Муниципалитеты не обязаны сохранять старый статус земельных участков при утверждении нового генерального плана, даже если на этих землях уже ведется бизнес или возведены здания. Соответствующее постановление вынес Верховный суд РФ, сообщает газета "Известия".
Решение было принято после рассмотрения дела, в ходе которого собственник оспаривал перевод своих участков из коммерческой зоны в зону озеленения. Раньше на этих землях можно было строить магазины или офисы, но новый генплан изменил их статус.
Суд первой инстанции отказал в иске, апелляция и кассация поддержали собственника. Однако Верховный суд, встав на сторону муниципалитета, отменил эти решения.
Речь шла об участке, находившемся рядом с садовыми товариществами и крупной транспортной магистралью, что требовало принятия мер по снижению уровня шума. Согласно генеральному плану города, предполагалось увеличение площади зеленых насаждений, поэтому изменение назначения участка в пользу озеленения было признано целесообразным.
Верховный суд подчеркнул, что органы власти не обязаны поддерживать прежний вид использования участка, если это противоречит утвержденной стратегии развития территории. Инстанция также указала, что закон не гарантирует сохранение первоначального статуса земли, даже если участок уже используется в коммерческих целях.
Завотделом аграрного, экологического и природоресурсного законодательства Института законодательства и сравнительного правоведения при правительстве РФ (НИИ ИЗиСП) Николай Кичигин пояснил, что кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ № 18-КАД24-71-К4 не вносит кардинальных изменений в практику применения законодательства и опирается на положения частей 8, 9 и 10 статьи 36 Градостроительного кодекса России, которые действуют с конца 2004 года.
"Вместе с тем спор, который разрешается в указанном судебном акте, потенциально может коснуться каждого землепользователя, если на его земельный участок распространяется действие градостроительного регламента", – сказал Кичигин.
Эксперт также подчеркнул, что если зонирование изменится, то на участке станет невозможно строить или реконструировать здания, которые не будут соответствовать правилам градостроительного регламента.
Более того, Кичигин обратил внимание, что изменения территории в генплане и правилах землепользования и застройки предполагают бессрочное последующее использование земли и объектов недвижимости. Однако владелец участка и расположенных на нем объектов недвижимости не сможет в будущем возводить или реконструировать строения, а также менять назначение земли, если это не будет соответствовать установленным градостроительным нормам, подчеркнул он.
Свой комментарий по вопросу серьезности последствий для граждан и бизнеса также дала и. о. завкафедрой земельного и экологического права Государственного университета по землеустройству Мария Гаврилюк. Она отметила, что изменения правового режима земельных участков произошли не по генеральному плану, а в соответствии с правилами землепользования и застройки, включая градостроительный регламент.
"Здесь надо исходить из двух условий: во-первых, приоритета публичных интересов над частными, и, во-вторых, сохранения права частной собственности на земельные участки", – объяснила она.
Гаврилюк уточнила, что правообладателю разрешено использовать свой участок по назначению. Ограничения касаются лишь нового строительства, реконструкции или изменения вида разрешенного использования, кроме случаев, соответствующих правилам землепользования и застройки.
Вместе с тем специалист подчеркнула, что несоответствие правил землепользования и застройки интересам отдельных правообладателей не является незаконным. Она напомнила, что Верховный суд неоднократно отмечал, что в процессе градостроительного зонирования права правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства могут быть ограничены.
"И это не новая судебная практика, когда суды отказываются признавать правила землепользования и застройки недействующими только на том основании, что они не соответствуют существующему виду разрешенного использования земельных участков", – добавила она.
В свою очередь, адвокат Александр Зелинко предупредил, что изменение статуса участка может привести не только к юридическим, но и к значительным финансовым последствиям. По его словам, существует вероятность потери права использования участка.
"Гражданин или предприниматель, купивший участок под магазин, мастерскую или жилой дом, может внезапно лишиться права на его эксплуатацию в этих целях, если новый генплан отнесет землю к зоне озеленения, общественных пространств или иного назначения. Здание может стать "нелегальным", – констатирует эксперт.
Он также подчеркивает, что участок, лишенный ценного разрешенного использования, значительно теряет в цене на рынке, поскольку на нем могут запретить, например, торговать или производить продукцию. Кроме того, владельцу, возможно, потребуется произвести дорогостоящий снос существующих зданий или их переоборудование, что часто невыгодно для частного лица или предпринимателя, пояснил Зелинко.
Вместе с тем изменение целевого назначения участка может привести к изменению кадастровой стоимости и, как следствие, к увеличению имущественного или земельного налога, даже если использование участка по новому назначению невозможно или невыгодно.
Для малого и среднего бизнеса это может означать прекращение работы, сокращение штата сотрудников и даже банкротство, подчеркивает эксперт.
"Решение ВС РФ делает положение владельцев земельных участков менее защищенным. Отсутствие "неприкосновенности" вида разрешенного использования означает постоянный риск потери возможности использовать землю по назначению и существенных финансовых потерь", – заключил Зеленин.
Как добавил Кичигин, процедура внесения корректировок генерального плана муниципального образования и правил землепользования и застройки подробно описана в Градостроительном кодексе. Однако она представляет собой сложный и длительный процесс, который требует значительных финансовых вложений для разработки необходимой документации.
В связи с этим он рекомендовал собственникам подать заявление в органы местного самоуправления для получения разрешения на условно дозволенный вид использования участка или отклонение от предельных параметров строительства.
В свою очередь, Гаврилюк подметила, что владелец может запросить возмещение ущерба за ограничение своих прав на землю или потребовать выкуп своего участка. В этой ситуации необходимо оценить, насколько снизилась рыночная стоимость земли из-за ограничений на новую застройку и реконструкцию.
Член Федеральной палаты адвокатов Виталия Меркулова считает, что в данной ситуации есть возможность защитить интересы частных лиц другим способом. Для этого заинтересованное лицо может инициировать внесение изменений в утвержденные документы территориального планирования и градостроительного зонирования. Эксперт сослалась на часть 16 статьи 24 и пункт 5 части 3 статьи 33 Градостроительного кодекса РФ.
"Однако необходимо учитывать, что предложение о внесении соответствующих изменений является правом, а не безусловной обязанностью уполномоченных органов принять решение о внесении таких изменений. В связи с этим существенное значение имеет грамотное обоснование предлагаемых изменений в качестве учитывающих не только частный, но и публичный интерес", – обратила внимание она.
Завкафедрой землеустройства и кадастров МФЮА Марина Бутылина отметила, что если участок использовался по правилам землепользования и застройки какое-то время, то новый генплан не должен мешать этому процессу. Более того, права собственников при этом должны быть соблюдены.
Она привела аналогию из закона, согласно которой при уточнении границ ранее учтенного земельного участка нет необходимости соблюдать ограничения по площади, поскольку участок уже существует и сведения о нем вносятся в ЕГРН. На практике это работает, и можно считать это правильным решением, заключила эксперт.
В сентябре прошлого года Госдума приняла в первом чтении законопроект о введении обязанности оформлять права на дома сразу после их строительства. Закон предлагает обязать собственников земельных участков и граждан, не являющихся их владельцами, использовать дома согласно установленным целевым назначениям и видам разрешенного использования.