В России могут запретить массовые программы покупки жилья в рассрочку: названы причины
На покупке квартир в рассрочку прибыль зарабатывают только банки, которые продают их при минимальных затратах. А основные риски ложатся на застройщиков, поскольку они будут в проигрыше, если покупатели не смогут выкупить квартиру полностью и откажутся от сделки. Об этом заявил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. В ЦБ РФ это мнение поддержали, указав, что вреда от таких сделок больше, чем пользы. Почему власти критикуют программы рассрочки на покупку жилья, «МК» выяснил у экспертов.
Большое количество сделок по покупке квартир в рассрочку приносит вред рынку недвижимости. «Я считаю, что рассрочка в том виде, в котором она появляется сейчас, это точно не хорошо, — заявил Никита Стасишин. — Но инициаторами рассрочек больше выступают банки, а не застройщики. В большинстве случаев тот объем рассрочки, который идет сейчас, вреден». Замминистра добавил, что с учетом рассрочек банки не меняют проектного финансирования, поскольку «все идет хорошо», то есть сделки растут. Однако количество денег на эскроу-счетах из-за этих программ прирастает «не в том объёме», в каком должно было увеличиваться, если бы не использовались программы рассрочки. Все риски ложатся на застройщиков. И если покупатели потом откажутся от полного выкупа квартир, то в итоге их придется отдавать банкам с большим дисконтом и в убыток для застройщиков. В Банке России также считают, что от программ рассрочек на рынке недвижимости вреда больше, чем пользы, но уже с точки зрения долговой нагрузки. К середине 2025 года неоплаченная часть подобных сделок достигла 14%. Для сравнения, в 2023-м их было всего 2%.
«Несколько лет назад рассрочка была относительно редким инструментом и использовалась в основном в рамках отдельных проектов или для клиентов с нестандартными условиями, — говорит генеральный директор Tashir Estate Максим Самсонов. — По данным рынка 2018–2019 годов, доля сделок с рассрочкой не превышала 5–7%». Сейчас рассрочка стала популярна как удобный способ приобрести жилье, не привязываясь к жестким требованиям банков и без необходимости сразу привлекать крупные суммы. Кроме того, рассрочка даёт покупателю возможность купить квартиру по текущим ценам и получить дополнительное время для оформления ипотеки или продажи старой недвижимости, пояснил эксперт.
По мнению генерального директора «СЗ Дело» Георгия Лабинцева, рассрочка стала популярным инструментом в России, во-первых, потому что она делает покупку жилья доступнее для широкого круга людей, особенно в условиях, когда классическая ипотека с высокими ставками остается недосягаемой для многих семей. Во-вторых, это гибкий механизм, который позволяет девелоперам и покупателям находить взаимовыгодные условия без избыточной кредитной нагрузки. Кроме того, рассрочка — это ответ на запрос рынка. Сегодня люди хотят больше финансовой свободы и прозрачных схем сотрудничества. «На рынке строящегося жилья Москвы доля сделок с рассрочкой уже достигает 40%, — утверждает управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов. — В других регионах показатель ниже, но в среднем по стране в 2025 году превышает 20%». Для сравнения, еще в начале 2024 года доля рассрочек в структуре продаж составляла менее 10%.
Мнения экспертов о том, насколько рискованны эти программы и для кого — для застройщиков или простых покупателей — разошлись. По словам основателя компании SIS Development Ярослава Гутнова, риск подобные программы несут только для застройщиков, а именно — возможность частичного срыва плана продаж вследствие финансовых проблем у заемщиков. Однако он минимален, так как в договорах обычно оговариваются штрафные санкции за неисполнение клиентами обязательств. Клиенты же в любой момент могут отказаться от рассрочки с незначительными потерями. В отличие от ипотечных заемщиков, покупатели, оформляющие рассрочку, практически не несут потери даже в случае банкротства.
Но есть и другая точка зрения, объясняющая обеспокоенность Банка России распространением этих программ. «Желание купить квартиру иногда провоцирует покупателей переоценивать свои финансовые возможности», — считает управляющий партнер девелоперской компании Stenoy Илья Фролов. Так как рассрочка не входит в кредитную историю, такая покупка может привести к закредитованности покупателя. В официальных базах данных бюро кредитных историй (БКИ) такие сделки не отражаются. Но это же серьезная финансовая нагрузка на личный бюджет гражданина. Запросы по покупателям квартир в рассрочку в БКИ тоже не делаются, поэтому оценка того, насколько конкретный гражданин в состоянии полностью оплатить данную квартиру, пусть и в несколько траншей, не осуществляется. В результате, в тот момент, когда нужно осуществлять последний и, чаще всего, самый большой платеж, покупатель, возможно, будет не в состоянии это сделать.
Как отметил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, рассрочка не является полноценной продажей квартиры: покупатель вносит относительно небольшой аванс, нередко 5-10% от цены квартиры, обязуясь остальное выплатить позже. То есть это квартиры не проданные, а фактически зарезервированные. Более того, немало инвесторов и не собирались изначально покупать эти квартиры. Они их зарезервировали с помощью небольшой суммы денег в надежде через год-два перепродать по двойной цене. Но стоимость жилья стагнирует, и сегодня больше предпосылок для её снижения, нежели для роста: цены перегреты, ипотека недоступна, спрос остывает. Поэтому большой объем этого зарезервированного жилья может оказаться непроданным и просто вернуться на рынок, отметил эксперт. Понятно, что всю эту ситуацию видят регуляторы и пытаются предотвратить таким образом возможный кризис в этом сегменте рынка.