Покупатели хотят, а застройщики не могут. Почему рынок загородных домов уже не тот

В 2024 году на рынке загородной недвижимости сложилась парадоксальная ситуация — спрос на объекты побил все рекорды, в то время как новых проектов выводилось критически мало, что привело к дефициту ликвидных лотов. Светлана Клиновая, генеральный директор СЗ «Монолит Девелопмент», рассказала о том, что так подогрело рынок, а также о главных трендах в спросе на загородное жилье в Подмосковье и других регионах России. В том числе о трансформации потребительских предпочтений и самого образа жизни за городом. 

Предложение не поспевает за спросом

В 2024 году на рынке первичной загородной недвижимости было зафиксировано рекордное количество сделок. Условия ипотечного кредитования объектов ИЖС стали более привлекательными, чем у квартир в городе. К примеру, суммарная стоимость всех приобретенных высокобюджетных объектов в Подмосковье превысила показатели 2023 года в два раза. Высокие темпы вымывания загородных лотов сочетались с ограниченным пополнением новыми проектами и очередями.

Жесткая кредитно-денежная политика не только повлияла на условия программ ипотечного кредитования, но и способствовала росту ставок по проектному финансированию, что замедлило или даже отменило выход на рынок многих девелоперских проектов в 2025 году. В итоге получилось, что объема предложения коттеджей в первичной продаже в Подмосковье на текущий момент может хватить не более чем на один год – при текущих темпах продажи и при замедлении реализации или приостановки проектов.

При этом покупателям кажется, что объявлений о продаже загородных домов в избытке, однако при более детальном рассмотрении оказывается, что ликвидных лотов в организованных поселках очень мало, тем более в первичной реализации. Вторичный рынок по числу предложения коттеджей превышает первичный почти в 11 раз. При этом вторичный рынок очень неоднороден, на нем представлено достаточно много неликвидных объектов — физически и морально устаревших, с завышенной ценой, вне системно организованных кварталов.

Причины разбалансировки загородного рынка не только в дефиците качественного нового предложения, но и в возросших покупательских требованиях.

Загородный дом — больше не компромисс

В первую очередь, покупатель выбирает подходящую локацию, так было и 5, и 10, и 15 лет назад, однако помимо статуса места людей стали интересовать и другие характеристики локации. Во-первых, уровень транспортной доступности. История, когда семья живет в городе в будние дни и только на выходных приезжает в загородную резиденцию, поскольку загруженность дорог не позволяет им быстро перемещаться между городом и за городом, уходит в прошлое.

За последние 5-10 лет условия жизни за городом существенно изменились и максимально приблизились по уровню комфорта к городским, сохраняя при этом преимущества в виде экологичности, природного окружения, приватности, расслабленной атмосферы и особой свободы, которых не хватает в столице. Транспортная система модернизируется, так что многим людям кажется более привлекательным после рабочего дня в офисе за 40 минут доехать до дома на природе, где свежий воздух, лес или речка рядом, барбекю или рыбалка, нежели оставаться в черте шумного города.

Во-вторых, большое значение приобретает уровень развития инфраструктуры внутри поселка и в ближайшем окружении — спортивной, развлекательной, образовательной, торговой. Покупатели с большим бюджетом не готовы жить в чистом поле, даже на самом престижном направлении и в окружении самой первозданной природы. Люди хотят видеть на территории загородного жилого комплекса билингвальные детские сады, международные школы, продуктовый и гастрономический ритейл, фитнес-клуб и хороший ресторан. Большим преимуществом в глазах состоятельных покупателей являются такие опции, как гольф- или яхт-клубы, свой оборудованный пляж или ландшафтный парк.

Загородный дом перестал восприниматься людьми как компромисс, на который они готовы пойти ради большого семейного гнезда в окружении зелени, пожертвовав городским изобилием инфраструктуры, интересных событий и привычного комьюнити. Сейчас современные коттеджные поселки предлагают своим резидентам ни в чем не уступающую по своему разнообразию и насыщенности социальную жизнь.

Покупатели ищут актуальное и зеленое

Если все характеристики локации удовлетворяют клиента, то следующим фильтром становится актуальность предложения. Архитектура, благоустройство, планировочные решения многих загородных жилых комплексов безнадежно устарели — и физически, и морально.

На благоустройстве хочется остановиться отдельно. Один из главных мотивов переезда за город для многих покупателей — это желание быть ближе к природе. В этом смысле, благоустройство и ландшафтный дизайн поселка приобретают особое значение — нетронутый лес, конечно, хорошо, но не меньшую роль играет и то, что ожидает нас сразу за порогом дома.

Пока еще на рынке представлено немного предложений, где сочетаются все основные потребительские предпочтения: высокий уровень транспортной доступности, развитая инфраструктура, современное ландшафтное благоустройство и архитектура, что как раз и усиливает дефицит.

Культура комфортной загородной жизни

Жить с максимальным комфортом стало устойчивым трендом. Однако пока системные рынки загородной и пригородной недвижимости России находятся на начальной стадии развития. Примеров организованных жилых комплексов не так много, и преимущественно они сосредоточены в Московском регионе. В целом же основной объем предложения представлен хаотичными проектами без единой архитектурной концепции и благоустроенной территории, а также маленькими СНТ, которые тоже далеки от формата современных проектов.

Покупатели сейчас обладают хорошей насмотренностью – они много путешествуют, видят разнообразные форматы жилья. Как следствие, мы видим запрос на качественную загородную недвижимость и большие перспективы развития жилых комфортных пригородов для крупных городов России. Культура организованной загородной жизни в регионах развивается, все же оставаясь пока что редким форматом. И тут можно было бы спрогнозировать тренд на трансформацию привычного понимания загородного проекта. Идет смещение фокуса на мультиформатность, наличие разных видов жилья от индивидуальных коттеджей до квартир, а также предложений в нескольких ценовых диапазонах – словом, так же, как формируется рынок городской недвижимости.

Наибольшим потенциалом для появления современных загородных проектов обладают популярные туристические направления: Минеральные воды, черноморские курорты и Краснодар, Ленинградская и Свердловская области, Тюмень и Алтай, Иркутск и Дальний Восток и ряд других локаций. Туризм, который бурно развивается внутри регионов в последние годы, дает экономические предпосылки для формирования спроса на более комфортные форматы жилья. Так, по итогам 2024 года внутренний турпоток по России достиг исторического максимума – 92 млн поездок.

Именно поэтому мы расширяем географию своего портфеля. В Свердловской области Villagio Estate планирует реализацию проекта на территории более 250 гектар. Он станет новым комфортным пригородным многофункциональным малоэтажным районом одного из крупнейшего мегаполиса России, с богатым набором спортивной, рекреационной, образовательной, медицинской, коммерческой инфраструктуры и с полноценной инженерий городского уровня, в т. ч. курортной инфраструктурой.

Такие проекты задают новый вектор развития для всего рынка. Как мы помним, и в Подмосковье некогда новая культура загородной жизни казалась странной и непонятной, но нашла отклик в сердцах людей.

Большой потенциал, большие планы

Сейчас рынок загородной недвижимости находится в начальной стадии своего качественного системного развития как комфортного пригорода мегаполисов – загородные поселки превращаются в самодостаточные пригородные кварталы, ставшие полноценной альтернативой городским форматам. Подобных новых предложений на рынке пока немного. Однако запрос покупателей на комфорт, задачи государства, изложенные в проекте «Инфраструктуру для жизни», и смягчение кредитно-денежной политики позволят девелоперам развивать проекты и новые продукты.

Данный формат полностью закрывает все задачи Национального проекта «Инфраструктура для жизни», позволяя реализовывать стратегию удержания ценных специалистов и формирования среды для роста демографических показателей.

С учетом бурного роста внутреннего туризма, сформированного отложенного спроса среди местного населения, который пока нечем удовлетворить, и невероятного природного разнообразия в России – у формата пригородных комфортных малоэтажных кварталов колоссальный потенциал для развития.

Как продлить жизнь деревянного дома: пять важных правил

Как организовать зоны для отдыха на даче или в частном доме

Выбираем участок для строительства дома: на что обратить внимание и как провести сделку

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости