут не подписать акт даже из-за царапин на оконной раме, которые видны лишь с помощью малярной лампы. Если ввод многоквартирного дома регулируется отдельным 214-ФЗ, то в ИЖС споры рассматриваются в рамках закона о защите прав потребителей. Процессы затяжные, а каждый день "капают" плюс три процента неустойки. Именно поэтому бизнес планирует по договоренности с Уральским федеральным университетом запустить образовательную программу по частному домостроению.

Также участники рынка надеются, что предложение вице-премьера Марата Хуснуллина будет услышано и появится отдельный нацпроект по ИЖС либо комплекс мер господдержки. Первый шаг уже сделан - с апреля 2025 года отменен НДС для подрядчиков. Впрочем, для компаний, выпускающих домокомплекты, он сохранился, поэтому диалог с Госдумой продолжится, сообщил на Неделе предпринимательства председатель правления Ассоциации малоэтажного жилищного строительства Валерий Казейкин.

В целом эксперты не видят поводов для стагнации в сегменте ИЖС: да, рынок сжимается, но становится более прозрачным, цивилизованным, уходят однодневки, демпинговавшие за счет уклонения от налогов и "серых" зарплат.

- Процесс болезненный, но то, что было раньше, не могло продолжаться бесконечно: отсутствие гарантий для потребителя, обман, низкое качество... Для любого человека иметь свой дом и желательно в окружении леса, у воды - естественная потребность, она никуда не делась, не случайно в Свердловской области 48 процентов годового ввода жилья - именно ИЖС. Как только изменится экономическая ситуация, мы увидим бум на загородную недвижимость, - уверен независимый эксперт Сергей Колесников.