Как действует механизм использования эскроу-счетов при ИЖС

Введение эскроу-счетов в проектах индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - это реакция на бурный рост данного строительного сегмента. Два последних года ИЖС составляло более половины от введенного в стране жилья. Расходы бюджета на льготную ипотеку с 2020 года превысили 453 миллиарда рублей. При этом доля кредитования на нужды ИЖС оценивается в 15 процентов от всех выданных кредитов. Таким образом, при минимальных затратах государства на поддержку ИЖС оно показало результаты, аналогичные деятельности гигантов стройиндустрии.

Закон, предусматривающий возможность использования механизма эскроу-счетов при индивидуальном жилищном строительстве, вступил в силу в июле 2024 года. Для ипотечных кредитов на ИЖС использование эскроу-счетов является обязательным требованием. По идее законодателя это должно защитить заказчиков от недобросовестных действий подрядчика. Строительная компания, нанятая для возведения дома, получит средства с эскроу-счета только после регистрации дома в Росреестре. Но проблемы с реализацией этого механизма проявились достаточно быстро.

Индивидуальное жилищное строительство ведется в основном компаниями малого бизнеса, которые не имеют финансовых резервов и существенного кредитного плеча. Иными словами, построить дом компания должна за собственные средства. Если в работе у строителей несколько объектов, то потребность в кредитных ресурсах может оцениваться в 50-70 миллионов рублей.

Кроме того, стоимость фондирования с момента введения норм закона находится на уровне, который не позволяет подрядчикам активно обращаться за заемными средствами. Как результат - в 2025 году выдачи ипотеки на ИЖС заметно упали. В первом квартале текущего года на эти цели было выдано 2,2 тысячи кредитов, в то время как в 2024 году - более 100 тысяч. Тем не менее, даже несмотря на ограничения, связанные с эскроу-счетами, потенциал индивидуального строительства весьма высок.

Обратимся к статистике. В 2022-м в России было построено 102,7 миллиона квадратных метров жилья, из них ИЖС составило 57 миллионов квадратных метров. В 2023-м в стране сдано в эксплуатацию 110,44 миллиона квадратных метров жилья, доля ИЖС составила 59 миллионов квадратных метров. В 2024 году в России было построено 107,4 миллиона квадратных метров жилья, из которого ИЖС - 62 миллиона квадратных метров. То есть на протяжении последних лет индивидуальное жилищное строительство переживает бум, существенно превысив половину всего возводимого в стране жилья. И мы наблюдаем огромный спрос на индивидуальное жилищное строительство. Но введение эскроу-счетов резко сократило возможность привлечения заемных средств будущими новоселами. Без использования данного механизма банки не кредитуют строительство, а подрядчики не готовы принимать на себя столь высокую долговую нагрузку.

При смягчении кредитно-денежной политики ЦБ данный механизм может стать двигателем домостроения. Тому есть несколько предпосылок.

Прежде всего программа льготной ипотеки помогла улучшить жилищные условия только жителям крупных городов. Для малых населенных пунктов альтернативы ИЖС, по сути, нет. Потенциальный спрос на строительство собственного дома, по оценкам сайта "ДОМ.РФ", составляет свыше полумиллиона строений в перспективе ближайших пяти лет. При этом важный фактор спроса - себестоимость квадратного метра нового жилья. Средний размер кредита на ИЖС составляет порядка 5,8 миллиона рублей, что позволяет построить дом площадью 100-120 квадратных метров.

Сегодня высок спрос на многокомнатное жилье, в то время как в массовом строительстве количество трехкомнатных квартир не превышает 15 процентов. Сложности с использованием эскроу-счетов для ИЖС, безусловно, уже притормозили новое строительство. Но тут надо обратиться к открытым данным. С использованием ипотечных кредитов в 2024 году начато строительство 100 тысяч объектов. Но за тот же период на кадастровый учет поставлено свыше 400 тысяч новых индивидуальных жилых домов. То есть три четверти нового жилья строится за счет собственных средств будущих новоселов или на средства потребительских кредитов. Впрочем, не исключено, что в этих цифрах скрываются и неформальные отношения заказчика и застройщика, не подкрепленные официальным договором.

Таким образом, введение эскроу-счетов в ИЖС может увести основные усилия строительной отрасли в зону, не регулируемую законодательством.

Об авторе

Кирилл Кулаков - президент СРО Региональная ассоциация оценщиков, профессор НИУ МГСУ.