Склады сменили арендаторов

В первом полугодии на складском рынке московского макрорегиона (столица и область) профильные аналитики зафиксировали несколько интересных тенденций. Самое главное – арендаторы складов, наконец, дождались скидок от владельцев логопарков на фоне увеличения вакансий. Куда пойдут средние ставки аренды во втором полугодии? 

Как сообщил «МК» руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев, общее замедление российской экономики отражается на объемах спроса на складские площади. Согласно предварительным данным, объем закрытых сделок в первом полугодии 2025 года достигнет 617 тыс. кв. м, что на 21% меньше показателя января-июня 2024 года. Накопленный отложенный спрос, вероятно, активизируется после ожидаемого смягчения денежно-кредитной политики ЦБ.

Эксперт отметил еще один знаковый тренд – у главных арендаторов произошла замена: многолетний фаворит – онлайн-ритейл – уступает лидерство food-ритейлу. «Мы ожидаем, что к концу года именно на этот сегмент придется основная доля арендных сделок», – заметил Алябьев. Он ожидает, что по итогам первого полугодия 2025-го будет введено 871 тыс. кв. м складских площадей – это в четыре раза превысит показатель аналогичного периода 2024 года. «В целом, рынок демонстрирует устойчивый спрос на все типы складских: от классических складов класса «А» до мультитемпературных комплексов и light industrial объектов – выбор зависит от конкретных потребностей арендаторов», – добавил аналитик.

По данным Евгения Бумагина, руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, на начало июня 2025 года объем складских площадей в Москве и Московской области, готовых к въезду арендаторов, составил 1,1 млн кв. м – доля вакансии достигла 3,3%, увеличившись на 2,6 п.п. или более чем в пять раз по сравнению с аналогичным периодом 2024-го. С начала года индикатор вырос на 1,8 п.п. – с 1,5%. «Рост доли вакантных площадей обеспечили два главных фактора – освобождение крупных вакантных блоков и увеличение количества опций субаренды от ключевых игроков рынка», – полагает аналитик. По его расчетам, с точки зрения структуры вакансии, 67% приходится на прямую аренду, 33% – на субаренду. С точки зрения структуры по типам объектов 94% приходится на вакансии в объектах big-box, 6% – в объектах light industrial.

 По оценке Алябьева, к концу первого полугодия доля вакантных площадей на московском складском рынке составит 2,6% – в последний раз аналогичный показатель фиксировался в конце 2022 года. Но важно понимать, что такой уровень вакансии является маркером здорового состояния рынка после последних «гипертрофированных» лет. «Основная причина роста доли свободных площадей – ввод спекулятивных объектов и общее замедление спроса. На фоне роста доступного предложения и снижения темпов поглощения площадей ставки не только стабилизировались, но и показали небольшое снижение», – пояснил специалист. 

«Мы ожидаем, что по итогам второго квартала средняя запрашиваемая ставка в Московском регионе составит 12 000 –12 300 руб. за кв. м в год (без учета OPEX и НДС). При этом «верхняя» граница диапазона будет характерна для новых строящихся объектов», – отметил Алябьев. По его мнению, в течение 2025 года произойдет стабилизация ставок аренды на текущем уровне. Перспектив существенного снижения цен пока не просматривается – этому будет препятствовать ожидаемое увеличение спроса. «До конца года ожидается рост доли свободных помещений в Московском регионе до 3,5% на фоне снижения объемов сделок и завершения строительства спекулятивных проектов. Объем вакантных площадей в готовых складских объектах Московского региона увеличился за год более чем в 5 раз и достиг 1,1 млн кв. м», – заключил эксперт.

 Евгений Бумагин считает, что в III квартале средние ставки аренды будут постепенно снижаться. По его прогнозу, к концу года они будут находиться на уровне 10 000-10 500 руб./кв. м в год, без учета операционных расходов и НДС.