В Калининградской области продажи в новостройках сократились на 25 процентов

В самом западном регионе страны сформировался большой массив нового жилья, квартиры в котором часто не распроданы даже на четверть. Это привело к стагнации рынка и невозможности реализации новых проектов. Эксперты видят корень проблемы в высоких ставках Центробанка, дорожающих стройматериалах, дефиците кадров и внушительном потоке приезжих, под которых часто меняют ценовую политику.

Рейтинг регионов по вероятности кризиса перепроизводства новостроек опубликовал Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ). Самые лучшие показатели по Северо-Западному федеральному округу можно наблюдать в Вологодской области: регион набрал десять баллов по оценочной шкале. Это говорит о том, что на Вологодчине наблюдается относительно стабильное соотношения спроса и предложения на рынке новой недвижимости.

В "зеленой" зоне также оказались Архангельская область, Республика Коми и Республика Карелия. В Санкт-Петербурге можно наблюдать ситуацию "на грани", а вот Псковская, Новгородская и Калининградская области ушли в минус. Российский эксклав вовсе замкнул список регионов СЗФО, что говорит о высокой вероятности затоваривания рынка новой недвижимости.

На практике это приводит к тому, что спрос банально не успевает за предложением. Сегодня в российском эксклаве вводится в оборот на 20,4 процента больше жилья, чем продается. Цены при этом продолжают расти, хотя при увеличивающейся инфляции, убеждены аналитики, должен наблюдаться обратный процесс. Так, например, на конец июня средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройке составила, по данным СберИндекса, 134 тысячи рублей.

Таким образом, за однушку стоимостью примерно пять миллионов рублей среднестатистическому калининградцу нужно будет платить по ипотеке 25-30 тысяч в месяц. Для многих жителей региона это больше половины, а то и две трети месячного заработка.

- В итоге мы наблюдаем парадоксальную картину: предложений на рынке недвижимости более чем достаточно, но нет покупателя. Раньше застройщики ориентировались в первую очередь на россиян, которые переезжали в Янтарный край из Москвы, Петербурга, Сибири и других северных регионов нашей страны. Сегодня этой категории уже недостаточно, и далеко не все туристы, пусть даже состоятельные, готовы купить летнюю квартиру за такие деньги, - прокомментировал финансовый аналитик Артур Поляков.

По примерным подсчетам, сегодня в Калининградской области остаются нераспроданными около 440 тысяч квадратных метров жилья. В месяц риелторам удается реализовать не больше 14,5 тысячи "квадратов". При таких темпах на продажу всех остатков уйдет не меньше двух лет. Такие данные привели в своем исследовании аналитики сервиса мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro.

Если говорить о географии, то большая часть нереализованного жилого массива скопилась в Калининграде - свыше 350 тысяч квадратных метров в новостройках. Оставшаяся часть приходится на муниципалитеты. Одной из причин такого невысокого спроса эксперты называют отмену льготной ипотеки в 2024 году.

Сами калининградцы все чаще обращают внимание на рынок вторичного жилья. Оно проверено годами, кроме того, многие продают квартиры с мебелью и отделкой, а не "серый ключ", в который еще нужно вложить минимум четверть стоимости квартиры в новом доме.

- Сегодня субсидии на новостройки весьма ограничены из-за введенного ипотечного стандарта. Из-за этого образовался большой разрыв между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках, который в некоторых случаях может достигать 50 процентов. Только по итогам прошлого года продажи квартир в новостройках сократились на 25 процентов, - прокомментировали в гильдии риелторов Калининградской области.

Банки предлагают ипотеку под грабительские 22-24 процента годовых, что отпугивает многих перспективных покупателей. Осмеливаются на такое лишь те, у кого уже есть недвижимость для продажи. Ипотеку, как правило, оформляют не на всю сумму, а лишь на часть.

Параллельно с ростом стоимости жилья в регионе увеличивались размеры заемных средств. По данным Объединенного кредитного бюро, весной этого года средний заем по ипотеке составлял чуть больше четырех миллионов рублей против 3,5 миллиона в конце 2024-го. На погашение таких сумм уходит около 23 лет. Чтобы хоть как-то улучшить ситуацию, многие девелоперы вводят собственные акции и специальные предложения, однако это лишь временная мера. Львиная доля неполученной прибыли по-прежнему хранится в виде нераспроданных квадратных метров.

Повлияет ли ситуация на ценовую политику? Вряд ли. Эксперты отмечают, что при высокой стоимости строительных материалов и в условиях острой нехватки кадров многие строительные компании скорее откажутся от новых проектов, чтобы не уйти в минус. Единственное, что может несколько улучшить положение дел на рынке, - это снижение процентных ставок Центробанка.

Жителям Калининградской области, желающим купить собственное жилье, готовы помочь местные власти. Так, в правительстве области в настоящее время разрабатывают ипотечную программу исключительно для калининградцев. Ее инициатором выступил губернатор Алексей Беспрозванных. Пока неизвестно, какие именно условия предложит новая льгота: власти подсчитывают, во сколько она обойдется бюджету, и ищут возможные источники финансирования. Однако уже понятно, что программа в случае ее запуска поможет многим решить квартирный вопрос.