Загородная недвижимость: кто и что покупает сейчас вне городов
Пандемия COVID-19 стала катализатором роста интереса к загородной недвижимости, и этот тренд сохраняется. Многие горожане, оценив преимущества жизни на природе, приняли решение о переезде за город на постоянной основе. Развитие инфраструктуры, улучшение транспортной доступности и появление новых форматов жилья способствуют устойчивому спросу на загородные дома и участки. Но что именно предпочитают люди в последние пять лет и что будут покупать в ближайшие годы? Разбираемся с экспертами.
По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», сейчас на рынке Московской области, в зоне до 50 км от МКАД, в реализации находится 10,6 тыс. домовладений в формате ИЖС. Половина экспозиции приходится на 5 основных направлений: Новорижское, Новорязанское, Дмитровское, Каширское и Рублево-Успенское.
«Половина предложения представлена в ценовом диапазоне от 7 до 25 млн рублей, из которых на дома по цене от 10 до 15 млн рублей приходится 17%, от 7 до 12 млн рублей – 13% и от 15 до 20 млн рублей – 12%»,– отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
Самая востребованная площадь домов от 110 до 150 кв.м. на 4-5 спален. Потребители для постоянного проживания выбирают дома аналогичные 3-5 комнатным квартирам для семейного проживания. Площадь земельного участка составляет от 10 до 18 соток.
Портрет покупателя
Эксперты отмечают, что за последние пять лет наблюдаются фундаментальные изменения в профиле покупателя загородной недвижимости.
«Если в 2020–2021 годах спрос подогревался за счет пандемии и доступной ипотеки, то с 2023 года рынок становится более зрелым: покупатель стал осознаннее, разборчивее и чувствительнее к качеству продукта. Существенно снизилась доля импульсных сделок», — рассказывает Марина Шувалова, продакт-менеджер департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership.
В 2025 году в лидеры выходит аудитория с долгосрочной мотивацией и наличием собственных средств. Это обеспеченные семьи, рассматривающие загородный дом как основное место проживания, а не как сезонную дачу. Покупательский фокус сместился в сторону готовых или почти готовых домов с инфраструктурой, в понятных и обжитых локациях, с надежным девелопером.
Особенно заметна трансформация в среднем сегменте: покупатель стал искать максимально укомплектованный дом, который укладывается в бюджет около 13 млн рублей. Это привело к появлению более плотных форматов — одноэтажные дома площадью около 85 кв. м с тремя спальнями стали самым востребованным продуктом.
«При этом акцент сместился на развитие общественных пространств внутри поселка — от площадей до соседских центров и коммерческих помещений, – рассказывает Стефан Щербан, директор по продукту «Самолет Дом». – В высоком ценовом сегменте мы наблюдаем рост интереса к курортному формату — современным дачам с элементами отельного сервиса. Покупатель здесь ценит не только сам дом, но и инфраструктуру досуга, качественную природу и атмосферу отдыха».
В последние годы изменился сам формат загородной недвижимости, и в связи с этим меняется и спрос, и покупатель.
«Если раньше загородка воспринималась как сады, дачи, и лишь малая часть коттеджных поселков имели системный формат в единой стилистике, то сейчас загородная недвижимость может быть и квартирой, – говорит Светлана Клиновая, генеральный директор СЗ «Монолит Девелопмент», Villagio Estate. – Таким образом, сама суть загородной недвижимости очень изменилась, и теперь на разного покупателя найдется свой вариант – от квартиры для комфортного удаленного формата работы до комфортабельных домов для большой семьи».
Возраст покупателя — от 35 до 60 лет. Марина Шувалова подчеркивает, что более 40% решений принимается женщинами. Это часто предприниматели, топ-менеджеры, ИТ-специалисты и представители креативного класса, работающие удаленно. Они ищут не просто дом, а пространство, соответствующее образу жизни — с хорошей архитектурой, благоустройством и комьюнити.
Портрет клиента в загородной недвижимости за последние пять лет колоссально изменился. В послековидное время на рынке кратно увеличилось количество покупателей: приобретать дома начали те, кто ранее никогда не задумывался об этом, а с учетом «городского портрета» клиента выросли запросы на полноценную инфраструктуру.
«Житель мегаполиса оказался не готов снижать свои требования по комфорту и пешей доступности объектов ритейла, услуг и проведения досуга, поэтому требования к новым поселкам изменились. Но и девелоперу стало очевидно, что конкретно необходимо добавить в проекты, чтобы забрать большую долю рынка», – отмечает руководитель отдела продаж КП «Папушево Парк» Владислав Бунин.
В рамках годовой динамики портрет покупателя тоже немного видоизменяется. Можно с уверенностью говорить о тренде на снижение возраста клиента. Жизнь за городом и приобретение недвижимости теперь выбирают и молодые семьи, которые только начинают жить вместе, планировать детей.
Ключевые тренды
Интерес к загородной недвижимости в России не только сохраняется, но и продолжает уверенно расти. Этот формат жилья стал одним из самых востребованных, и тенденция, зародившаяся в период пандемии, укрепляется с каждым годом.
«Это связано во многом с распространением удаленного формата работы, который освободил многих людей от необходимости жить в городе, – комментирует Светлана Клиновая.– Ранее для большинства людей определяющим критерием выбора жилья была близость к месту работы. Загородная недвижимость рассматривалась скорее в формате дачи, но сейчас время изменилось. Кроме того, инфраструктура пригородов активно развивается, что делает загородную жизнь еще более комфортной и привлекательной. Вероятно, этот тренд будет развиваться и дальше».
Экологичность и энергоэффективность
Покупатели все чаще обращают внимание на использование натуральных материалов и энергоэффективные технологии в строительстве.
Компактность и функциональность
Спрос смещается в сторону домов меньшей площади с продуманными планировками, обеспечивающими комфортное проживание.
Спрос на компактные одноэтажные дома
А именно, на дома площадью около 85 кв. м с тремя спальнями в чистовой отделке, укладывающиеся в семейную ипотеку (до 13 млн рублей).
Переход к качеству
Покупатель «спрашивает по полной». Качество архитектуры, стройки, инженерии, благоустройства и клиентского сервиса становится ключевым фактором успеха. Компании-однодневки покидают рынок. Побеждают системные игроки с сильным бэк-офисом и инвестиционной устойчивостью.
Стабильный интерес к жилью в премиальных направлениях,
пригодных для круглогодичного проживания.
Развитие инфраструктуры и комьюнити
Востребованы поселки с развитой социальной и бытовой инфраструктурой, способствующей формированию активных сообществ жителей.
«Умные дома»
В ближайшие годы ожидается рост популярности загородных домов и поселков, оснащенных системами «умный дом» и современной инфраструктурой. Покупатели все чаще ищут технологические проекты: автоматизированные системы управления домом, высокоскоростной интернет для удаленной работы.
Девелопмент территории и интеграция форматов
Спрос смещается к проектам с концепцией, инфраструктурой, клубным форматом и проработанной моделью комьюнити. Коммерчески перспективные проекты с УСП, УБП и готовыми домами.
Курортные поселки
Формируется новый устойчивый сегмент — загородные курортные поселки с полноценной инфраструктурой, управлением, связью с отелями и высоким уровнем сервиса.
«В курортном сегменте наблюдается рост интереса к удаленным, но живописным и экологически чистым локациям. Там возможно развитие формата отдыха с полноценной инфраструктурой, — отмечает Стефан Щербан. — Что касается локаций для постоянного проживания, их потенциал напрямую зависит от темпов развития транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры. Пока мы не видим предпосылок для резкого появления новых направлений».
Перспективные направления
С развитием транспортной инфраструктуры и улучшением экологической обстановки интерес к новым направлениям Подмосковья значительно возрос, говорят эксперты инвестиционно-консалтинговой компании Ricci.
Новорижское шоссе считается одним из самых престижных направлений благодаря хорошей транспортной доступности и развитой инфраструктуре.Калужское и Киевское шоссе — активное развитие этих направлений связано с улучшением транспортной доступности и появлением новых жилых проектов.Дмитровское и Волоколамское шоссе привлекают внимание благодаря наличию крупных земельных участков и перспективам для комплексной застройки.Рублево-Архангельское направление — развитие нового района Москвы, ЖК «СберСити», с планируемой застройкой 5 млн кв. м недвижимости и созданием 70 000 рабочих мест, делает это направление привлекательным для инвесторов и покупателей.Растет интерес к Одинцовскому району, в котором и проходит платная дорога до «Москва-сити». «Мы видим, как в этой локации появляются новые интересные поселки без высоких заборов и огромных землевладений, и этот тренд будет только усиливаться», – комментирует руководитель отдела продаж Владислав Бунин.
С учетом того, что свободных земель осталось не так много, можно с уверенностью сказать, что стоимость новых поселков с собственной богатой инфраструктурой будет кратно расти. Приобретение резиденции в таком месте будет одним из лучших вариантов инвестирования в загородную недвижимость. Такие дома для многих становится постоянным местом проживания, время в пути до Москвы играет огромную роль, особенно в премиальном и элитном сегментах.
«Мы наблюдаем, как большинство клиентов рассматривает варианты на Рублево-Успенском шоссе, потому что путь до платной дороги будет составлять 10–15 минут, а до «Москва-Сити» — 35 минут вместо 1–1,5 часа по Новорижскому шоссе», – говорит Владислав Бунин.
В целом, среди перспективных направлений, которые можно выделить на сегодняшний день, большинство сконцентрированы на севере, северо-западе, западе и востоке Московского региона.
Что покупают: дом или таунхаус?
Современные покупатели отдают предпочтение компактным и функциональным домам, считают эксперты компании Ricci. Средняя площадь приобретаемых объектов снижается, что связано с ростом стоимости строительства и стремлением к рациональному использованию пространства.
По данным компании, в премиум-классе средняя площадь дома составила 464,2 кв. м в I квартале 2025 года, что на 2,1% больше, чем в IV квартале 2024 года. В бизнес-классе — 224,1 кв. м (–0,6%), а в сегменте комфорт-класса — 152,3 кв. м (–3,6%).
Таунхаусы всех классов остаются востребованным форматом. Площадь земельного участка сегодня перестает быть приоритетом. Это тенденция, которая прослеживается не только в среднем, но и высоком ценовом сегменте. Покупатели отдают предпочтение недвижимости с удобной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой – это ключевые критерии выбора.
В 2025 году прослеживается устойчивый рост интереса к таунхаусам, однако сам формат таунхаусов интересен в городской среде, где есть инфраструктура, ведь это прекрасная альтернатива трехкомнатной квартире и со своим земельным участком. При удалении от городской среды предпочтение все же на стороне индивидуальных домов. Таким образом, многое зависит от локации и инфраструктуры.
Марина Шуваловаотмечает, что наибольший интерес покупателей наблюдается к коттеджам площадью до 400 кв. м с участками от 10 до 20 соток, расположенным в 30–50 км от Москвы по основным направлениям: Новорижское, Киевское, Калужское. Особенно востребованы проекты с готовыми домами «под ключ» и прописанной концепцией.
По ее словам, на «вторичке» растет спрос на дома с качественной отделкой, инженерией, благоустройством и высокой ликвидностью. Средний чек покупки в премиальном сегменте — от 70 млн до 300 млн рублей, в бизнес-сегменте — от 25 до 50 млн рублей. Форматы с подрядом остаются актуальны, но «под ключ» более привлекательны для зрелого покупателя, предпочитающего избежать строительных рисков.
Среди объектов загородной недвижимости все более популярными становятся таунхаусы и дуплексы, особенно среди тех, кто ищет баланс между ценой и комфортом, отмечают эксперты Ricci. Несмотря на то, что таунхаусы традиционно ассоциировались с более доступным жильем, в последние годы они становятся востребованными и в премиум-сегменте. Покупатели ценят их за удобство, компактность и меньшие расходы на содержание по сравнению с отдельными коттеджами.
А вот Владислав Бунин считает, что таунхаусы сегодня менее интересны клиентам. «Тренд на приватность сохраняется, особенно в элитном сегменте, поэтому мы наблюдаем рост на участки большей площади, – добавляет он. – Предъявляются дополнительные требования к расположению участка, видам на окружающую среду и т. д. Поэтому при подготовке мастер-планов девелоперы сегодня обращают особое внимание на межевание участков».
Что в перспективе?
По мнению Марины Шуваловой, одним из ключевых трендов на рынке загородной недвижимости в ближайшие пять лет будет строительство проектов с концепцией, инфраструктурой, клубным форматом и проработанной моделью комьюнити. Коммерчески перспективны будут проекты участков с подрядами, без подряда и с готовыми домами.
В будущем будут популярны курортные поселки. Сейчас формируется новый устойчивый сегмент — загородные курортные поселки с полноценной инфраструктурой, управлением, связью с отелями и высоким уровнем сервиса.
Стоит ли сейчас покупать дачу вместо жилого дома или дождаться доступной ипотеки?
Инвесторы летят на юг: почему москвичи скупают недвижимость на побережье Краснодарского края
Что купить – сервисные апартаменты для сдачи в аренду или дачу на курорте?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости