Как оформить переуступку квартиры в новостройке и когда это может быть выгодно в 2025 году
Переуступка прав требования — это способ купить квартиру в новостройке не у застройщика, а у дольщика, который приобрел ее по договору долевого строительства и решил перепродать до ввода дома в эксплуатацию. Такая сделка позволяет быстро найти вариант в почти готовом доме и обойти дефицит ликвидных лотов на финальной стадии строительства, когда застройщик продает самые дорогие и большие квартиры. Разбираемся, как работает переуступка квартиры, как правильно оформить договор и на что обратить внимание при такой сделке, чтобы не остаться без квартиры.
Ипотечное страхование промо блок с партнерами
Продажа квартиры по переуступке: как это работает
Квартира по переуступке — это недвижимость, которую продает не сам застройщик, а первый покупатель, заключивший договор долевого участия (ДДУ). Пока дом не сдан, а собственность не оформлена, передать саму квартиру нельзя — можно только уступить право требования на нее. Это и есть продажа по переуступке.
Договор, по которому проходит такая сделка, официально называется договор уступки права требования или договор цессии. В нем участвуют:
Цедент — тот, кто уступает права.Цессионарий — новый покупатель, который их принимает.
Если дом уже сдан, а собственность зарегистрирована, квартира продается по стандартному договору купли-продажи. Но если право собственности еще не оформлено, это считается переуступкой.
Продать квартиру по переуступке может как частное лицо, купившее жилье у застройщика по ДДУ, так и юридическое, приобретавшее лоты в новостройке в инвестиционных целях. В свою очередь, купить такую квартиру может любой желающий — физическое или юридическое лицо. Главное условие — получить согласие застройщика, если это предусмотрено ДДУ.
Важно! Переуступка возможна до момента получения ключей и регистрации собственности. Это период, когда квартира формально не существует как объект недвижимости, а у первого дольщика есть лишь право на нее.
Такие сделки чаще всего совершаются ближе к окончанию строительства, когда цена выросла, и инвесторы хотят зафиксировать прибыль, или при необходимости срочной продажи по личным причинам (смена планов, переезд).
Как оформить договор переуступки квартиры
Шаг 1. Проверяем условия ДДУ
Изучите договор долевого участия: допускается ли переуступка и требуется ли согласие застройщика. У некоторых девелоперов прописан запрет до ввода дома в эксплуатацию — в этом случае переуступка невозможна.
Шаг 2. Получаем разрешение от застройщика
Если застройщик участвует в сделке (например, требует одобрения), нужно подать заявление и получить письменное согласие. Некоторые компании взимают за это плату — от 10 тысяч до 50 тысяч рублей.
Шаг 3. Готовим договор уступки прав
Договор должен содержать:
полные данные сторон (цедент и цессионарий);ссылку на исходный ДДУ;описание объекта (адрес, площадь, этаж, номер квартиры);цену сделки;условия расчета (через банковскую ячейку, аккредитив или напрямую);дату передачи прав;порядок оформления и обязанности сторон.
Если квартира приобреталась в ипотеку, нужно:
получить согласие банка-продавца на переуступку,либо предусмотреть в договоре переход обязательств по кредиту новому покупателю.
Шаг 4. Подготавливаем документы
От продавца потребуется:
оригинал ДДУ;справка об отсутствии задолженности перед застройщиком;согласие супруга (или личное присутствие при сделке);разрешение застройщика (если необходимо).
От покупателя:
паспорт;реквизиты для регистрации;согласие банка (если планируется ипотека).
Шаг 5. Организуем расчеты
Для безопасной передачи денег лучше использовать:
банковскую ячейку,безотзывный аккредитив,ипотеку (в этом случае средства поступят напрямую продавцу после регистрации).
Стороны подписывают договор, и его подают на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать:
через МФЦ;через застройщика (если он оказывает такие услуги);через нотариуса (необязательно, но можно для безопасности).
Шаг 6. Переоформляем эскроу-счет
После регистрации необходимо подать заявление банку, в котором открыт эскроу-счет, и переоформить его на имя нового дольщика. Это важно: если срок сдачи затягивается, и эскроу-счет раскроется, деньги могут вернуться прежнему владельцу.
Важно! Госпошлина за регистрацию договора уступки прав — 350 рублей. Понадобится три экземпляра договора: один для Росреестра и по одному для каждой стороны.
После завершения строительства и официального ввода дома в эксплуатацию новый дольщик, купивший квартиру по договору переуступки, получает право на приемку жилья. Дому присваивается адрес, помещения ставятся на кадастровый учет, и застройщик приглашает дольщиков на осмотр квартиры. Если качество строительства соответствует условиям ДДУ, подписывается акт приема-передачи. При наличии недостатков они фиксируются, и стороны договариваются о сроках устранения. После этого можно переходить к регистрации права собственности.
Документы для оформления права собственности:
паспорта всех будущих собственников (например, супругов);оригинал договора долевого участия (между застройщиком и первым дольщиком);договор переуступки прав требования;копия документа о вводе дома в эксплуатацию (предоставляется застройщиком);акт приема-передачи квартиры, подписанный обеими сторонами.
Важно! Госпошлина за регистрацию права собственности для физических лиц составляет 4 тысячи рублей, если стоимость квартиры не превышает 20 млн рублей. При стоимости выше 20 млн рублей размер пошлины составляет 0,02% от стоимости объекта, но не более 500 тысяч рублей. Срок регистрации в Росреестре — до 10 рабочих дней.
Можно ли переуступить квартиру в ипотеке
Продать квартиру в строящемся доме, купленную в ипотеку, возможно, но это потребует согласия банка, так как объект находится в залоге и обременен в пользу кредитора.
Существует несколько возможных сценариев:
Если у покупателя есть собственные средства, он может погасить остаток ипотечного кредита, после чего банк снимает обременение, и квартира переуступается уже как свободная от залога — это самый простой способ. Если же покупатель не может внести всю сумму сразу, ипотека может быть переоформлена на него. В этом случае новый владелец получает кредит, банк гасит остаток долга продавца, и залог сохраняется, но уже за новым заемщиком.
Важно! Процедуру оформления определяет сам банк: сначала покупатель получает предварительное одобрение, затем согласовывает объект. Если кредит остается в том же банке, процесс проходит значительно легче и быстрее.
Факт
Налоги при переуступке: кто и сколько платит
При продаже квартиры по переуступке прав требования необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), поскольку реализуется не сама квартира, а право на нее. В этом случае правило минимального срока владения не действует — налог обязателен вне зависимости от того, как долго вы владели правами на объект.
С 1 января 2025 года НДФЛ взимается по прогрессивной шкале:
13% — для доходов (разницы между ценой переуступки права и ценой по ДДУ) до 2,4 млн рублей включительно;15% — для доходов до 5 млн рублей включительно;18% — для доходов до 20 млн рублей включительно, 20% — для доходов выше 20 млн рублей и до 50 млн рублей включительно; 22% — для доходов, превышающих 50 млн рублей.
Однако есть возможность снизить сумму налога. Налоговую базу можно уменьшить двумя способами: либо воспользоваться имущественным вычетом в размере до 1 млн рублей, либо учесть фактически понесенные расходы на покупку прав у застройщика. Это позволяет платить налог только с разницы между суммой продажи и суммой, которую вы ранее заплатили по договору долевого участия. Чтобы применить такой вычет, необходимо подтвердить расходы документально.
Важно! Даже если реального дохода от сделки не было и налог к уплате не возникает, подать декларацию 3-НДФЛ по итогам года все равно нужно.
Для приобретателя права требования на квартиру такие налоговые обязательства не предусмотрены.
Переуступка квартиры в новостройке: на что влияет цена
Стоимость квартиры по переуступке в 2025 году зависит не только от рыночной ситуации, но и от множества факторов, связанных со стадией строительства, характеристиками объекта и условиями сделки. Если вы планируете купить квартиру по переуступке, важно понимать, почему один и тот же метраж может стоить по-разному.
Стадия строительства. Чем ближе объект к сдаче, тем выше цена переуступки. На котловане предложения дешевле в среднем на 15–25% по сравнению с домом на этапе отделки или сданным, но без оформления собственности. Переуступки в домах, близких к вводу, обычно дешевле только на оставшиеся квадратные метры — это отражает тенденцию спроса на быстрые заезды.Метраж и планировка. Квартиры с «ходовыми» метражами — студии и однушки до 40 кв. м — по-прежнему самые ликвидные и часто участвуют в сделках переуступки. Однако в 2025 году заметен рост интереса к трешкам и евроформатам (евро-двушки, евро-трешки), особенно в проектах бизнес-класса. Их стоимость на вторичном рынке переуступок может быть на 10–20% выше, чем у стандартных планировок.Срочность продажи. Если дольщику срочно нужны деньги, он может установить цену ниже рынка — скидки в таких случаях доходят до 5–10%. Такие квартиры по переуступке быстро раскупаются, но требуют проверки юридической чистоты и возможных обременений (в том числе ипотечных).
Условия договора долевого участия. Если покупка изначально велась по акционной ипотеке или с льготными ставками, это делает объект интереснее. Сохранение таких условий при смене владельца может повысить цену. Также влияет тип отделки — без отделки (white box), чистовая или с финишной отделкой — и наличие машино-мест или кладовых, добавляющих стоимость.