Как проект "Восточная дуга" изменит Казанскую агломерацию?

Проект на 10 тысяч гектаров в восточной части Казани решит проблемы транспортного коллапса, дефицита рабочих мест и социальной инфраструктуры

В Казани практически не осталось свободных территорий для застройки. Потребность в доступном жилье от года к году только растет. Время проектирования рядовых "спальников" ушло, считают эксперты рынка, главным становится комплексный подход, подразумевающий строительство жилья сразу с созданием полноценной качественной среды для жизни, учебы, работы и отдыха. На сегодняшний день большой район неосвоенных земель "Восточная дуга" — основной резерв для развития столицы. Подробнее о том, как велась разработка проекта, на которую ушло порядка 15 лет, — в материале "Реального времени".

Новая городская среда на востоке Казани

Опросы показывают, что, несмотря на высокий ценник — в среднем 240 тысяч рублей за "квадрат", более половины казанцев все еще планируют покупку квартиры в предстоящие годы. В городе почти не осталось свободных участков для застройки. Единственная обширная территория неосвоенных земель находится в восточной части Казани — так называемый район "Восточная дуга". Этот огромный земельный массив площадью около 10 тысяч гектаров сегодня считается ключевым ресурсом для жилищного развития столицы.

Освоение территорий района позволит ежегодно вводить в городе от 150 до 300 тысяч кв. м жилья. В целом на "Восточной дуге" смогут поселиться 216 тысяч жителей, то есть примерно одна шестая от всего населения Казани (1,2 млн человек).

Многолетнюю системную работу над проектом комплексного развития территории "Восточная дуга" ведет АSG, как собственник больших земельных угодий в ее границах. Группа компаний Алексея Семина реализует собственный проект по ленд-девелопменту, а также выступает инициатором планирования развития всей территории, координируя взаимодействие с более чем десятком других собственников участков.

Проектом предусмотрено решение имеющихся градостроительных проблем на прилегающих территориях. К примеру, снять вопрос инфраструктурных просчетов в хаотично застроенных коттеджных поселках в восточной и юго-восточной частях города.

Показатели проекта

Общая площадь территорий — 1 501 га (в собственности ASG invest).Многоквартирная застройка — 1 082 га / 4 515 тыс. кв. м.Индивидуальная жилая застройка — 143 га /166 тыс. кв. м.Общественно-деловая застройка — 47 га.Планируется более 78 тыс. новых рабочих мест.Производственно-складская застройка — 229 га.

В инфраструктуру "Восточной дуги" ASG вложила свыше 200 млн рублей

К созданию проекта КРТ привлекли многих профильных специалистов, архитекторов и градостроителей. На ранних стадиях работы большой вклад внес профессор КГАСУ, завкафедрой градостроительства и планировки территорий Александр Дембич. Работу вели комплексно, с учетом огромного массива данных, но на первых порах документ возвращали авторам на доработку.

— Учитывая большую площадь неосвоенной территории и сложность принятия системных решений, во избежание градостроительных ошибок более 15 лет исполкомом Казани, Управлением архитектуры и строительства города отрабатывались многочисленные требования к тем проектам, которые мы представляли. Более того, на рассмотрение был представлен не один десяток версий разработанных проектов, и также не один десяток раз они корректировались, направлялись на доработку, в том числе полностью "перечеркивались" и создавались заново, — рассказали в компании.

Как уверяют разработчики документа, "планка требований к проектам и обоснованию проектных решений была максимально высокой". Но на тот момент город не был готов принять проект такого масштаба. Кроме того, было множество свободных для застройки участков, и решение по развитию сдерживало то, что старый Генплан Казани не определял допустимые параметры их освоения. Когда же приняли новый Генплан, включив транспортный каркас на всю "Восточную дугу", где эти территории отражены как зоны развития с возможностью разработки детальных проектов, большинство собственников земель уже распродали участки или построили коттеджные поселки.

Переломным моментом стало принятие нового Генплана Казани. К работе над проектом "Восточной дуги" привлекли его разработчиков — Институт Генплана Москвы, который обладал колоссальным опытом по развитию территорий и был разработчиком нового Генплана Казани. Группа заключила с ним контракты на комплексный градостроительный анализ и разработку детальных проектов, которые по сумме превысили затраты на разработку Генерального плана города. Всего в создание проектов развития "Восточной дуги", в том числе общегородской транспортной и инженерной инфраструктуры, ASG вложила свыше 200 млн рублей.

Институт изучил градостроительный потенциал территории, провел масштабное транспортное моделирование — не только для этой части города, но и для всей Казани и прилегающих районов с учетом существующих и проектных нагрузок. Выполнил натурные обследования транспортных потоков, обследовал 90 транспортных узлов для анализа интенсивности движения транспорта. Расчеты вели с учетом сводных показателей объемов жилья в районе: существующей застройки, а также утвержденных и разрабатываемых проектов планировок территорий. В результате сформировали три сценария функционирования улично-дорожной сети Казани, которые отличались между собой допустимым объемом жилой застройки на "Восточной дуге". По согласованию с городом приняли наиболее сдержанный вариант, предполагающий минимальный объем ввода жилья.

— В результате были значительно сокращены технико-экономические показатели девяти крупных разрабатываемых проектов планировок территории на земельных участках от первоначальных объемов жилой застройки в 7 500 тысяч кв. м до 4 515 тысяч кв. м, — рассказали в группе компаний.

При этом общая плотность жилищного фонда территории была ограничена 5 тыс. кв. м/га, в то время как по Казани в среднем она составляет 12 тыс. кв. м/га.

400 га под озеленение и парки

Как сказано выше, в "Восточную дугу" ASG входят девять проектов планировок территорий комплексной жилой многоквартирной застройки, два индустриальных парка, общественно-деловые ядра, проекты транспортной, инженерной инфраструктуры, а также индивидуальной жилой застройки.

В основе всех проектов лежит концепция "15-минутного города", идеи, согласно которой все основные объекты — детсад, школа, работа, спортзал, магазин, кафе, поликлиника — будут в пешей доступности от дома. Так для "Восточной дуги" продумали городскую среду, в которой не нужно тратить по два часа на дорогу в одну сторону.

В черте Казани из-за дефицита свободных участков ведется точечная застройка — здесь стоимость жилья доходит до 400 тыс. рублей за кв. м. Реновация промзон с выносом предприятий — также недешевое удовольствие, ценник новостроек на Аделя Кутуя стартует от 250 тысяч рублей за кв. м, а в районе речпорта — от 300 тысяч за "квадрат". Более доступны квартиры в жилых комплексах за пределами города — на территории Лаишевского узла или в зеленодольском направлении, но пока их транспортная доступность оставляет желать лучшего — эти варианты подходят не всем.

Наряду с индивидуальным и многоквартирным жильем, в районе предусматривается индустриальная, промышленная и коммерческая застройка площадью более 1 600 тыс. кв. м — это позволит создать более 78 тысяч мест приложения труда и равномерно распределит потоки, устранив проблему маятниковой миграции.

Как прокомментировали в ASG, кроме гектаров земельных участков с готовыми проектными решениями, сокращающими цикл подготовки к выходу на стройку, в проект заложены все необходимые комплексные решения, например прокладка новых инженерных коммуникаций. Сейчас этот вопрос строительства магистральных сетей республика решает в рамках федеральных программ.

Пустующие земли "Восточной дуги" соединят в единое полотно — Казанскую агломерацию, решив проблему транзитного трафика и отсутствия зеленого каркаса. Под озеленение — парки, скверы и бульвары — здесь отводят более 400 гектаров земли.