Комбо-ипотека: как увеличить сумму ипотечного кредита

С ростом цен на недвижимость максимальной суммы кредита, которую можно получить по льготной ипотеке, часто стало не хватать для покупки квартиры. Для таких ситуаций банки разработали программу комбо-ипотеки. Она позволяет увеличить размер кредита. Возможность взять в банке кредит на большую сумму, оформив комбо-ипотеку, предусмотрена не для всех госпрограмм. Она действует только для семейной ипотеки и ипотеки для IT-специалистов. Что такое комбо-ипотека? При действующих ограничениях по семейной ипотеке в 6 млн рублей в регионах и 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, по комбо-ипотеке можно оформить в регионах кредит на сумму до 15 млн рублей, в столицах – до 30 млн рублей. Но только часть займа в таком случае будет выдана по льготной процентной ставке в рамках госпрограммы. Условия комбо-ипотекиКомбо-ипотека представляет собой объединение двух банковских продуктов: льготной ипотеки со сниженной процентной ставкой и рыночной ипотечной программы. Часть кредита, не превышающую сумму, которую можно получить по госипотеке, покупатель оформляет на льготных условиях по низкой процентной ставке (ее размер установлен госпррограммами, для семейной ипотеки это не больше 6% годовых), а оставшуюся банк выдает ему уже на рыночных условиях. Например, заемщик, имеющий право на семейную ипотеку, оформляет в банке комбо-ипотеку на 7 млн рублей. В таком случае 6 млн рублей (максимальная сумма, которую можно получить по семейной ипотеке в регионах) будет выдано на льготных условиях под 6% годовых, 1 млн - уже по рыночной программе (процентная ставка по этой программе будет отличаться в зависимости от банка). В банках комбо-ипотека называться по-разному. Это может быть ипотека с супер лимитом, мегалимит, средневзвешенная процентная ставка. После того как банкам снизили компенсацию из бюджета за выдачу кредитов, работа с льготными программами стала для них не такой доходной, как несколько лет назад, поэтому в ряде банков заемщикам, обращающимся за льготными кредитами, стали предлагать оформить комбо-ипотеку. Выдавая эти кредиты, банки больше зарабатывают. Нередко в банках действует ограничение на минимальную сумму, которую заемщик может получить в кредит по такой программе. Комбо-ипотека: один договор или два?В одних банках при оформлении комбо-ипотеки заемщик заключает один кредитный договор и получает кредит по средневзвешенной процентной ставке (она рассчитывается как средняя ставка по льготной и рыночной ипотеке). Средняя процентная ставка в таком случае может составлять порядка 10% годовых. Обычно на таких условиях комбо-ипотеку можно оформить в крупных банках. Другие кредитные организации при оформлении комбинированной ипотеки предлагают заемщикам заключить два кредитных договора на один объект. Тогда один кредит будет оформлен по льготной ставке, второй – по рыночной (по второму договору может действовать высокая процентная ставка). На эту часть кредита процентная ставка может составлять 20%. Это отличие между условиями комбо-ипотеки в разных банках важно, если заемщик собирается досрочно выплачивать взятый кредит. Если договора по комбо-ипотеке два, у заемщика есть возможность как можно быстрее закрыть дорогой кредит, выданный по рыночной процентной ставке, полностью по нему рассчитаться при досрочном погашении ипотеки. А по тому договору, что заключен по льготной ставке, платить строго по графику. Эти кредиты заемщики обычно не стремятся выплачивать досрочно, учитывая существующий уровень инфляции. В описании программы на сайте банков обычно указано, один договор они предлагают заключить покупателю, оформляющему комбо-ипотеку, или два.