Инвестиционная стратегия на 2025 год: сравниваем арендный бизнес, перепродажу новостройки и флиппинг

Средние ставки на уровне 18-20% годовых по банковским вкладам охладили пыл ряда инвесторов в отношении других активов, тем не менее, рыночные аналитики ожидают ее снижения до конца года — до 14%. Банковские вклады будут уже не столько привлекательны, хотя доля инвестиций в жилье в портфеле среднестатического инвестора в России и так долгие годы остается неизмененной — у трети держателей капитала основным активом являются жилые объекты. Ольга Хасанова, CEO и учредитель премии Urban оценила плюсы и минусы популярных инвестиционных стратегий на рынке жилой недвижимости в текущей ситуации — арендный бизнес, перепродажу новостройки и флиппинг.

По популярности недвижимость остается на третьем месте после ценных бумаг и банковских депозитов. Непрофессиональные инвесторы еще больше «верят» в недвижимость: 49% российских граждан — вложились бы в жилье, имея крупную сумму денег. Из них 66% хотели бы использовать приобретенный объект для собственного проживания, 29% — для последующей сдачи в аренду, 2% — перепродали бы по более высокой цене. Эти цифры как раз отражают тот факт, что на рынке по-прежнему треть покупателей — это инвесторы разного формата: те, кто заинтересован в рентном бизнесе, перепродаже по мере повышения строительной готовности или ремонта с хоумстейджингом.

Рассмотрим основные инвестиционные стратегии, которые актуальны для рынка жилой недвижимости в 2025 году.

Старый добрый арендный бизнес для всех

На сегодняшний день привлекательность приобретения квартиры для сдачи в долгосрочную аренду значительности выросла по ряду причин. Во-первых, после отмены льготной ипотеки и установления запредельных ипотечных ставок, индекс доступности жилья в России достиг рекордно низких значений за последние 10 лет. Другими словами, большинство россиян просто не в состоянии купить квартиру, даже с учетом оставшихся льготных ипотечных программ, поэтому аренда становится как никогда востребована.

Во-вторых, рост арендных ставок в 2025 году обещает в пиковые месяцы дойти до 12-15%. За прошлый год средняя ставка аренды по России на однокомнатные квартиры подорожала на 10,7%, на двухкомнатные — на 8,9%. Таким образом, средняя доходность от сдачи в аренду увеличилась с 4-5% годовых до 6-9%. Доходность — не впечатляющая, особенно на фоне высоких ставок по вкладам, зато стабильная и ежемесячная, а главное — предсказуемая, даже в долгосрочной перспективе. Тем более, что средняя доходность как «средняя температура по больнице» отражает лишь часть реальности.

На рынке можно не только найти более доходный арендный бизнес, но и практически полностью освободить себя от хлопот, связанным с поиском арендаторов и коммуникацией с ними. Например, ГК ПИК запустила сервис управления арендным жильем – ПИК Аренда, который упрощает поиск квартиросъемщиков, помогает поддерживать контакт с ними, урегулировать возможные споры и риски.

А такой формат, как сервисные апартаменты, буквально «создан» для инвестиций в арендный бизнес. Уже на этапе покупки объекта собственник заключает договор с управляющей компанией, которые обеспечивает заполняемость юнита и его доходность, а сами апарт-комплексы предлагают арендатором гостиничные сервисы и гостевую инфраструктуру. В Санкт-Петербурге, к примеру, можно найти апарт-комплексы, где максимальная доходность апартаментов доходит до 30%, а срок окупаемости в зависимости от типа недвижимости – в среднем 7-10 лет.

Российские власти именно в арендном жилье видят основной способ решения проблемы доступности жилья в стране, который, к слову, широко применяется в Европе и Америке. Например, в Швеции из 10 миллионов человек – 3 миллиона живут в арендном жилье.

Отдельно стоит сказать про краткосрочную аренду, которая из-за бума внутреннего туризма растет «как на дрожжах». По данным «Авито Путешествий», в 2024 году квартиры посуточно бронировали почти в три раза чаще, чем за аналогичный период прошлого года. Конечно, краткосрочная аренда – дело хлопотное, если заниматься этим самостоятельно, поэтому сервисные апартаменты будут лучшим решением для инвесторов, которые выбирают такую стратегию.

Перепродажи новостройки — для опытных инвесторов

Еще одна инвестиционная стратегия — купить квартиру на начальном этапе возведения дома и перепродать после завершения строительства, заработав на разнице между стоимостью покупки и последующей продажи. По мере повышения стадии строительной готовности, а также общей рыночной динамики цена конкретного лота может вырасти на 30% за 1-1,5 года реализации проекта.

Однако текущая ситуация на рынке недвижимости заставляет инвесторов быть осторожными именно с этой схемой вложения средств. С одной стороны, цены на первичном рынке неизменно растут, за прошлый год прирост в среднем по России составил 11%. Ежемесячно стоимость квартир в российских новых домах показывает стабильно положительную динамику на 1-0,8%.

С другой стороны, прогнозы экспертов рынка не внушают особого оптимизма — на рынке усиливается тенденция затоваривания. Как подсчитали аналитики Urban, объем нераспроданных остатков только у столичных застройщиков за год удвоился, достигнув 6 тыс. лотов, которые экспертно оценили в 195 млрд рублей. В общей сложности 109 из 279 застройщиков Московского региона отягощены квартирами и апартаментами, так и не проданными за годы после ввода в эксплуатацию.

Это означает, что квартиры частных инвесторов вступают в конкуренцию с предложением от застройщиков, и чаще всего проигрывают эту борьбу, ведь у компании есть больше пространства для маневра. Без льготной ипотеки, рассрочек и скидок (которые у застройщиков уже могут доходить до 50%) продать сейчас квартиру на свободном рынке — иной раз не просто сложно, а архисложно.

Конечно, опытные инвесторы, которые могут выбрать наиболее ликвидный лот, адекватно оценить конкурентное предложения, как внутри, так и вовне проекта, а также перспективы и темпы реализации конкретного ЖК — продолжают успешно зарабатывать на перепродаже квартир в новостройках в любые времена. Однако новичкам я бы не рекомендовала начинать с этого формата свой инвестиционный путь в недвижимости, слишком много факторов приходится учесть.

«Дом вверх дном» — только для продвинутых

Флиппинг (от английского to flip, который переводится как «переворачивать») — это относительно новая на российском рынке практика, когда покупается квартира на вторичном рынке в очень плохом состоянии, с дисконтом, в ней делается ремонт, меблировка и хоумстейджинг, за счёт чего она перепродается с существенной наценкой. Пока этот бизнес в России только развивается, но уже появились не только инвесторы-одиночки, а флиппинг-агентства полного цикла, которые берут на себя все преобразование квартиры, и даже могут частично вложиться в проект совместно с инвестором.

Флиппинг своими силами требует достаточного капитала (брать ипотеку на саму квартиру и последующий ремонт невыгодно), а также глубокого знания рынка и наработанной практики быстрых ремонтов и сделок. Из сотни «бабушкин квартир» нужно разглядеть перспективный вариант, а потом быстро (это ключевой фактор) привести объект в порядок с минимальными затратами на ремонт и обстановку и найти покупателя.

Сами флипперы считают сделку успешной, если на ней удалось заработать как минимум плюс 30% от изначально заложенных средств. Достичь таких показателей можно только при очень быстрых темпах реализации проекта — не более 3 месяцев. При этом средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке увеличился на 44% до 130 дней в среднем (и это только экспозиция, а еще флипперу надо сделать ремонт) .

Объективно это не самая простая и понятная стратегия инвестирования, особенно если заниматься этим самостоятельно. Если же обратиться во флиппинг-агентство со своей командой юристов, брокеров и строительной бригадой — это достаточно быстрый и перспективный способ заработать, даже с учетом агентской комиссии, но подходит он для инвесторов с готовностью рисковать и достаточно серьезной суммой капитала, поскольку покупку и преображение квартиры надо оплачивать здесь и сейчас.

Заоблачные ипотечные ставки стали серьезным препятствием для быстрой реализации лотов в рамках стратегии флиппинга. Часть инвесторов перешли к рентному бизнесу (квартиры со свежим ремонтом сдаются в разы быстрее и лучше), более пристальному поиску объектов для инвестирования (в основном с внушительным дисконтом) или вложению в объекты с гарантированной доходностью (в первую очередь, сервисные апартаменты).

По заветам Баффета

Недвижимость не зря называют самым надежным и предсказуемым инструментом в сравнении с другими инвестиционными активами. По данным Росстата, за последние 20 лет средняя цена квадратного метра в России по всем типам квартир выросла почти в 4 раза (а в Москве рост был в 15 раз), демонстрируя планомерную положительную динамику без значительных спадов. А вот, например, ключевая ставка только за последние пять лет скакнула от минимальных 4,5% до максимальных 21%, причем то и дело доходя то до нижней, то до верхней границы.

Конечно, колебания того или иного сегмента экономики — естественный ход вещей, поэтому базовое правило для инвестиционного портфеля — диверсификация. Как завещал нам величайший инвестор нового времени Уоррен Баффет, «диверсификация есть не что иное, как защита от невежества». Мы спорить с мэтром не будем, а скорее выберем активы с разным уровнем риска — в диапазоне от недвижимости до ценных бумаг.

Ближе – не значит дороже: как формируются цены на квартиры в Подмосковье

Стоимость аренды еще растет или уже падает? Стараемся разобраться

Отдохнуть и заработать: в каких курортных зонах России искать доходную недвижимость

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости