Дарственная: как передать права собственности на недвижимость и какие риски существуют

Что такое договор дарения Договор дарения, или как его называют в обиходе "дарственная", — это удобный способ передачи имущества. Суть договора в том, что даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому квартиру, дачу или другую недвижимость в собственность. Ключевое слово здесь — безвозмездность. Это означает, что даритель не получает взамен никаких денег, услуг, обязательств или иной выгоды. Требования к дарителю * Даритель должен быть совершеннолетним и дееспособным. Это означает способность понимать значение своих действий и руководить ими. * Даритель должен быть собственником квартиры. * Если квартира находится в совместной собственности, необходимо получить согласие всех сособственников на дарение. Требования к одаряемому * Одаряемый может быть как физическим, так и юридическим лицом. * Он должен выразить согласие на принятие дара. * Одаряемый может быть несовершеннолетним, например, когда дарственная оформляется на внука или правнука. Как оформить договор дарения в 2025 году Если в прошлом году договор дарения можно было оформить в простой письменной форме, то с января 2025 года условия изменились. 13 января 2025 года вступили в действие поправки в Гражданский кодекс РФ, согласно которым договор дарения квартиры между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению, рассказал "Газете.Ru" основатель юридической фирмы LexFirm Александр Воротилин. Юрист рекомендует предварительно записаться на прием к нотариусу и договориться о дате и времени сделки. Документы для оформления договора дарения * Правоустанавливающие документы на квартиру. Например, договор купли-продажи, договор дарения, мены, ренты и др. * Документы, удостоверяющие личности дарителя и одаряемого (паспорта). * СНИЛС дарителя и одаряемого. * Выписка из домовой книги, содержащая информацию о зарегистрированных в квартире лицах. * В случае если квартира куплена в браке, потребуется нотариальное согласие супруга на ее отчуждение. * Если дарителем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, потребуется письменное согласие его законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей), данное на основании разрешения (согласия) органа опеки и попечительства. * Если квартиру планируется подарить близкому родственнику, требуется предоставить документ, подтверждающий родство (например, свидетельство о рождении). "Как правило, нотариусы просят направить документы заранее, чтобы подготовить проект договора к дате сделки", — обратил внимание Александр Воротилин. Если недвижимость оценивается в сумму больше 20 млн рублей, пошлина составит 0,02% от кадастровой стоимости, но не менее 0,02% от цены сделки и не более 500 тыс. рублей. "Помимо госпошлины, необходимо будет заплатить нотариусу за удостоверение сделки. Стоимость нотариального удостоверения указана в ст. 333.24 НК РФ и составляет 0,5 процента от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей", — обратил внимание юрист. В каких случаях дарить недвижимость запрещается Согласно статье 575 ГК РФ, не могут дарить недвижимость: * дети до 14 лет, * недееспособные граждане или их представители. Кроме того: * граждане, проходящие лечение в учреждении соцзащиты не могут дарить недвижимость работникам этих учреждений; * в роли одариваемых не могут выступать госслужащие в связи с их должностью или исполнением обязанностей; * коммерческие организации не могут передавать друг другу недвижимость с помощью договора дарения. Важные нюансы оформления договора дарения на квартиру Дарение недвижимости, хоть и выглядит привлекательным способом передачи имущества, сопряжено с определенными рисками как для дарителя, так и для одаряемого. Важно тщательно взвесить все "за" и "против", прежде чем принимать решение. Адвокат Ирина Зуй дала несколько рекомендаций, чтобы снизить риски сделки: * ~Будьте осторожны с доверенностями~ "Очень не рекомендую подписывать договор дарения по доверенности. Здесь особенно велики риски для одаряемого: ему важно проследить, чтобы договор подписывался дарителем лично", — рассказала адвокат. Если договор дарения недвижимости подписывается по доверенности, он теоретически может быть оспорен, поскольку доверенность могла быть отозвана на момент заключения договора, а одаряемый мог об этом не знать. * ~Пригласите психиатра~ Если есть сомнения в психическом и психологическом состоянии дарителя, важно, чтобы в день оформления сделки он прошел обследование у психиатра. "Это не то же самое, что справка из психоневрологического диспансера. Справка говорит лишь о том, что человек, в данном случае даритель, не состоит у них на учете. Но она не гарантирует его психическое здоровье. Человек мог никогда не обращаться к врачу, но при этом страдать какими-либо психическими расстройствами", — рассказала Ирина Зуй. Такое освидетельствование особенно важно, если даритель — пожилой человек либо теоретически может страдать какими-либо физическими заболеваниями, например, вялотекущей шизофренией. Адвокат обратила внимание, что в законе эта норма не прописана. Однако одаряемый должен сам озаботиться вызовом психиатра для освидетельствования в день сделки. В качестве примера адвокат привела судебный процесс, который она вела в течение целого года. "Покойный человек незадолго до своей смерти подписал договор дарения в пользу моей доверительницы. Договор касался квартиры. Моя доверительница была родственницей этого человека, ухаживала за ним перед смертью достаточно длительное время", — рассказала Ирина Зуй. Помимо этой родственницы, у дарителя была и родная дочь, которая видела его всего два раза в жизни. Отец и дочь не общались, а когда он умер, она обратилась с исковым заявлением к женщине, которой была подарена квартира отца. В основе искового заявления лежал факт, что покойный даритель страдал вялотекущей шизофренией с 1970-х и очень давно состоял на учете в психоневрологическом диспансере. "Даритель действительно состоял на учете: у него была эпилепсия. А в 70-е годы эпилептикам нередко ставили дополнительный диагноз: вялотекущая шизофрения. Суд назначил судебную экспертизу, и та дала ответ, что даритель в момент подписания договора дарения мог не отдавать себе отчета в характере своих действий. К огромному сожалению моей доверительницы, суд признал договор дарения недействительным", — пояснила адвокат. При этом, обратила внимание Ирина Зуй, если бы в день подписания договора дарения даритель прошел освидетельствование у психиатра, то, несмотря на его диагноз в медицинской карте, сделка дарения точно не была бы признана судом недействительной. * ~Проверяйте документы~ Новое законодательное требование заключать договор дарения у нотариуса — серьезный шаг в борьбе с мошенниками. Раньше при оформлении дарственной на квартиру в простой письменной форме люди нередко становились жертвами мошенников. В практике Ирины Зуй был случай, когда договор дарения квартиры оформила аферистка, завладевшая паспортом собственницы. "При заключении договора дарения обязательно тщательно проверяйте документы и сверяйте их с фактическим внешним видом человека", — рекомендовала она. Как отменить договор дарения Отмена договора дарения регулируется статьей 578 ГК РФ. По закону вернуть подаренное можно в судебном порядке в ряде случаев: * Одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи, либо умышленно причинил телесные повреждения. * Если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя, наследники погибшего имеют право требовать в суде отмены дарения. * Одаряемый так плохо обращается с подарком, что возникает риск его безвозвратной утраты. * Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо передали имущество в дар за полгода до получения статуса банкрота. * Если даритель пережил одаряемого. Согласно статье 181 ГК РФ, оспорить дарственную в судебном порядке можно в течение 1-3 лет в зависимости от обстоятельств сделки. Дарственная или завещание: что лучше? При определении дальнейшей судьбы своей недвижимости у собственника может возникнуть вопрос: что выбрать — дарственную или завещание. У каждого варианта передачи собственности существуют свои плюсы и минусы. ~Выбирайте дарственную, если:~ * Вы хотите безвозмездно передать имущество, но при этом вам важно, чтобы одаряемый сразу же получил право собственности на него. * Вам необходимо оперативно решить вопросы с наследством. * Вы хотите минимизировать налоги. Минусы дарственной: * в случае если даритель передает квартиру не близкому родственнику, одаряемому придется заплатить налог: 13% или 15% в зависимости от стоимости недвижимости; * В некоторых случаях дарственную можно оспорить. ~Выбирайте завещание, если:~ * Вы хотите передать имущество наследникам, но при этом желаете сохранить контроль над недвижимостью до своей смерти. * Вы не уверены, как именно хотите распределить имущество между наследниками. Дарственную нельзя отозвать просто так, а вот завещание можно изменять неоднократно. * Вы хотите избежать лишнего внимания в вопросе передачи прав собственности: завещание можно оформить без участия наследника. Минусы завещания: * этот документ могут оспорить родственники; * квартира может перейти в собственность наследника не полностью, если в ней обязательные доли будут иметь недееспособные родственники бывшего владельца; * квартира может достаться наследнику вместе с коммунальными долгами.