Застройщики переманивают вкладчиков у банков
Застройщики, устав ждать, когда же существенно снизятся ставки по вкладам и ипотеке, начали переманивать вкладчиков у банков. Одна из компаний, к примеру, объявила о новом механизме: предлагается вложить деньги в строящееся жилье, а к моменту ввода дома в эксплуатацию - сделать выбор, хотите ли вы забрать свои средства с прибылью или все же получить квартиру. Эксперты советуют заинтересовавшимся подобными предложениями внимательно читать договор и не обольщаться обещанными доходами.
Один из девелоперов предлагает, например, вложить в квартиру стоимостью 10 млн руб. сумму от 5 млн руб. и оставшуюся стоимость квартиры оплатить в рассрочку. При этом заключаются два договора: стандартный договор долевого участия и опционный договор (договор такого типа предусматривает право, но не обязанность клиента купить или продать некий актив, а другая сторона обязана исполнить эту сделку). И если покупатель в итоге решит, что ему нужнее деньги, чем реальные квадратные метры, то ему обещают доход по ставке - ключевая ставка ЦБ минус 1%.
Если предположить, что ключевая ставка не изменится, то к закрытию договора чистый доход инвестора (за вычетом НДФЛ) составит около 1,3 млн руб. Либо инвестор может выбрать квартиру, которая к тому времени на фоне вероятного снижения ипотечных ставок и дефицита новостроек заметно подорожает, подчеркивает компания.
Очевидно желание девелопера привлечь средства, которые инвесторы предпочитают хранить на депозитах, отмечает директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. Для застройщика важно во время реализации проекта привлечение средств для пополнения счетов эскроу, причем временами, по его словам, хороши буквально любые способы - иначе могут возникнуть проблемы с проектным финансированием, что может обойтись существенно дороже.
Правовые аспекты жилищного строительства эксперты "РГ" разъясняют в рубрике "Юрконсультация"
"Схема в целом вполне имеет право на жизнь, - считает Чернокульский. - Но я бы обязательно рекомендовал внимательно вычитать договор до подписания, включая все сноски мелким шрифтом, чтобы не оказалось, что возврата собственных денег придется ждать несколько лет, если прогноз по росту цены не сбылся и стоимость квартиры вас не устраивает (или она вам вовсе не нужна). Сам формат опционного договора предусматривает разные варианты развития событий".
Подобные механизмы не новы и периодически появляются на рынке, говорит эксперт. Однако сейчас, считает Чернокульский, все предложения, которые гарантируют стабильный доход в долгосрочной перспективе и связаны с новостройками, необходимо подвергать сомнению. На первичном рынке жилья есть серьезное затоваривание, в результате застройщики придумывают разные схемы, позволяющие привлекать средства в проекты и реализовывать объекты, продажи в которых идут не очень активно.
В таких схемах главный риск - иллюзия доходности, считает эксперт по рынку недвижимости Москвы Ярослав Кобаладзе. Застройщик обещает определенную доходность, опираясь на прогнозы снижения ключевой ставки и роста цен на жилье. "Но это не факт, а расчет под выгодную картинку, - говорит он. - Пока ставка ЦБ снизилась всего на один процент (с 21 до 20% годовых. - "РГ"). Что будет дальше - никто не знает. Обещания строятся на предположениях, а не на гарантированных цифрах".
Кроме того, нужно разбирать конкретные условия, отмечает он. Куда перечисляют деньги - на эскроу-счет или напрямую застройщику? Если на аккредитив, то при отзыве лицензии у банка вернуть деньги не получится: агентство по страхованию вкладов такие схемы не покрывает. Если застройщик не аккредитован банком, если стройка не застрахована, а договор составлен с "подводными" пунктами - инвестор теряет все.
"Есть риск вообще не выйти в плюс. Например, покупатель рассчитывает на рост стоимости квартиры, но уже на старте платит за нее цену выше рыночной. Еще одна уязвимость - рассрочка. Человек вносит платежи, но в какой-то момент теряет доход. Просрочка - и штрафы съедают весь возможный заработок", - объясняет Кобаладзе.
Предлагается не финансовый инструмент, а маркетинговая упаковка, говорит эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин. Главная проблема - расчет "будущей" стоимости квартиры. "Если сегодня цена - 11,8 млн руб., а застройщик уверяет, что через пару лет она вырастет до 17 млн, то возникает вопрос: на чем основан такой скачок? Где примеры такого роста хотя бы в крупных городах?" - рассуждает он. Необходимо изучить каждый пункт в договоре, чтобы понять, что на самом деле получает покупатель и какие обязательства на себя берет застройщик, советует Патанин.
Подобные схемы существуют и у других девелоперов, с большей или меньшей степенью "прозрачности", говорит эксперт. "Сейчас рынок перегрет, и девелоперы ищут любые способы привлечь средства. Кто-то обещает высокий доход, кто-то - рост цены. Но за каждой "альтернативой вкладу" стоит простой расчет: застройщик экономит на кредитах, а инвестор рискует собственными деньгами. Прежде чем соглашаться на такие условия, важно точно понимать, что покупаешь - квартиру или обещание на бумаге", - уверен Патанин.